建て方が始まりました。

新お宝マンション　今週から鉄骨建て方が
始まりました。
こんな感じです。

幅６ｍを切る狭い敷地で、クレーンの回転もギリギリ
なのに、職人芸というか神業に近いかも・・・

後から聞いたのですが鳶職人も腕利きが集合
クレーンオペレーターは鳶の親方が
「あの人が運転しなければやらない」
ということで決まったそうです。

心強いかぎりです。

収益住宅のすすめのおすすめ

「収益住宅のすすめ」
一級建築士　Ｍａｃ安田　が発売
になったので読んでみました。
（筑摩書房さんからいただきました）

副題には「月１５万円の永久年金」とあります・・・
お宝仲間の皆さんの場合
「ふーん」で済ませてしまいそうですね。
実は私も（すいません）

でも、中身はかなりのすぐれもの

目からうろこのフレーズだったのは

「子供室は何年必要か」

それもそうだなあ。

そこからもう一歩進んで

「家の中に無駄な部屋は作らない」

なるほど、含蓄のある言葉です。

Ｍａｃ安田さん　只者ではないです。

とはいえ、お宝の皆さんだと
前半は多少「もう知ってる」内容もあります。

でも、後半の収益限界線、空室分析、建築
ノウハウなどは通の方にもなかなかお奨めかと。

それとね。はっきりとは書きづらいのですがＰ１０６の
Ｅハイツ
明らかに某社の建物で
コメントが
「まあ、こういう物件もあるんだ」というのが
笑えました。でも安田さん　気をつけましよう。

このジョークが気になる方
買いましょう

そういえば、メーカーのマワシモノではなくて
ちゃんと収益住宅に取り組んだ本はこれが
はじめてなのではないかと。

これも不動産投資のひとつの手法、その特徴を
理解しておくことも大切ですね。

新お宝マンション鉄骨検査

基礎部分は完成
今は鉄骨の完成待ちで
今月末から建て方が始まります。
鉄骨造なので10階建ですが一ヶ月くらい
で上棟できるそうです。

その鉄骨ですが、先日溶接の検査に立ち会って
きました。

作業現場に行くと今回のマンションの柱が横たわって
いました。こんな感じです。

これをどうやって検査するかというと
「超音波」でやるのですね。
なるほど
CTスキャンみたいなもの
おなかを見るとき、ゼリーみたいなのを塗られて
検査されたときがあるのですが
鉄骨もゼリーみたいなのを塗ってやるのです。
なんだか変な光景

これで溶接部分が隙間なくついているかどうか調べる
そうです。

隙間があると、その部分で音波が反射する
のですぐわかるというすぐれもの

これだったら手抜きはできないでしょう。
鉄骨造は仕様の検証の点では非常に
進んでいるのではないでしょうか。

図面上と現物が一致して、その構造計算
が正しければ欠陥になることはないでしょう。

もちろん、無作為のサンプリング結果
も問題なしでした。

こうやって建物の瑕疵について考えると
やばいなと思う建物が地元にあります。

某地元ゼネコンが、某耐震偽装問題で
有名になりその後倒産した○村建設に
丸投げして造らせ、某ファンドが購入した
賃貸マンションです。
耐震強度は問題ないと言っていましたが
築6年くらいで外壁のタイルが派手にはがれ
落ちています。
建物がひずみ始めているかもしれません。

賃貸住宅は人が住むもの
人命がかかっています。
私自身もそうですが、作る側の責任は重大
ですね。

しかし、今もその物件、人が住んでいます。
施工会社についての告知義務はないでしょうが
入居者がかわいそうですね。

7/25にお宝セミナーをやります！

新お宝マンション建設、バタバタして
頭が一杯でして、ブログ更新がとぎれがちです。
すいません・・・

で、途切れがちだと、どうも宣伝ばっかになって
しまうので、それも心苦しいのですが、
今回のセミナーは、ほんとに私も知らない世界
の話で、私自身もとっても楽しみなので
「気にせず宣伝」しちゃいます。

前回のブログで紹介した借地権の
エキスパート　芳賀さん
本を読んでとっても面白く
もっといろんなことを直にきいてみたいと思いました。

そんなときには　小さいながらもセミナーやってる
と「便利」というか、個人的な趣味を混同していますが

「お宝セミナーやってくれないでしょうか・・・・」

と頼むことができるのです。

で、ご快諾いただきました。

以下はメルマガでの宣伝文です。
すでに読んでいる人はごめんなさい。

７/２５（土）　とっても怪しいセミナーを開きます。
それは・・・「借地」を利用した不動産投資のお話

実際のところ、法的に問題があるわけではないし、
借地で収益をあげている人はいると思うのですが

「絶対数が少ない」
「実際にやっている人はかなりいる」

けれど、

あまり表に出ない本当の理由は
「借地権を利用した不動産投資はけっこうおいしい」
ので、やっている人は黙っているのではないので
ないか
と、
ひねくれ者の私は見ていたのです。

ところが、世の中には私と似たような
「ひねくれ者」がいるようで

その影に潜んでいるような借地権投資について
本を出してしまい、さらに本では書けないような
内容はセミナーで話してくれるという人が現れました。

芳賀成人さんです。

彼は借地権のスペシャリストで数多くの借地案件
を仲介した実績もあり、さらに自分自身でも借地権
投資を行い、家賃収入が一億もあるらしい・・・・

いやあ、ますます怪しいです。

まじめな話

土地、建物に投資する投資では、土地部分は減価
償却できませんが、借地では、投資金額の大部分が
減価償却の対象なので税法的にはとても有利です。
また旧借地法であれば、借りている側の権利がとても
強いので、この権利を利用するのはおいしいでしょうね。

元々、旧借地法の精神は借地に自宅を建てている人
などを保護することを念頭に作られていると思うので
すが、その権利を収益物件に活用するというのは
盲点で、そこに借地投資のツボがあるように思うのですが
とうでしょうか。

とにかく、本当にとても気になる投資法です。
一緒に勉強してみませんか。

ということでぜひお申し込みくださいませ

面倒なものの中にチャンスがある

「借地権を買ってアパートを建てる」
うーん。けっこう面倒な気もします。

ですが、それは

面倒なような「気」がするだけで、本当に
そうなのか、実際に投資したことのない
私には本当のところわからないことです。

実際はどうなのか、それを知るための好著
が発売されました。

「借地権アパマン投資法」
　　　芳賀成人著
芳賀さん・・・・

コテツさん達が主催する
「大家さん学びの会」に遊びに行ったときに
お会いしたことがあります。

非常にキャラが際立ってまして
そう、コチカメの両さん（笑）みたいな感じ。

怪しいこと大好きそうですけど
憎めないおっちゃん。根っこのところは
すっごく生真面目な人

そんな楽しい人柄がよく出ていて、
難しそうな借地の話がわかりやすく
楽しく読めました。
とても良い本、お奨めです。

この本を読んでいて、思ったのですが

不動産に限らず、投資は
誰でもできるものから、知識や経験が
必要なものまで様々です。

その中で、リスクを限定してリターンを
期待できる投資をやろうとするのであれば
知識や経験は必要条件（でも十分条件ではない）
です。
その中でも、さらに知識が必要なもの、
つまり投資をするのに「面倒なもの」は
さらに多くのリターンが期待できるのでは
ないかと。

そう考えると借地への投資は
不動産投資の中でも面倒な部類になり
だからこそ面白いのではないでしょうか。

ちょっとコワイけど、覗いてみたい人
読んでみましょう。

「借地権アパマン投資法」
　　　芳賀成人著