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2004.03.31

全額融資は可能なのだろうか?

こんばんは。沢です。
来月から始まるロバートキヨサキのメルマガで名誉なことにコーナーを
いただいたので、ちょっと力入ってます。やっぱりヘタなことかけないしね。
なので最近理屈っぽくなる傾向です。だめですねー。すぐ影響されやすくて

さて、今、ちょっと面白い物件が出てきました。今のまま値段だと利回り8%
にも届かず問題外なのですが、まあ、まだ売り出して間もないし、そんな高い
値段で買う奇特な人がいたらそれはそれでお気の毒なのでかまいません。
で、ためしにちょっと金利が高めなノンバンク系に話を持ちかけています。
条件は単純、売値にかかわらず、一体いくらまでなら融資してもらえるのか?
その条件を提示してほしいと。
つまり、購入価格はいくらで決まっても(たとえば融資金額を下回っても)融資
金額は出してもらう。そういう条件です。この額が決まったら諸費用の概算を
そこからに差し引いた額を指値にするわけです。
さて、どうでしょう。
いつもと逆のパターンなのでちょっと面白そうだなと思います。

「お宝不動産で金持ちになる!」http://www.otakarafudousan.com/ 沢孝史

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2004.03.27

ビジネスアイ


こんにちは、沢孝史です。

昨晩呑み会で3軒はしごしてしまいした。
最後は3時くらいだったような気がしますが、ちょっと記憶が。
とても楽しかったことは憶えてます。
なので、本日は二日酔いです。最近アルコールの分解能力が落ちて
きたようなので気をつけなければいけないなあと。

でも、二日酔いのなか、フジサンケイグループの発行している
経済新聞「ビジネスアイ」を買いに行ってきました。
というのも、本日私の文と写真が載ってるから。
「著者が語る」というコーナーです。
そーっと紙面をめくっていくといきなり顔写真が。
かなり大きく載ってる。ちょっと気恥ずかしいです。

内容は簡単にいうと本の紹介なのですが、紙面で書いたことをここでも
少し書きますね。

今、終身雇用の崩壊と大競争社会の到来で、サラリーマンには安心できる
生活が遠いものになってしまいました。
今の不安定な生活に対して経済的な自己防衛が必要になったということです。
つまり、給与所得以外のなんらかの収入の道を確保する必要に迫られています。
特別な能力がある人なら、その能力を生かし本業以外の仕事で稼げるかもしれ
ません。
では、まじめに働いているけれども、副収入の方法を思いつかない人は何をす
れば?この場合、一般的には資産運用、つまり投資を行うという選択肢があり
ます。
この「投資」には必ず「リスク」という言葉がついてきます。
ハイリスク→ハイリターン、ローリスク→ローリターン、まるで呪文のごとく
繰り返される言葉です。
この言葉はリスクとリターンは正比例の関係であり、これを表で表せば、一本
の右肩あがりの線上にすべて集約されると言っているようです。

でも、本当にそうでしょうか?その線上にはなく、たとえばローリスク→ミド
ルリターンや、ローリスク→ハイリターンもあると私は考えています。

この線上から外れた有利な投資の一例として私が実践してきた「お宝不動産投資」
を提案しています。不動産投資は金持ちだけのものではありません。
まじめに働いてきたサラリーマンが「お宝不動産」を入手できれば、安心とゆと
りのある生活を手に入れることができます。
そのチャンスはすべての人にある、そのことをすべてのサラリーマンに伝えたい
と思い本書を書きました。


という内容です。
リスクと利回りのバランスが投資する側に有利になっているもの。つまりバランス
がくずれているものを探すということが投資の鉄則なのだと思います。

「お宝不動産で金持ちになる!」
http://www.otakarafudousan.com/

沢孝史でした。

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2004.03.26

金持ち父さんの予言

ロバートキヨサキの「金持ち父さんの予言」発売になりました。
去年、キヨサキ夫妻と食事する機会があり、目の前で私の不動産投資法について
説明してしまった者として(こういうのを釈迦に説法という)この本はどうして
も読まなければならない必読書です。
さて、手にとってみると・・分厚い本です。375ページあります。
これは心して読まないと・・・

まだ斜め読みの斜め読みくらいですが、この本は今、読まなければいけない本だと感じ
ました。速報をお話します。

まず、表題の予言です。基本的にアメリカの年金制度が確定給付年金から確定拠出年金
制度になったことや、人口の世代間のアンバランスなど、その他の諸問題を総合的に
判断して今後起こりえる経済的な悲劇に対して警鐘ををならしています。
これは今までの著作から発展したキヨサキ氏独自の世界観を表しているように感じます。
そのなかで、具体的には年金制度が給付の確定から拠出の確定へ大きく変ったこと
つまり、将来受けられる年金の額は一切確定しておらず、ただ拠出(掛け金)のみが
確定しているという致命的な欠陥を白日のもとに暴露しています。
そうなんだ。アメリカも大変だなあ・・・・と思いましたが、まてよ?
この状況というのは現在の日本の年金制度の状態と一緒じゃないかと気づきました。
年金保険料の値上げスケジュールだけは決まっていて、つまり拠出のみは決まっていて
年金額は予想の範囲、状況によって決まるのでいくら払えるのかはわかりません。
この本のいっていることはまさしく日本と重なる。
そして、読み進んでいくと「経済大国である日本が・・・」
今日本で起こっている様々な問題点が克明に記されています。

この本はアメリカの近未来を中心に世界を予言していますが、実はこの予言に書かれて
いることが現実に起こりつつある国、それが「日本」だと思います。
アメリカ人よりも、まず読まなければならないのは私たち「日本人」なのだと感じました。
この本は絶対に読むべきです。そして、この本の後半にかかれている経済的な「方舟」
を造らなければならない。一刻も早く。

沢孝史

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2004.03.23

はるうららのうらをかく

こんにちは。沢孝史です。

ニュースを見てました。競馬というものはまったくわからないの
ですが、はるうららという馬が人気らしいですね。
今回は武騎手が乗るということでまた注目されたそうです。
当たる確率がほとんどない馬を買う。当たらない馬券なのでお守り
になる?(交通安全でしょうか)
まあ、とにかくお祭りみたいなもの。

で、ちょっと思ったのですが、
競馬の配当ってその馬券の人気によって倍率が決まるんですよね。
つまり、人気がある馬は倍率が下がるということですね。
この場合、通常ですと
勝つ確率が高い→人気がある→倍率が下がる
つまり投資の世界で考えればリスクが少ないものほど(勝つ確率が高い
馬ほど)リターン(配当)が下がるわけです。

とすると、今のはるうららの人気は
当たらない(勝たない)馬に人気が集中する→本来の実力よりも人気だけ
が先行している→はるうららに関しては倍率が異常にさがり、確率でいう
期待値が非常に小さくなる。もし、万が一買ったとしてもその配当は普通
の穴馬券よりもリターンが小さいことになります。

では、はるうららが出走するレースの他の馬についてはどうでしょう。
はるうららに人気が集中することによって本来は勝てる確率が高く当然人気
が集中し、配当が低くなる傾向の馬が、通常の場合ほど配当が下がらない。
配当が高くなり、期待値が普通より大きくなる。
つまりはるうららの出走するレースでは他の馬の馬券を買うと一般の馬券
の配当率よりも高くなり、有利な賭け事ができる。

賭け事はやらないのですが、お好きな方はもう先回りして買っているのかなあ?
人目につかないところにお宝って隠れているものかもしれませんね。
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2004.03.21

法人化完了!節税開始 さて効果は?

こんにちは。沢孝史です。

さて、法人設立してからのことです。
まずメリットその一
かみさんにちゃんと給料が払えるようになりました。
今は本のほうの手伝いとか、ホームページ管理など
の雑用もやってもらっているので月給を30万にして
います。これで年間360万円です。
それから法人向けの生命保険
これは従業員全員(私の場合はかみさんと私のふたりだけ)
を対象に付保すれば、保険料は損金として落とせます。
また、もしものときの死亡保険金については個人への支払い
になります。
つまり、保険料は会社持ち、保険金は個人というおいしい
節税になります。(会社の福利厚生の一環という見方だそうです。
これで二人分年間24万円
それから、出張旅費規程を作りました。
個人の場合、出張しても交通費のみの実費しか経費になりませんが、
法人の場合は規定をしっかり作っておけば日当も支払えます。
月2回として一回一万の日当なら20万の経費です。

合計400万を越えました。
節税効果としては
私とカミさんの税率の差が15%とすると
給与部分で54万
生保、その他は30%の節税とすれば13万です。
合計69万の節税です。
税理士の申告手続きに10万払っても効果は59万
会社設立の費用は一年で取り戻せておつりがきますね。
この効果が毎年続くわけです。

私の場合、青色申告の専従者控除が使えないということが
前提なので、とくに効果が大きいと思います。
専従者控除を使える場合はここまでの効果はありません。
そのあたりの判断は必要になります。

でも、法人になると、またいろいろと節税商品があるんですよね。
生保もいろいろと、それからレバレッジリースもあるし
その気になれば、ずっと法人税を払わないでいるということも
できるんです。
多少コストとリスクはありますが、税金払うよりは得になるもの
があります。
これからもいろいろとやってみる予定です。
ただいま研究中なので、また実際に使ったらお知らせします。

最近思うのですが、経済的自由を得ようとすると一番障害に
なるものってなんだと思いますか?

私は税金だと思っています。
日本の税制は、「サラリーマンはずっと働いて、ずっと税金を払いつづけ
る」ように仕組まれていると思うのは私だけ?


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沢孝史でした。

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2004.03.20

法人化のメリット、デメリット(2)


こんにちは。沢孝史です。

今は卒業式の季節、うちの次女も昨日めでたく中学卒業しました。
子供って育つのははやいなあとつくづく思います。
うれしいような、寂しいような。

さて、法人化の話です。
今、法人は一円でも始められるということらしいですね。
でも、これは条件付、一定期間のうちに最低資本金を用意しなければ
いけません。詳しいことは忘れました。知ってる方、書き込みお願い
します。これは将来に希望がある起業家ならいい制度だと思いますが
私のは節税会社なのでややこしいことは避けることにしました。
なので資本金が300万円で済む有限会社にしました。
300万といっても、一定期間だけ銀行に預けて証明書を発行してもらう
だけなので、そのあとの動かし方は自由です。
それから、登記費用と手続きの費用でたしか35万くらいかかったように
記憶しています。
知り合いの税理士が窓口になってすべてやってもらい、私ははんこもって
一緒についていってはいはいといってるだけでした。
結構簡単なものなんですね。
まあ、その手間と資本金300万の工面の手間に見合うかどうか、それが
問題となります。

では、この続きは次回で


「お宝不動産で金持ちになる!」http://www.otakarafudousan.com/沢孝史

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2004.03.18

祝 不動産取引価格の届出義務化見送り


こんにちは。沢孝史です。

3/17 朝日新聞を読んでうれしい!記事を見つけました。
不動産取引価格の届け出 見送り
昨年から不動産取引についても価格の届出を義務化しようという
動きがありましたが、法制化は見送られることになったようです。
ほっと一息。。。

不動産取引の醍醐味は相対取引にあります。
取引が少ないので、その当事者間の事情で大きく変動します。
公示価格や路線価などはあくまで目安であり、その価格で取引する
なんてことはやりません。私は。
それでも気にかかっていたのはこの取引価格の義務化
不動産の適正?な相場などというものができてしまえば、不動産投資
の魅力が半減します。
それに不動産屋さんも困ってしまうでしょうね。土地の原価がオープン
になってしまうようなものです。そんなことになったら商売やりづらいでしょう。
それに、なんでもすべて画一的にすればいいってものじゃないし。
なんでも均一にすることが正しいなんてことはないと私は思います。

投資って基準があいまいだからこそやる気になるもの。
投資意欲を損なうようなことは景気を悪くするだけだと思います。
役人の貧困な想像力ではそこまでの考えが及ばないのでしょうね。


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沢孝史でした。

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2004.03.14

法人化のメリット、デメリット(1)

3/12に伊波様からコメントをいただき、法人化について、いろいろ
と考えてみました。といっても税理士ではないので素人の感覚からの
感想になります。
ご参考になれば・・・・

私が法人を作った目的は節税!です。
アパート経営の場合一般的には青色申告をしてカミさんを専従者にして
専従者控除を利用し給与を払い所得を分散する、ということが基本にな
ると思いますが、うちのカミさんは勤めているので、専従者控除の対象に
はなりません。
実際は雑用をやってくれているのに専従者としては認められないのはお
かしいと思いますが、そんなことをいっても始まらないので、対策を考
えたわけです。
要するにカミさんに給与を払えればいいのですから、給与を払う形態と
して可能なのが法人にすること。そのために法人化を検討することにし
たわけです。

うーん。話が長くなりそうです。少しずつ書いていくようにしますね。
ごめんなさい。
この続きは次回に。

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沢孝史でした。

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2004.03.12

ロボットの活躍


こんにちは。沢孝史です。

今日は本業(製造業の営業)の日記です。
昨年から話のあるスチール製の書棚の製造の件で、とある板金プレス工場
に行ってきました。板金プレスというのは、簡単にいうと鉄板を大きな金型
で圧力をかけて挟み込んで、形を作るというものです。
自動車のボディーなどが代表的なものです。
で、まあ、普段からプレス屋さんには材料を売っているので馴染みがある
のですが、今日みたものは全然違いました。
板金されたプレスの板を組み合わせて固定
それをスポット溶接(二枚の板を電極で挟み込んで高電圧をかけることにより
鉄板同士を張り合わせること)します。
箱状に組み込んだものをその底の方まですべて溶接します。
それを一本の自在に動くロボットアームが手際よくこなしていきます。
人間の手でやれば1時間以上かかる作業が3分もかからないで完成。
そのすばやいこと。手際のいいこと。目をみはります。
専門家がティーチングというプログラムをしながら調整していくのですが、素直に
みるみる上達していきます。教えがいのある生徒みたいなもの。
ロボットといっても鉄やコードのかたまりにすぎないのですが、なんだか感情移入
してしまいそう。がんばれー。なんてね。

製造業に携わるものとしては、とても楽しい一日でした。


「お宝不動産で金持ちになる!」http://www.otakarafudousan.com/沢孝史でした。


追伸
3刷り決定しました。みなさんのおかげです。

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2004.03.10

確定申告


今は確定申告の時期ですね。
給与所得だけならまったくやる必要はありませんが(還付申告などは必要)
アパートの家賃などがあると必ず必要になりますね。

さて、私の場合
家賃収入はすべて私個人の収入になります。
それに給与所得が加算されます。。。。。
所得税は所得が大きくなれば税率もあがります。
これをそのままにしておくと、とんでもない税率で課税されてしまいます。

なので、この対策をしないでおくと不動産投資の魅力が半減してしまいますね。
おいしいところはすべて国に持っていかれるようなものです。
その対策には、やはり法人設立が即効性がありますね。
私の場合昨年夏に作りましたが、これが効果を発揮しました。
節税対策の基本は所得の分散です。
それにはやはり法人が一番だと思われます。

さあ、来年の申告に向けて今から準備しないとね。

「お宝不動産で金持ちになる!」http://www.otakarafudousan.com/の沢孝史でした。

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2004.03.07

筑摩書房探検記(編集部編)


こんにちは、沢孝史です。

3/5 筑摩書房へ打ち合わせに行ってきました。
実は今まで筑摩さんに行っても一階で打ち合わせしていたので
深く潜入したことはありませんでした。
まあ、なんとか本も売れているようで、この際魔境のような編集部に
突撃しても、生還できそうな気配。勇気を持って潜入です。

さて、編集部です。
パソコン、デスク、プリンター、まあ普通ですね。
でも!!!!!!!!!!!!!!!
やっぱりありました。
そのデスクの上にうず高くそびえたてられた書類や本の山
そう、この光景こそ私の抱いていた編集部のイメージそのまま。
すばらしい。感激です。
大きさも厚さも、本も雑誌も、メモ用紙まですべて、あくまで自然に
ただ、そこに放っておいたものが少しずつ積み重なり、あたかも地層の
ごとく美しい?紋様を形作っています。
整理という言葉はこの空間には存在していないようです。

この小宇宙を支配している言葉は「カオス」です。
微妙なバランスのうえに成り立っている大自然かもしれません。
ちょっとさわればナダレが発生しそうなバランスなのに、倒れずに
ずっと静かにそびえたっています。
このデスクは歴史そのものでしょう。
きっと、下のほうには人知の及ばない貴重な遺物が埋蔵されているかも。

このデスクの所有者は???
小柄な美女!

このミスマッチなところがいいですね。
さすが、伝統ある筑摩書房
期待は裏切りませんでした!

いやー。感激しました。
短時間でしたが、とっても刺激的!な時間でした。
また時間がありましたら探検してきます。


「お宝不動産で金持ちになる!」http://www.otakarafudousan.com/沢孝史でした。

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2004.03.05

久しぶりのとんぼだま


今日は久しぶりにとんぼだま教室に行ってきました。
とんぼだまというのは簡単にいうと真ん中に穴があいているガラスの玉
いろいろな技法があって模様は無限大です。
小さな玉ですが、うまくできると見ごたえがあります。
教室といっても先生のアトリエ?で少人数でやります。
今日のメンバーはお嬢様?と私
先生の手本を見てからバーナーに火をつけてはじめます。

まずガラス棒を溶かします。水あめ程度のやわらかさになってきたら
ステンレスの棒に巻きつけていきます。
これが土台になります。
そのガラスのうえに細いガラス棒を溶かして模様をつけたり、目打ち
で表面を引っかいたりといろいろなテクニックを使います。

このとんぼだまの面白いところはひとつとして同じものは作れないこと。
それから、集中しなければうまくいかないので、その間は雑念が消えて
なくなることです。

いいですよー。頭のリセットボタンみたいです。もしくはデフラグ?
趣味の話だけでは退屈でしょうから、とんぼだま教室の作り方など

最初に
とにかくうまくなること。修行することが必要ですね。ヘタだとみっともない
し、長続きしないでしょう。

次に生徒の募集
一番効率的だと思われるのはカルチャースクールの先生になること。
カルチャーの講師代はすごーく安いらしいのですが、そこでの生徒は自分の教室
の生徒候補です。もともとカルチャーとはそういうところのようです。

それから自分の教室を開きます。
ここでは継続が一番大切、
ずっと続けるには、自分の技術も常に向上させなければなりません。
そうしないといつしか生徒はついてこなくなりますね。

きびしい世界です。でも、職人の世界なのでちょっと憧れたりもします。
自分の腕一本というのはなんだかかっこいいなあと。
キヨサキさんのSのグループに入る人達なんでしょうね。

「お宝不動産で金持ちになる!」http://www.otakarafudousan.com/の沢孝史でした。

でも今日は不動産は全然関係ありませんでした。ごめんなさい。

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2004.03.03

アマゾンランキングの傾向とマーケティングの真似事

こんにちは、沢孝史です。
「お宝不動産で金持ちになる!」http://www.otakarafudousan.com/2刷り決定しました。
ありがとうございました。
アマゾンも最高で6位まで上昇(瞬間ですが)
すごいなあと
でも他人事のように感じてしまいます。

そのアマゾンのベストセラーですが、よく見てみると一般的なもの
とずいぶん差がありますね。
韓国関係の本もたくさんあるし、ちょっとマイナー系なのかなあと
思われるマニア本もあります。
韓国って今ブームなのかなあ。
最近女性歌手も進出してるみたいだし、うちの娘もファンらしいし。
ちょっと私とは遠い世界です。
それにビジネス書も多いですね。
小説は少ないみたい。
これからみて、購買層に偏りがあると予想されますね。
購買層の内訳など見れると面白いでのですが。
ただし、これはアマゾンのトップシークレットかも。
このデータを利用して、出版社とどういう本を本を作ってなど
企画から入るというのもひとつの方法かもしれません。
つまりはアマゾン独自のプライベートブランドです。
アマゾンでしか入手不可能な本であれば、アマゾンに登録する人
も増えるだろうし。登録さえしてもらえれば、一般の本もアマゾン
で買ってもらえる確率が高くなります。
こういうマーケティング戦略もありなのかもしれません。
このテーマ、もうちょっと掘り下げてみようかなあ。

でも、私はやっぱり本屋さんの立ち読みが好きです。


沢孝史

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2004.03.01

突撃取材してきました。

こんにちは。沢孝史です。

昨日は日経新聞に私の本「お宝不動産で金持ちになる!」の宣伝
が載り、その効果なのかアマゾンランキングも私の確認したなか
では75位まで上がりました。ありがとうございました。

さて、昨日は突撃取材を敢行してきました。
どこへ行ったかかというと。。。。ネットワークビジネス!
私の性格とは相容れないものがあるのですが、でもこれでも文筆業?
の端くれになろうかなと思ってるので、知らないではすまないだろう
と思ってました。

ちょっとした縁で最近そのビジネスをはじるた人からお誘いが。
きわめてまじめな方だったので、それに断るのも悪いなあと思い
(ほんとにいい人なので)取材だけどいい?遅刻してもいい?などの
条件闘争をして了解を取りました。(もちろん取り囲んだりしませんよ
との話)
で、出かけてみることに。
会場は公共施設の会議室
遅れていくとパワーポイントを使って40代くらいの女性が講演?中
スピーカーっていうのかなあ。
来てる人は30代~50代の女性と男性がちらほら
全部で20人くらい。
扱う商品は健康食品。。。定番です。アメリカ製。特許品?。これもまあ
一般的かなあ。なんでも直るそう?これもよくあるかも

まあ、なんとなく聞いていて、さあ報酬制度です(これが聞きたかったという
か取材したかった)
枝分かれした図がでてきて、報酬とかボーナスとかいろいろと。
しまいには月収1000万????????
報酬としての還元率は50%以上????????????????????
ってことは製品の原価は一体いくらなんだー。と質問したいのを我慢して
帰ってきました。
でも、健康食品の原価って確かに異常に安いと聞いたこともあるし、
それを販売組織をたくさん作った人に分配してるだけで、一般の商店でも
けっこう儲かってるのかもしれませんね。
そう考えると儲けを誰がどのくらいの部分をどうもらうかが違うだけなの
かもね。でも月収1000万はいただけませんでした。

やっぱり私の性格から考えると一番遠いところにあるなあ。
でも、違う世界を覗いてみるのもたまには面白いものでした。疲れたけどね。

沢孝史
http://www.otakarafudousan.com/

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