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2004.01.31

初登場 漫画日記


こんにちは!沢孝史です。
友人が私のことを落書き?してくれました。
http://www.clubrich.jp/upimage/sawa_manga1.jpg
たまには、変ってていいかも。
それに、クラブリッチ初かもしれないし。
ちょっと変ったことが好きな性分なのです。

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2004.01.30

本を出してみよう! その弐


こんにちは

沢孝史です。

とりあえず、今日の出来事

取引先から、緊急の組み立て仕事が舞い込む。
来週月曜からすぐ手伝ってほしいとのことでした。
でも、すぐっていっても、人が集まらなければアウト
断ろうとは思いましたが切羽詰った様子
結局知り合いの会社の工場長に頼み込んで引き受けてもらいました。
でも来週は私も手伝わないと。無理やり押し込んだ仕事だし。

さて、では本編です。


本をだしてみよう。その弐

で、とにかく本を書きたいと意思表示しようと思いたち、さてどうしよう
と考えました。
やっぱり本を出すなら金持ち父さんシリーズの版元筑摩書房しかないでしょう
と直感的に思いました。
でも、コネないからなあ。どうしよう。
それに原稿書くの面倒だなあ。大体採用されるかどうかもわからないのに
本なんて書けないよなあ・・・

作家志望の人とかは、原稿を持っていったりするのでしょうか?
なんだかそういう場面が浮かびました。
でも、最初から本なんて書けるかとうかわからないし?

待てよ。今思い出してみると無茶苦茶な話かもしれない。
本書けるかどうかわからないのに本を出したい?
でも、世の中必ずできます!と言い切れることなんて本当はないから
本は書けません!とも言い切れませんよね。
理屈をつければそういうことかも。

植木等の「なんとかなるさ」みたいです。(若い人はわからないだろうな)

さて、どうしようと。でとりあえず直感的に筑摩書房にする(勝手に決めて)こと
だけは決まりました。
さて、筑摩書房ってどんな会社だろう。ネットで捜してみました。

筑摩書房  ちくま文庫、ちくま新書なんかを出してるなあ。それに創業が1940年
古い。文学全集もたくさん出してるし、太宰治賞創設?
金持ち父さんのイメージからずいぶん遠くはなれた感じ。
ずいぶんお堅い感じがします。
でも、決めたことは決めたので。(こういうところが猪年です)
まあいいや。

でも、まさかアポなしで押しかけても門前払いをくらいそう。
私に残っていたわずかな理性がそういってひきとめました。
それで、とりあえず住所はわかったので、売り込みの文を書いて送ってみよう
と考えました。
実は、そのとき私には「ある秘策」が浮かんでいました。
そのある秘策とは?(うーん。やっぱり次回にしちゃおう。ちょっと出し惜しみ)

ごめんなさい。今日はここまで。
次回はあさってくらいの予定です。

「お宝不動産で金持ちになる!」の沢孝史でした。

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2004.01.29

不動産投資ファンドでレバレッジ?

こんにちは。沢孝史です。

明日、日記書き込もうと思ってましたが、カメヤマさんの不動産投資ファンド
の日記を見て、ちょっと思いつきました。可能なのかどうか、知っている人
がいたら教えてください。(たぶんカメヤマさんなら?)
ということで、「本を書いてみよう」については明日になります。

不動産投資ファンドについてはカメさん(失礼、面倒なので)の日記をみてください。
(無断転用)
それでツカさん(これも失礼、省略します)書き込みで利回りの低さが指摘され、私は
リスクの割りには利回りがいいのではと書きました。これは個人的な感覚ですね。
で、利回りは高ければ高いほどいいのはあたりまえなので、なんとか高くする方法
はないかと考えました。そして、たどり着いた答えは「レバレッジ」

まず、前提条件として、某社り○フとかサ△フなどを購入した場合です。

実際の購入単位は500万ですが、ここでは100万単位でも可能とする。(ほんとはダメ)
利率は今は2%台ですのであまり面白くないので、過去の実績3.5%として考える。
償還期間は5年、全額償還される。
リスクは発行元が劣後債を引き受けるので事実上ゼロ。たぶんね。よほどのことが
ないかぎり大丈夫。

さて、ここからです。
まずファンドを500万円分購入します。これだけでは利回りは3.5%なので面白くあり
ません。
次にそのファンドに対して金融機関が抵当権を設定し、融資を実施してもらいます。
常識的には80%程度でしょうか?つまり400万円です。
その400万円でまたファンドを買います。そして抵当権設定してまた融資を実施して
もらい(計算が面倒なので今度は300万として)
その繰り返しです。
この場合、自己資金は500万だけであとから融資で400万、300万、200万、100万の
ファンドを買います。

すると
自己資金500万円で1500万のファンドを買ったことになります。
借り入れ金は1000万円ですね。

この状態で融資条件が
固定2%の元金据え置き5年後一括返済としたらどうなるでしょう。

ファンドの配当は3.5%だから
5年間の配当総額は   1500万×3.5%×5年=262万円
5年間の金利支払総額は 1000万×2.0%×5年=100万円
配当から金利を差し引くと262万-100万=162万円

自己資金は500万だったから実質の利回りは
162万÷500万÷5年=6.48%

3.5%だったのが6.48%になるので利回りはかなり良くなる
と思うのですが。

担保価値はあるので(預金担保に近いし)理屈はあってると思うけど、
たぶん銀行は融資しないだろうなあ。
それともやったことある人いらっしゃいますか?

いろいろわかる人教えてください。

今日は本の宣伝ではなかったので最後にひとこと

拙書 2/26筑摩書房より発売「お宝不動産で金持ちになる!」でもこんな
感じの頭の体操が書いてあります。ぜひ一冊(アマゾン受付中!)

沢孝史

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2004.01.28

本を出してみよう その壱


こんにちは

沢孝史です。

まずは今日の日記から

今日は取引先の営業マンがきました。(大手素材メーカーさん)
もう、十年来の付き合いで、ほとんどお友達感覚

いつもの愚痴話に花が咲きます。
「どうですか?景気」
「あいかわらずダメだなあ。というか先細り」
「もう先のことはわからないねー」
「製造業は海外に出て行っちゃうし、あの会社(当社お得意さん)もいつまで
日本にいるのかねー。もうカウントダウンが始まってるね」

ほんとに深刻な話なんですが、最近は慣れてしまいました。
お得意さんが海外に行ってしまうのですから、当社もついていけば仕事は
まだ確保できると思います。
でも、海外展開できるほどの規模ではないし、よくマスコミで取り上げられる
ようなはなばなしいものではないです。
実は当社もタイに提携先があり、私がその担当なので年に4回ほど出張しています。
多少のコネもあり現地の華僑さんと組めば会社を作るのは簡単なんですが、
それで利益をあげるとなると?
それに成功したとすると私の職場は「タイ?」・・・つらいだろうな。1,2年なら
いいけど、ずっとだろうし。
来月もちょっといって来ますのでそのときはfrom バンコク日記?になります。

では本編

本を出してみよう その壱


えーと、どこまで書きましたっけ。そうそう「3億分のアパートを買って今借金2億です!」
というとこまででしたね。

その収支というか、単純にいえばサイフの中身の経過報告、それと借入金と
いう強敵(気をつけましょう)を味方につける戦略みたいなものをまとめたもの
が拙書「お宝不動産で金持ちになる!」(筑摩書房より2/26発売)です。
宣伝はこのくらいにして(でも、宣伝といえば全部宣伝ですが)

そう。キヨサキ氏の講演会になんで私が出たのか。そのお話でした。
そのためには、まず本を出すことになったことからお話しなければなりません。

それは昨年の夏、もう残り少ない夏休みにさかのぼります。
あと数日で夏休みも終わり。かみさんも娘たちはもう仕事や学校がはじまり、
私はひとりぽつんと自宅にいました。
 
いつもはいるとうるさいなあと思ったりするのですが、いなければいないで
手持ち無沙汰です。暇なので本屋さんに出かけることにしました。
本屋さんではいつものように新刊本やコミックなどを見渡して(コミック中心)。
そうしたら一冊の本が目に飛び込んできました。

ロバートキヨサキの「金持ち父さんの若くして豊かに引退する法」です。

「金持ち父さん、貧乏父さん」は数年前に読んだことがあります。
私はその前から不動産投資を始めていたので、投資を始めたきっかけは別の理由
だったのですが(知りたい人は本を買ってね)、金持ち父さんを読んで自分のやっ
てることは間違いではないとの確信し、今まで投資を続けてきました。
背中を押してくれた(押された!)本です。良かったのかどうかはあと数年も経てば
わかるでしょう。今のところ良かったとは思いますが

とはいえ、その後のキヨサキ氏の著書は少しマニアックになってきていたので
遠ざかってしまっていたのです。
しかし今度の「引退する法」はずいぶん具体的です。
それに不動産投資のことがたくさん書いてありました。これはやっぱり買わないと。
購入後即自宅に直行。


ロバキヨ氏(業界ではこう呼んでいるようです)の「金持ち父さんの若くして
豊かに引退する法」に没頭します。
そして途中斜め読みの部分もありますが、その日のうちに全部読み上げました。

それから読後の感想(ちょっと興奮状態で)。

まず、私のやってきた不動産投資は間違いではないだろうということ。
なんといってもあの金持ち父さんが言ってることだし。
(注 こういう考えは本当はいけないと思う。キヨサキさんの内容が100%真実
ということは100%ありえないでしょうね)

それにしても、今まで私がやってきたことと、本の薦めていることがずいぶん
似ているなあ。
違ってるのは私はコンビニで失敗したけど、キヨサキ氏はベルクロのサイフで
成功してから始めたことと国籍だけかも。などと、今思えば神をも恐れず不遜な考え。
(注ロバキヨさんはもちろん神ではありません)申し訳ありません。

それから、もっと図々しいことに、「規模は違うけど、きっと似たようなこと
を私もやってきたから私にも本が書けるかもしれない。」
「金持ち父さんはアメリカが舞台だけど、日本には日本人の本のほうがわかり
やすいだろう。ここはひとつやってみようかなあ。」

などと思い始めました。
今考えるとかなり図々しい奴です。

ほんとに図々しいなあ。
だいたいこの時点では

出版社ってどこにあるのかも知らない。
本ってどうやってできるのかも知らない。
だいたい自分に本が書ける能力があるのかもわからない。

それでもそう思ってしまったところがいいかげんです。

でも、知らないということが一番強いということもあるのですね。
こわいもの知らずというか、無鉄砲なことをそう思わずにやってしまえます。

だいたい知らなければ「知りませんでした。ごめんなさい」と、とりあえず
言い訳できるし。(でも世の中それで済むことと済まないことがあります。
それは間違えないことが大切)

とりあえず、素人はこわいというか無敵です。

続きはあさってくらいにお話しますね。
また見にきてくださーい。
よろしくお願いします。


 沢孝史

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2004.01.27

本日開店!しました。

こんにちは、沢孝史です。本日の筑摩さんとの打ち合わせも完了しました。
(叱られませんでした。今日は安心して寝れそうです)

今日からフリーハンドで書かせていただきます。

えーとその前に。これは日記なので今日の話!
筑摩さんとのこの日記の打ち合わせのことなど。(今度はほんとにストップ
かかるかも。このページを編集長が見ませんように)
 ちょっと気を使っていたのは、クラブリッチには「サラリーマンでも」の著者
藤山勇司先生がいらっしゃるということでした。
 今や藤山先生は時の人、そこにまだ本も出てない私がお邪魔してよろしいもの
かと。
「サラリーマンでも」は私も拝読させていただき、非常に勉強になりました。
また共感する部分も多々あり、不動産投資の大先輩だし、同じジャンル
の本を書いた私としては藤山先生のご活躍に脱帽しています。また、先日の
EZTVの放映を見ると「すごい迫力」ちょっと怖いかも。などなど。
なので、ほんとに大丈夫?と編集長に心配されたのでした。
でも、まあなるようにしかならないということが結論です。


では 沢孝史の「お宝不動産日記」開店します。
(ちょっと文章を書きだめしてましたのでちょっと堅い感じです。ご了承ください)


はじめまして。沢 孝史と申します。

今、こうしてクラブリッチの日記をかかせていただくことになり、不思議な気分
です。というのも私は2003年の8月まで、ネットは見るものであり、書く側になる
と思っても見なかったからです。日記といいましても、まだ私の本「お宝不動産
で金持ちになる!」があの金持ち父さんの出版元「筑摩書房」より出版されるのは
もう少し先です (2月26日発売予定、アマゾンにて予約受付中)。ですから現時点
では実績のない私が能書きを書いても信憑性が薄いと思いますので出版にいたる
までの経緯を回想風にお伝えしたいと思います。

みなさんの中で昨年10月16日みなとみらいのパシフィコ横浜で開かれたロバート
・キヨサキの来日記念講演会に行かれた方はいませんか?
いらっしゃいましたら、記憶の片隅を辿っていただければ、なんだか変な奴がい
たなあと思い出していただけるかもしれません。

あの講演会が始まって休憩時間に入るちょっと前です。ロバートキヨサキ氏に舞
台袖から壇上によばれた日本人が3人いました。キャッシュフローゲームに精通
している田部先生(なんと医学博士)、「週末起業」など著書がたくさんある藤井
孝一先生、そして最後に呼ばれたのが私でした。
簡単にいうと「先生」でないのは私だけ。
あのとき会場にいた5000人近くの人達はずいぶん不思議に思ったでしょうね。
私自身もそう思いましたから。
「なんでここにいるの?」そう思いました。
5000人の大聴衆の前で話すはめになった顛末を順をおってお話したいと思います。

でも、私が何者なのか、ちょっとお話してたほうが良いかも。不審人物、要注意
人物に思われても困りますので(実際怪しいかも)、一応自己紹介をします。

1959年生まれ(44才)妻子あり(高2と中3の娘) 
法政大経済学部卒
卒業後大成火災海上保険㈱で損害調査業務(主に交通事故の示談交渉を担当)
10年ほど勤めてから突然脱サラしてコンビニを始める。
これが見事に失敗、サラリーマン時代の貯えをすべて失う。その後父と兄の
経営する小企業(某家電メーカーの下請け町工場)に勤めて現在に至っています。
平成10年から不動産投資を始めて(投資資金の約80%は借入金!)現在、アパート
7棟(1K~3LDKまで合計52室)敷地面積は合計で701坪を所有しています。

家賃収入は年間2500万円 
購入総額は3億円、
現在の借入金残高は2億円です。

私の投資の特徴は3つあります。投資をはじめて比較的短期間で(6年未満)現在
の資産を手に入れたこと。
自己資金は普通のサラリーマンで用意できる範囲でやりくりしてきたこと。
それから管理は丸投げして極力自分は何もしないで済ますということです。
(かなり図々しいですね)

まあ、借金が2億円ですからまだ油断できませんが、あと5年でかなり余裕がで
きる計算です。
そのあたりは詳しく拙書「お宝不動産で金持ちになる!」に書きましたので、
でたら買ってください。よろしくお願いします。

確かキヨサキ氏の講演会のときは借金1億7千万と話しましたが、そのあとまた
買ったので現在は借金2億です。
うーん。ちょっと感覚が麻痺しています。
あれから3千万借金が増えた!といって喜んでいる自分が怖いです。
そういえばあの講演会のあと、2ちゃんねるで私のことが載りました。
結構叩かれてたけど、じっくり説明する時間があればわかってもらえたのにと
残念でした。
あんまりたくさん書くと読むの大変ですね。今回は自己紹介までにしましょう。
次はから本をだすことになったきっかけをお話しする予定です。


沢孝史

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2004.01.26

筑摩書房さまごめんなさい。


編集長さんと打ち合わせが済んでからのつもりでしたが、アクセスしていただいて
いる方が多数いらっしゃるようで、せっかくクリックしていただいて何もないのも
申し訳ないと思い、やっぱり少しお話など。(たぶんあとで言われるなあ。怒ると
こわいかも。どうしよう)

はじめまして、沢 孝史と申します。1959年生まれ、干支は猪(決めたら突撃してし
まうほう、結構無謀かも)AB型(変人、二重人格?)星座はいて座(数年前流行った13
星座の場合は蛇使い座になり、これも少数派の変人?)

こんなことばかり書くととんでもない奴に思われそうですが、正常な社会生活を
営んでいると思うので、自分ではごく普通の人だと思っています。
本当にごく普通の一般人です。不動産に多額のお金を投資していることと、そのため
の投資資金として普通の人からみれば桁外れかもしれない借入金があるということ
をのぞけば。。。。
それと、本を出版するというのもちょっと普通ではないかもしれません。
でもそのふたつをのぞけば「普通」です。

この日記では、見た目ごく普通の人がどうして本を出すことになったのかとか、5000
人の講演会で話をすることになったのか(3分間だけだけどね。でも私にとっては
人生最大の出来事)を次回からお伝えします。

今回も予告編みたいになって申し訳ありません。あまり突っ込んで書くとほんとに
編集長に怒られそうだから。本編は今週中には開始します。(でもあまり期待しない
ほうがいいかも)


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2004.01.25

ただいま準備中

沢孝史と申します。
今日、サイトを開いたらもう私の日記ができてる・・・・

せっかくクリックしていただいた方、申し訳ありません。

明日、筑摩書房編集長と打ち合わせのうえ開始しますので、ちょっとお待ちを。

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