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2004.01.29

不動産投資ファンドでレバレッジ?

こんにちは。沢孝史です。

明日、日記書き込もうと思ってましたが、カメヤマさんの不動産投資ファンド
の日記を見て、ちょっと思いつきました。可能なのかどうか、知っている人
がいたら教えてください。(たぶんカメヤマさんなら?)
ということで、「本を書いてみよう」については明日になります。

不動産投資ファンドについてはカメさん(失礼、面倒なので)の日記をみてください。
(無断転用)
それでツカさん(これも失礼、省略します)書き込みで利回りの低さが指摘され、私は
リスクの割りには利回りがいいのではと書きました。これは個人的な感覚ですね。
で、利回りは高ければ高いほどいいのはあたりまえなので、なんとか高くする方法
はないかと考えました。そして、たどり着いた答えは「レバレッジ」

まず、前提条件として、某社り○フとかサ△フなどを購入した場合です。

実際の購入単位は500万ですが、ここでは100万単位でも可能とする。(ほんとはダメ)
利率は今は2%台ですのであまり面白くないので、過去の実績3.5%として考える。
償還期間は5年、全額償還される。
リスクは発行元が劣後債を引き受けるので事実上ゼロ。たぶんね。よほどのことが
ないかぎり大丈夫。

さて、ここからです。
まずファンドを500万円分購入します。これだけでは利回りは3.5%なので面白くあり
ません。
次にそのファンドに対して金融機関が抵当権を設定し、融資を実施してもらいます。
常識的には80%程度でしょうか?つまり400万円です。
その400万円でまたファンドを買います。そして抵当権設定してまた融資を実施して
もらい(計算が面倒なので今度は300万として)
その繰り返しです。
この場合、自己資金は500万だけであとから融資で400万、300万、200万、100万の
ファンドを買います。

すると
自己資金500万円で1500万のファンドを買ったことになります。
借り入れ金は1000万円ですね。

この状態で融資条件が
固定2%の元金据え置き5年後一括返済としたらどうなるでしょう。

ファンドの配当は3.5%だから
5年間の配当総額は   1500万×3.5%×5年=262万円
5年間の金利支払総額は 1000万×2.0%×5年=100万円
配当から金利を差し引くと262万-100万=162万円

自己資金は500万だったから実質の利回りは
162万÷500万÷5年=6.48%

3.5%だったのが6.48%になるので利回りはかなり良くなる
と思うのですが。

担保価値はあるので(預金担保に近いし)理屈はあってると思うけど、
たぶん銀行は融資しないだろうなあ。
それともやったことある人いらっしゃいますか?

いろいろわかる人教えてください。

今日は本の宣伝ではなかったので最後にひとこと

拙書 2/26筑摩書房より発売「お宝不動産で金持ちになる!」でもこんな
感じの頭の体操が書いてあります。ぜひ一冊(アマゾン受付中!)

沢孝史

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