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2004.05.10

購入不動産の節税対策について

こんにちは。沢です。

今日は朝から雨が降ってましたので、外出せずに本を読んで
いました。内容はやっぱり不動産関連、地主さん向けに書いた
と思われるアパート経営の実務本です。
前にも読んでいたのですが、ぱらぱらと眺めていたら、見落と
していた部分が見つかりました。

それは建物の減価償却(耐用年数)の部分です。
コンクリート造り  47年
鉄骨肉厚4mm越え 34年
鉄骨肉厚3~4mm 27年
まあ、これは普通の知識ですね。

で見落としていた部分は
付属設備 15年!
その説明として、「アパートの建築費は建物本体と付属設備
に分解できます。この割合は6対4ぐらいです」

この本は新築物件を対象としているので、中古についての
適用は書いてありません。なのでこれをどうやったら中古
物件の申告に応用できるかが問題ですね。
実際、私の申告では一律に建物償却としてしまっているので
すが、もしかしたら応用できるかもしれません。
(といってもこれから買う物件でなければ無理でしょうが)

この15年の償却が使えるためにはどのような条件が考えられるでしょう?

(1)間違いなく適用できそうなもの
 売主が付属設備を分離して償却していたもの(ただし償却期間が
 残っていることが前提)

(2)ちょっと工夫が必要なもの
 売主が分離して償却しておらず、当時の建築見積書が入手可能
 なもの→明細から建物本体と設備部分の割合を算出し、評価を付属
 設備と建物に分離する。付属設備の耐用年数以内であれば残り年数
 +αの償却年数を適用する(たしか中古設備を購入したときに加算
 される耐用年数があったはず)

この方式で申告可能であれば、利回りが実質で10%を越える物件でも
付属設備の償却期間の間は申告所得はゼロ、場合によってはマイナス
になる可能性がありそうです。(ただしその期間が経過してしまうと
黒字幅が大きくなりますが)当面のキャッシュフローを確保する方法
としては有効なようです。

当面の節税対策方法として検討する余地は十分あるように思います。

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http://www.otakarafudousan.com/

沢孝史でした。







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