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2004.05.29

インフォプレナーの真似事

こんにちは。沢です。

最近の流行り言葉「インフォプレナー」にトライ中なので
ちょっと日記をサボっていました。申し訳ありません・・・
(といってもそんなに期待はされてないと思いますが)

「インフォプレナー」日本語だと情報企業家と言うのでしょう。
最近よく聞きます。ネット上での情報を主体に商売している人
を指すようですね。
私の普段の仕事はサラリーマン、それからたまに不動産投資をし
ますが、でも不動産投資をするといっても株式のデイトレーダー
のように毎日売り買いをするわけにはいきません。せいぜい情報誌
やネット、それから不動産屋さんに顔を出す程度です。
つまり「不動産投資家」といいますが、これってけっこう暇なんですね。
普段に必要な労力はほとんどありません。テレビを見ながら雑誌を読む
程度の手間くらいです。

でも、せっかく本も出したし本以外でもなにかやりたいと思っていたら
ネット上で偶然最適なパートナーが見つかりました。それからいろいろと
試行錯誤して、まず第一弾は講演会、第二弾は不動産投資用ソフト販売
そして第三弾、今度はメルマガを発行してみようということに。
そのほか第四弾、第五弾、六弾、七、八くらいまでは決まっています。
どこまでできるかは未知数ですが、でもとりあえずやってみるつもりです。
こういう風に企画を実行できるのもネットがあるからですね。
なにをやるにしてもコストはかからないので気軽にできるのがネットの
いいところです。
うまくいったら「インフォプレナーで金持ちになる!」なんて本を出したり
して。
まあ、思いつくことはすべてやってみます。でもけっこう大変なんだけどね。

今週日曜の日経新聞にもちょっと私の記事が載るそうです。
ほんとにちょっとだけらしいのですが、とてもありがたいです。
日経を取っていない(実は私も取っていませんごめんなさい)皆さんも
駅などで買いましょう。やっぱり載せてもらうのだから宣伝しないと。

ホームページも充実してきたつもりです。見に来てくださいね。
「お宝不動産で金持ちになる!」
 沢孝史

http://www.otakarafudousan.com/

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2004.05.23

日経マネー「不動産投資のツボ」

こんにちは。沢です。
昨日発売された日経マネー7月号に不動産投資の特集が載って
いました。
私のインタビュー記事が載っているので推薦しているわけで
はありませんが(でも多少はあるかも)非常に良質な記事です。

一番いいと思うのは、派手な見出しや押しつけがなく、不動産
投資のメリットデメリットそしてリスクを冷静に分析してある点です。
利回りについても実際の本当の利回りは一体いくつになるのか、
辛口の見解もはっきり書いてあります。
文中に編集者の良心が重なって見えます。

この記事の中で私が知らなかったこと

日当たり一時間につき95万円
都内マンション利回りランキング
REIT 地銀購入で価格が急上昇

くわしくはお買い上げください。
私も少しは販売に協力しないと。

でも、公平な立場から見ても不動産投資をめざす
人は必見だと思います。

沢孝史
http://www.otakarafudousan.com/

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バンコク不動産投資事情+トピックス


こんにちは。沢孝史です。
今日もバンコクから
今日の日記
午前中は提携先の社長さん(タイ人)と担当者と打ち合わせ
午後は某家電メーカータイ工場の社長さんと資材部長を訪問
いろいろと打ち合わせ(内容は書けません。ごめんなさい)


さて、バンコク不動産投資などについて

バンコクの日本人の間でもコンドミニアムに対する関心は高い
ようです。
一番ポピュラーなのは会社から社宅代を出してもらい、家賃を支払うが
実はそのコンドミニアムの大家さんは自分というパターン。
タイ駐在が2回目の人のなかにそうやってうまくやる人もいるそうです。
投資利回りは10%以上(家賃は会社で認められる上限で設定します)
それで、5年くらいたって帰国する際に売り払う場合単純計算で買値の半値
で収支均衡、それ以上ならプラスになります。
だいたいプラスになる人が多いようです。
もちろんその後も賃貸にまわすことも可能。
大物は後任者に貸すこともあるそうです。

純粋に日本にいて投資する場合
日本人の経営する不動産業者も多数あります。
こちらの電話帳(日本人向けハロータイランド)には10ページ以上記載
があります。まあいろいろでしょうが。
ネットで見れてタイでは有名な不動産業者は(賃貸中心ですが)
小林㈱www.kobayashi.co.jp
売買中心のところもありますが、どんな業者か不明なのでここでは紹介は
やめときます。
それから大きな広告を出してるのはwww.chintaibangkok.com
参考までに見てみるのもいいと思います。
今バンコクではBTS(すべて高架方式の電車)が開通し、また地下鉄も今年中には
一部開業する予定です。
そのあたりの利便性を考えることも必要です。
ただし、地下鉄は私個人の意見としては「ヤバイ」のではないかと。
なバンコクは雨季にはカミナリまじりの土砂降りがあります。
一時的にせよ、道路が川みたいになることがあります。
その町で地下鉄というのはどうかな。対策してあるはずですが、基準が甘いかもしれない
と危惧するところです。

それから、住む人の立場からいうと、気にいらなければ気楽に引越ししてしまうという
ことがあります。なぜかというと。引越し代が安い!家族で住んでいても5000バーツ
(15000円)で引越しが完了します。場合によっては移り住む大家さんが出してくれ
たりします。なのでファミリータイプだからといって安心はできないということですね。

不動産の話はこのくらいにして。

トリインフルエンザについて。
タイ人は細かいことは気にしない性格です。
タイ語を習うと一番最初に憶える言葉はマイペンライ
日本語では大丈夫とか、平気とか気にしないという意味です。
それに加えタイのタクシン首相が先日先頭をきって火をとおせば大丈夫だとトリを自らも調理
し、食べ、市民に振舞ったそうです。もし、このチキンを食べてインフルエンザにかかった
ら一億バーツをやるとも。
そんなこともあり、一般のタイ人はトリインフルエンザはもう過去のものとしています。
今日私もケンタッキーで食べましたが結構お客さんが入ってました。
私もタイにくるとマイペンライになってしまいます。
性格がおおらかというかいい加減になります。

あと、こちらの物価など。
ワーカー(現場作業員)の月給は5000バーツくらいから(15000円)
ライスに肉などをかけたご飯やバーミャ(ラーメン)30バーツくらい。
ケンタッキーのセット60バーツ
シティーホテル(中程度)2000バーツ
交通違反のとき警官に払う賄賂100~400バーツ
交通事故の死亡賠償金10万バーツ(三十万円)くらい。

死亡事故の時の賠償金が安いのはタイ人は仏教徒で輪廻の思想が浸透している
からだそうです。この世で死んでもまた来世があるさという感覚
このあたりもマイペンライ

不動産投資をするときには、現地の金銭感覚で高いか安いかを判断するのが
大切ですね。

次回はたぶん日本から。
でも、タイネタはまだあるのでたまにお知らせします。

「お宝不動産で金持ちになる」の沢孝史でした。

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エアチケットの裏技

こんにちは。沢孝史です。
今日バンコクから戻ってきました。
でも、まだ頭が戻ってないのでタイネタに近いものを。

年に4~5回はタイに出張していますが、一番頭の痛いのが航空運賃です。
ビジネスクラスを普通に買うと26万くらい。ディスカウントでも23万くらい
します。でもディスカウントは変更ができないので仕事には不向き。
なのであとはエコノミーチケットですが、それでも15万くらいします。
それにエコノミーは私の体型だとちょっときつい。

それで、3年前から裏技を実践しています。
何回も同じ国に行く人は知っていて損はないのでご紹介します。

まず、最初のチケットは日本国内で買います。
日本→タイ→日本です。
で、タイに行ったらタイ→日本→タイのチケットを買います。
タイでのビジネスクラスの料金は15万円くらいです。
このときに日本で買った帰り便のチケットは使わずにタイで買った
チケットで帰ってきます。そうすると日本に帰国した時点で手元には
タイへの片道切符があります(このチケットは正規チケットなので1年間以内
でしたらいつでも使えます)
次にタイに行くときはこのチケットで行き、タイでまたタイ→日本→タイの
チケットを買って帰ってきます。(通常は行く前に日本からタイの旅行代理店
に連絡して帰り便を確保しておく必要がありますが)
この繰り返しです。
さて、こうすると収支はどうなるでしょうか。

1回だけの場合
これはあきらかに損ですね。
日本で買った正規チケット代26万に対して余分に15万円かかります。
2回の場合
日本の正規チケット2回分52万円に対して裏技は56万円(26万+15万×2)
まだ4万ほど損してます。
3回の場合
日本の正規チケットは78万円、裏技は71万円(26万+15×3)
この時点で7万円得します。
以降回数が増えればずっとお得になります。

私の場合3年間ですでに15回往復していますから、
正規チケットだと390万円かかるところ裏技で251万円に抑えています。
つまり139万円得してるわけです。

ちょっと頭を使えば、経費は節約できるものです。
最近、大きな会社の海外出張でもビジネスクラスは部長以上などに
限定され、実際に一生懸命働く出張者や赴任者の経費は削られて
いるようです。でも、偉いさんの出張ってたいした仕事もせずに
ちょっと視察してゴルフして酒呑んで帰るだけの人が大半。
せめて仕事に行く人はビジネスクラスくらい当たり前だと思うのですが。
この裏技の他にも呼び寄せチケットなどの手もあるし、もっといろんな
方法があると思います。
ただ、条件を悪くして経費を削減するのは誰にでもできること。
総務担当が「私は能力がありません」と自分で言っているようなものですね。

ネクタイを締めてエコノミーに乗るのは辛いものがあると私は思うのですが
どうでしょう。

ちなみに日本で買うエコノミーの正規チケットも15万、タイのビジネスクラス
と同じ値段です。
あと、私はJ○Lチケット予約センターではバンコクに住んでることになってる
けどね(笑)。

次回は「本を出してみよう」に戻ります?
でも忘れられたかも・・・・

「お宝不動産で金持ちになる!」の沢孝史でした。

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2004.05.20

テレビの中の自分

5/18日に日経CNBCで私のインタビューが出ました。
(CATVは昨日の夕方放映)

マンション投資についての特集で
最初に二人マンション投資をしているサラリーマンのコメントが
あり、そのあと私のインタビュー(といってもほんの2分くらいですが)
最後に日経マネーさんが「不動産投資はそんなに甘いものではありませんよ。
慎重にしましょう」というコメント。

スポンサーには新築マンションのデベロッパーもいるでしょうが、この
良識ある結論はさすがです。

普段、動く自分?を見ていないので、テレビで映っているのを見ると変な
感じですねー。特にアップだったので顔の表情とか、うーん。ちょっとヤダ。
それに最近やっぱり髪がちょっと心配
頭の使いすぎ?

最近原稿書きや不動産鑑定ソフトの製作(発売開始しました)など、自宅でも
ほとんどパソの前なのでその影響かも。

電磁波は髪に悪いのでしょうか。
電磁波吸収ヘアバンドなんてのを作ったら売れるかなあ。
電磁波吸収シートは「本物」が製造元から入手できるので
(本業の取引先が作っています)作って私のHPで売ってみたりして。
でも電磁波は発生源からの距離の二乗に反比例して減衰するので
本体を離すというのが一番!

あれ、なんの話かな。まあ今日は独り言ということで。

最近私のHPもいろいろリニューアルしましたので見にきてくださいね。
http://www.otakarafudousan.com/

漫画日記に加え写真日記も作ってみました。(まだ写真は二枚だけ・・)

沢 孝史






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2004.05.18

日経CNBCに出ます。

こんにちは。沢です。

CATVやスカパーなどで放映されている経済専門チャンネル
日経CNBCにちょっと出ます。今日の夜九時半からの「EXPRESS」
という番組(看板番組だそうです)のマネー倶楽部というコーナー
のそのまた一部ですねー。少しだけだと思います。
でもはじめての体験なので、とても楽しみです。
昨日、そのためのビデオ撮りに行ってきました。大手町にある日経新聞
の一角です。
入ってみるとさすがテレビ局、無数のモニターがあって、株式市況など
も映し出されています。株のディーリングルームみたい(といってもディー
リングルームも実際は見たことがありませんが)。
奥のスタジオでは生放送中とのことです。
独特な雰囲気、途切れることのない緊張感というのでしょうか。
つられて緊張しましたが、まあ、そこは元々いいかげんな性格なので「まあ
なるようにしかならない」ということで。
撮影はミーティングルームのような部屋で行いました。
向かいにインタビューする人がいて、不動産投資の注意点などの質問など。
ちょっとつまり気味でしたがなんとか無事終了。
疲れたー・・・・

見るのがちょっとはずかしいですが。

それから21日発売の日経マネー7月号にも私のインタビュー記事が載ります。
今週末、私のホームページで発売開始になる「お宝不動産鑑定ツール」の
表も載る予定です。これも楽しみです。

http://www.otakarafudousan.com/

沢孝史

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2004.05.17

不動産の潮目

こんにちは。沢です。

昨日ラジオNIKKEIの公開録画のために大阪に行ってきました。
私がパネリストとして出た内容はまたこの日記でお知らせします。
今日は大阪の雰囲気など。
長谷工さんが後援なので、来場者(200名)は地主さんなどが多かった
ようです。ちょっと世代も上かな。

第一部の講演は井出保夫先生が不動産の新しい潮流という題で
お話されました。
みなさん、熱心にメモを取りながら聞いています。
話のポイントではうんうんとうなづいている人もいます。
この熱気はすごい。

第二部は長谷工の部長さんの話
経験豊富で具体的、実践的、さすが長谷工さんです。
みなさん、自分の経験と比べていろいろと思案中といったところです。

第三部
トーク形式でしたので少しリラックスした感じで聞いてもらえました。

そして、アンケート結果
大好評だったようです。
とくにこれからも勉強会等があったら参加したいという人がほとんど
です。

長谷工の部長さんは(建築業界キャリア20年以上!)
「不動産には潮目というものがある。今はその潮目の時期かもしれない。」
と話されました。
参加者の様子、その真剣なまなざしから、確かに今までと違った変化が
あるように感じます。
その潮目はどう変るのでしょう。
この変化にどう対応するのか、それが将来どういう結果になるのか。
すべてを当てることのできる人は誰もいませんね。
でも、ひとつの転機がきていることだけは確かなようです。

沢孝史
http://www.otakarafudousan.com/

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2004.05.10

買い手の競争と不動産価格の関係

こんにちは。沢です。

今日は私のホームページhttp://www.otakarafudousan.com/
にアンケートをくれた方のお話がとても興味深かったのでご紹介
します。
私にとっても「新しい見方」を知ることができて大変勉強になりました。

不動産投資を本気で考えていらっしゃる方で、割安でリスクの少ない
価値ある物件(つまりお宝物件)地道に探しています。
その方の不動産価格に対する洞察力がすごいです。

私の不動産価格に対する見方は、土地、建物の価値、それから利回り
などから割安かどうか判断するということです。この場合、その物件
の市場での価格形成仮定の分析はおろそかになっています。

この方の分析は、逆に市場での価格形成はどうやって作られるのかという
点に着目し、分析していました。
市場での価格形成、それはつまり買い手側の競争がどの程度あるのかに
よって決まってきます。
そして、その買い手がどの程度存在するのかを推理することによって、
物件のタイプ別の傾向をみごとに説明しています。
そのなかでもとっておきの一文は

「ファミリー向けマンションは投資用として購入する層とマイホームとして
購入する層が重なり割高になる傾向がある。」

「なるほどー。そうだったんだねー。」とメールの前でうなづいてました。

とすると私が薦める「お宝不動産投資」の主体が割安な中古アパートだと
いうことも、この方の市場の見方からすれば

「ファミリー向けに購入する層がいないので純粋に投資家だけの競争となる」
つまり、採算性以外の尺度が入ってこないから、割安な物件も存在する可能性
が高くなるということですね。

それからもう一歩進めて考えると(ここからは沢流です)

「今賃貸の住まいに住んでいる人は、アパートなどを買って、空室がでたら
その一室に住むことも覚悟すれば投資家とファミリーユースという両方の利用
価値がある」ということになるのかもしれませんね。

同じ不動産でも買い手の需要によってその価値は変化する。
これもひとつの考え方です。


ところでラジオNIKKEIの公開録画がHP上で告知されていました。
https://ssl.radionikkei.jp/cftemplate/order_form.cfm?order_form_cd=130

うーん。自分ではないような感覚ですが・・・まあなんとかやってみます。

沢孝史




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購入不動産の節税対策について

こんにちは。沢です。

今日は朝から雨が降ってましたので、外出せずに本を読んで
いました。内容はやっぱり不動産関連、地主さん向けに書いた
と思われるアパート経営の実務本です。
前にも読んでいたのですが、ぱらぱらと眺めていたら、見落と
していた部分が見つかりました。

それは建物の減価償却(耐用年数)の部分です。
コンクリート造り  47年
鉄骨肉厚4mm越え 34年
鉄骨肉厚3~4mm 27年
まあ、これは普通の知識ですね。

で見落としていた部分は
付属設備 15年!
その説明として、「アパートの建築費は建物本体と付属設備
に分解できます。この割合は6対4ぐらいです」

この本は新築物件を対象としているので、中古についての
適用は書いてありません。なのでこれをどうやったら中古
物件の申告に応用できるかが問題ですね。
実際、私の申告では一律に建物償却としてしまっているので
すが、もしかしたら応用できるかもしれません。
(といってもこれから買う物件でなければ無理でしょうが)

この15年の償却が使えるためにはどのような条件が考えられるでしょう?

(1)間違いなく適用できそうなもの
 売主が付属設備を分離して償却していたもの(ただし償却期間が
 残っていることが前提)

(2)ちょっと工夫が必要なもの
 売主が分離して償却しておらず、当時の建築見積書が入手可能
 なもの→明細から建物本体と設備部分の割合を算出し、評価を付属
 設備と建物に分離する。付属設備の耐用年数以内であれば残り年数
 +αの償却年数を適用する(たしか中古設備を購入したときに加算
 される耐用年数があったはず)

この方式で申告可能であれば、利回りが実質で10%を越える物件でも
付属設備の償却期間の間は申告所得はゼロ、場合によってはマイナス
になる可能性がありそうです。(ただしその期間が経過してしまうと
黒字幅が大きくなりますが)当面のキャッシュフローを確保する方法
としては有効なようです。

当面の節税対策方法として検討する余地は十分あるように思います。

「お宝不動産で金持ちになる!」
http://www.otakarafudousan.com/

沢孝史でした。







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2004.05.05

買い手の競争と不動産価格の関係

こんにちは。沢です。

今日は私のホームページhttp://www.otakarafudousan.com/
にアンケートをくれた方のお話がとても興味深かったのでご紹介
します。
私にとっても「新しい見方」を知ることができて大変勉強になりました。

不動産投資を本気で考えていらっしゃる方で、割安でリスクの少ない
価値ある物件(つまりお宝物件)地道に探しています。
その方の不動産価格に対する洞察力がすごいです。

私の不動産価格に対する見方は、土地、建物の価値、それから利回り
などから割安かどうか判断するということです。この場合、その物件
の市場での価格形成仮定の分析はおろそかになっています。

この方の分析は、逆に市場での価格形成はどうやって作られるのかという
点に着目し、分析していました。
市場での価格形成、それはつまり買い手側の競争がどの程度あるのかに
よって決まってきます。
そして、その買い手がどの程度存在するのかを推理することによって、
物件のタイプ別の傾向をみごとに説明しています。
そのなかでもとっておきの一文は

「ファミリー向けマンションは投資用として購入する層とマイホームとして
購入する層が重なり割高になる傾向がある。」

「なるほどー。そうだったんだねー。」とメールの前でうなづいてました。

とすると私が薦める「お宝不動産投資」の主体が割安な中古アパートだと
いうことも、この方の市場の見方からすれば

「ファミリー向けに購入する層がいないので純粋に投資家だけの競争となる」
つまり、採算性以外の尺度が入ってこないから、割安な物件も存在する可能性
が高くなるということですね。

それからもう一歩進めて考えると(ここからは沢流です)

「今賃貸の住まいに住んでいる人は、アパートなどを買って、空室がでたら
その一室に住むことも覚悟すれば投資家とファミリーユースという両方の利用
価値がある」ということになるのかもしれませんね。

同じ不動産でも買い手の需要によってその価値は変化する。
これもひとつの考え方です。


ところでラジオNIKKEIの公開録画がHP上で告知されていました。
https://ssl.radionikkei.jp/cftemplate/order_form.cfm?order_form_cd=130

うーん。自分ではないような感覚ですが・・・まあなんとかやってみます。

沢孝史




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2004.05.01

税務調査対策

こんにちは。沢です。

税務署の調査が入ってからしばらく経ちました。
調査のやり方にはかなり不満がありますが、少しは
冷静になったので、私なりの対策マニュアルをまとめて
おこうと思います。

今回の調査は私の勤務先に入ったもので、私が対応した
のは、海外提携先からの送金状況と私の海外への出張旅費
関係、それからちょっと専門的になってしまいますが、型代
の償却方法など。

海外からの送金方法と型代償却は、まあ問題なかったのですが
意見が食い違ったのは出張旅費の見解です。
交通費、日当、宿泊費は問題ないのですが、最後に残った
のは「仕度金」です。当社では海外出張の場合、はじめての
ときは全額支払われ、2回目からは50%が支払われる規定に
なっていましたが、支度金というのだから、何回も行く場合は
必要ないでしょう。おかしいのではないかという追求です。
それに対して私は資料で対抗、支度金を2回目以降も支給して
いる会社は40%ある(これは専門書籍に載っています)なの
でその指摘はおかしいと。
これが平行線のまま。最後は私が大きな声で

「だったら通達などのはっきりした形で私の目の前に見せてくれ。
そうでなければ認めません。」と宣言しました。

その後私のいない場所で顧問税理士と話し合って「では会社の
経費として認めるが、支払ったお金は私の所得扱いにしたい
(つまり所得税の対象としたい)」といったとのこと。
税理士はこれで手を打ちたかったようですが、私は拒絶しました。
「もし、そういう処理をするのだったら不服申し立てをする。
それでもだめなら裁判で決着をつける」と話しました。

結果、不問ということになりました。


そのような貴重な!経験からのマニュアル

1 指摘されても自分が正しいし思うことは譲歩してはいけない。
2 それでも主張が食い違う場合は不服申し立ても覚悟して主張
  する(不服申し立ては費用がかかりません)
3 小額であっても譲歩しない。裁判も覚悟する。
4 税務職員は懐柔策には応じない。対決する覚悟で臨む。
5 普段から税務調査を念頭に記録を残す。(調査は書面中心です
  つまり、書面が整っていることが必要)
6 税理士に頼りすぎない。自分で交渉する。(税理士は調停役に
  なりがち、これは仕方ないことですが、主張をしないとずるずる
  と税務署のペースになってしまいます)

こんな感じかな。
一度だけの経験ですから、偏った意見ですが、やましいところが
なければあとは見解の相違です。はっきり自己主張することが大切
なのだと思います。
まあ、調査が入らないのが一番なんだけどね。


沢孝史http://www.otakarafudousan.com/






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