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2004.07.28

こんにちは。沢です。

今日は束田さんの日記
http://www.clubrich.jp/blog/1002.html

についてのコメントになります。

不動産投資と税金の戦いについてです。

株は利益を確定しなければ税金は繰り延べできるけど・・・
という話を不動産に応用するときはどうするかという話

うーんとね。不動産でも似たようなことができるんですよ。それは
「毎年買い続ける」+「段々と大きな物件を買う」この二つが条件です。
今年一棟目を買うとしますね。今年は登録諸費用などを一括損金とすることが
できますね。ですからまあ、普通は赤字(購入月にもよりますが)またはトントン
くらいです。
で、翌年はそのままでは利益が出てしまうので、もう一棟買うことになります。
このとき、前の年に買った物件からは利益が出てしまうので、その利益も相殺
できるよう、ちょっと大きめの物件を買うのがポイントです。
そうやって毎年買っていくことになります。
ただ、3年目、4年目と毎年買い続けていくとそれにつれて不動産も大きく
していかなければならないので永遠に続かないのが難点です。

それから、ちょうどいい案件というのがタイミングよくあるとはかぎらないため
利益が出そうな年はその他の一括償却できる塗装費などで調整することも
必要です。
私の場合はそろそろこのやり方も限界で来年かからは税金も高くなります。
それにしても不動産を買って家賃収入も高額になっているわりに今までは
税金は少なくて済んでいますね。

これは確かに資産を増やすポイントですね。
増やす途中で税金を払うか、増えてから払うか、この違いは大きいですよ。

お宝不動産で金持ちになる!(筑摩書房)
沢孝史でした。

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2004.07.26

新しい物件情報

こんにちは。沢です。
まだ私の融資審査が終わってません。だめなのかなあ。
やっぱり個人への融資の限界なのかも・・・
いろいろと気を揉んでしまいますが、まあ、考えても仕方ないですね。

先週の土曜に馴染みの不動産屋さんから二つ物件を紹介されました。
一軒目は私鉄駅から徒歩2分
平成4年築
鉄骨4階建
表面家賃800万
売りもとりあえず8000万だそうです。
単純な値決めだなあ。

まあまあだけど、値段がね。指値勝負だなあ。
といっても今は身動きが取れないし・・・

でも、こういう物件というのはどうなんでしょう。
一棟売りとはいっても土地の評価は4000万程度
まだ建物は新しいとはいえ、このままの値段で買えば4000万ということになります。
その分は償却してしまうものだし。

同じ利回りのものでもこれが土地代が70%以上占めていれば融資も付き易いし資産
価値は落ちないのですが。

同じ一棟売りでもいろんな考え方をしなければならないという見本ですね。
資産価値の下落予想から必要利回りを計算するということもできそうです。
単純に考えれば期待利回りから収益還元法で適正価格を導き出せばいいのでしょう。
次回作にちょっと書こうかな。でも、数字が多くなりそうなので読んでくれるかどうか心配
です。

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2004.07.24

ロバートキヨサキ氏への質問大募集

こんにちは。沢です。

私のメルマガは、読者からの質問に答える双方向メルマガをめざしています
が、あの「ロバートキヨサキ」氏も質問を募集しているそうです。
詳細は下記の通り

■ 「金持ち父さん、貧乏父さん」の著者、
 ロバート・キヨサキさんへの質問大募集中!

あの世界的ベストセラー作家が、J-WAVE GOOD MORNING TOKYOに登場。
ビジネスの悩み、人生の転機、未来へのビジョンなどなど、賢人ロバート・キヨサキ
さんへ聞いてみたいあなたからの質問を、現在大募集中です。
8月2日からの一週間、NTT DATA Listen Up!で、お寄せ頂いた疑問・質問に、
ロバート・キヨサキさんが答えます。
http://www.j-wave.co.jp/original/gmt/

私に断りなく真似されてもこまるなあ(笑)

お宝不動産で金持ちになる!
沢孝史でした。

私の元祖?双方向メルマガへの登録は下記ホームページからどうぞ。http://www.otakarafudousan.com/

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2004.07.22

デフレと家賃

こんにちは。沢です。

先日あるセミナーをやっていたときに受講者からの質問がありました。

デフレになっても、あまり家賃が下がっていないのはどういうことなんでしょう?

この質問をいただいて、、逆に教えてもらいました。
家賃は下がってはいるけれど、他のものに比べれば下がっていない!
そうなんですよね。テレビやビデオ、それに衣料品からマックまで、10年前に
比べれば半額以下になっているものもめずらしくないです。
でも、家賃は半額なんてことにはなってないでしょう(特殊な物件をのぞけば)
それで質問を受けてからフル回転で回答を探しました。

それでたぶん「正解」と思われる考えがヒット

それは「アパートは輸入できないから」
デフレの表面的な原因は激安の輸入品にあるとのだろうと(根本原因は別として)
つまり海外から持ってこれるものがデフレの主役で、これは購買力とは関係ない
のだろうなあ。

アパートは輸入品とは無縁です。その価格を決めるのは需給関係と購買力に
よるもので外部要因は影響しない。
そう考えると賃貸料というのは他の商品と比べれば安定した価格を維持できる
商品になるのでないかなと考えた次第です。

やはり、いろんな人の考えを聞くということは大切なんですね。


お宝不動産で金持ちになる!
沢孝史でした。
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2004.07.18

一日セミナーをやりました。

7月17日に不動産投資道場さんhttp://www.sftd.jp/主催の一日セミナー
をやりました。
参加者は40名(満席)すべて真剣に不動産投資をしようと(すでにしている人も
いました)考えている人ばかりです。
エアコンの調子が悪く、さらに参加者の熱気も加わり、汗だくになりながら
5時間以上のマラソンセミナーです。
私のもつノウハウはほとんどお話しました。
私の考え方を吸収してもらって、さらに参加者の皆さんには自分独自の投資
に対するポリシーを確立していってくれたらと思います。

受講者の皆さん
あの暑い中、一人も欠けることなく最後までお付き合いいただきありがとうございました。
また、このような機会を与えていただいた不動産投資道場様、ありがとうございました。

終了後の交流会、生ビール最高においしかったですね。
またいつの日か同じメンバーで集まりたいものです。
そのときは
「お宝不動産」で金持ちになっていてください。


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2004.07.15

今日はとんぼだま写真です。

こんにちは。沢です。

今日の写真アップはとんぼだまです。
来週から私の習っている教室の展示販売が始まります。。
最近作っていなかったので必死に作ってました。
さて、ここまでできればあとは紐をつけて完成なんですが、最後に難関
があるんです。

それは「値決め」
自分で決めなければならないのですが、これが難しい。
高い値段で売れ残ってもしかたないし、かといってあまりに安い値段だと
他の人とのバランスが崩れることになります。
微妙な落としどころを決めなければなりません。
周りの相場
できばえ
客層
なんだか不動産の指値勝負みたいですね。
販売する側に立つと、販売する側の心理の勉強にもなります。
純粋な趣味の世界なので
といってすぐ関連してしまうのはいけませんね。

いっそのこと買う人に指値してもらったりして。
指値が通ればお宝(笑)

お宝不動産で金持ちになる!
沢孝史でした。
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2004.07.14

仙台に行ってきました!

こんにちは。沢です。7/10~11、東北セキスイハイムさんのお招きで仙台へ行ってきました。
まずは仙台の不動産事情から、仙台市の人口は100万人、
市街の大きさは、そうですね、池袋を大きくしたくらいでしょうか。
延々と続く巨大なアーケードがあります。こんなに大きなアーケードは東京にもないと思います。
活気のある町ですね。南北線という地下鉄が通っていて、その沿線が人気のようです。
不動産屋さんを覗いてみましたが、マンション、アパートなどの賃料は結構高い感じがします。
その割に地価が安い感じ。これはお宝があるかもと売り物件を冷やかしで見てみました。
中古アパートがごろごろ。
まあ、古いのが多かったのですが、それにしてもちょっと入った不動産屋さんで
たくさんの物件を見れたのでびっくりしました。
これなら表に出る前にお宝がありそう。土地勘がないのが残念です。
さて、難関の講演会です。会場はかなり派手なホテル、大理石の彫刻があちこちにあります。
なんだか、バブル時代を思い出しますね。
P1010041.jpg
参加者は100名くらい。今日は私のセミナーがメイン?なので責任重大。
やはり地主さんらしき人も多いのですが、若いサラリーマン風の方もちらほらと。
なので「ぎりぎりの線」までお話しました。なにがぎりぎりなのかというと、
セキスイさんは新築のハウスメーカーさんなので、中古を買って不動産投資!というのは
禁句なんですね。それに私の書いた本はなんにも資産がない人がどうやって大家さん、地主さん
になるかという内容で、最初から土地などを持っている人向けではありません。。
まあ、私が生まれついての地主だったら間違いなく新築アパートを建てたでしょうからハイムさんの
提案も賛同できるところがたくさんあります。(なので講演はお受けしました)
でも資産がない人はやっぱり中古土地付のアパートだなあと。
それを直接言えないのは大変。
少しは私の投資に関する考え方は少しは伝えられたかな。

でも、やっぱりもっと伝えたいことがたくさんあったのですが。やはり自分の主催するセミナーは
いいですね。誰に気兼ねすることなくストレートに話せます。
「8/8五反田ゆうぽうと」は仙台の反動もあるので思いっきり!話したいと思います。
まだ少し席があると思いますので、興味のある方は私のHPからお申込みください。

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シャロンレクターさんとランチ

こんにちは。沢です。
遅くなりましたが7/5シャロンレクターさんとのランチレポートです。
参加者はシャロンレクターさんと息子さんとIT担当役員(すいません、
今名刺が手元になくて)
こちらは週末起業の藤井孝一先生、菊地大典先生(シティーバンク、スイスユニオン
銀行などの要職を務めた金融のプロ)それから私と筑摩編集長、通訳さんなど。
といっても藤井先生も菊地先生も英語は堪能なので、私は少し後ろに隠れていよう
と思ってましたが、なぜかシャロンさんの目の前の席に座ってしまいました。
シャロンさんは、そうですね。第一印象は肝っ玉母さん(失礼)どっしりと構えて
キヨサキさんの予言があたっても、全然平気!という感じです。
自己紹介が終わり、まずはシャロンさんからの質問です。
「金持ち父さん貧乏父さん」でもっともインパクトを与えたことは?
「子供たちにお金の教育をするときに何に一番注意を払わなければいけないか」
とりあえず、先に言ったほうが楽だと思い、話そうとしたら藤井先生も同じ戦略
でした。まあ、ここは私のほうがアマチュアということで先に話をさせていただ
きました。
それから私から質問
「予言では箱舟の造り方をいろいろと提案していましたが、シャロンさんがひとつ
だけしか選べないとしたら何をえらびますか?」
その答え・・・・うーん。うまく逃げられてしまいました。
教育らしい。でもこれは答えになってないなあ。
ということで食い下がってみましたが、やっぱりダメ
残念ですが、まあ何がいいとか言ってしまうと問題になりそうなので仕方ない
ですね。
それから、キャッシュフローゲームもボードからネットの世界に広がっていく
ようです。いろんなサンプルを見せてくれましたが、ここではお伝えできない
のが残念です。
キヨサキさんにお会いしたときもそうでしたが、本当の成功者には独特の雰囲気
があります。余裕、風格、でも決して尊大に振舞わないですね。周りにとても気
くばりをしてくれます。気配りできることが成功者の条件なのかもしれませんね。
少しだけでも見習わないと。
http://www.otakarafudousan.com/沢孝史

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2004.07.11

セキスイハイム講演会

今日はセキスイさんの講演会で仙台に来ています。とても活気のある町でお宝がありそうです。

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2004.07.07

シャロンレクターさん来日

こんにちは。沢です。
今日は私にとって昨年のキヨサキ氏来日のとき以来の
大きなイベントがあります。
キヨサキさんの共著者シャロンレクターさんとのランチです。
関係者の集まりなので、少し人数は多いのかもしれませんが
直接お話できる機会はこれが最初で最後かもしれません。
ちょっと気合入ってます。
昨年、キヨサキにお会いしたときは、本もまだ出していない
状態でした。当時に比べると少しは話の話題についていける
かもしれないと思ったり、でもレクターさんは公認会計士なので
レベルが高くて理解不能なんてことになるかもしれません。
まあ、もともと大雑把な性格なので「わかったふり」作戦や
わからない場合は「通訳が・・」人のせい作戦なんかもありです(笑)

昨年キヨサキさんにお会いしてから、まだ1年もたっていないのですが
私の状況は様変わりです。来年の今頃はまたどうなってるのでしょう。

本の出版から講演会まで(8/8にゆうぽうとで3回目を開催予定、私のHP
で受付中です)ずいぶんといろいろやってきました。
またレクターさんに会って、新しい気持ちで取り組んでいきたいと
思います。

沢孝史
http://www.otakarafudousan.com/

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2004.07.03

不動産投資とデフレ、インフレ

こんにちは。沢です。

7/11 に仙台の積水ハイムさん主催で特別講演をやります。
はいはいと気軽に受けてしまったのですが、少しまじめ
に考えてみたら・・・・?????
ハイムさんは新築のアパートを売ってるわけだし、見込み客は
きっと地主さん。そんな人達がたくさん来るところで「中古アパートを
買いましょう!」はやっぱりまずいだろうなあ・・・
と気づきました。(ボケ!と自分に突っ込みをいれてしまいました)
でも、受けてしまったし、現地では私のカラー写真!入りの新聞広告が
出てしまったそうだし、それに思いのほか参加者が集まったらしく会場
もわざわざ大きくしたそうです。
ますますまずい・・・・
でも、当たり前の不動産の話はしたくないし、うーん。

という事情で今回はもう少し大きな話、投資の考え方から始まって経済情勢
と不動産投資の関係など、自分の意見をまとめました。
その中のポイントをちょっと話すと

今デフレからインフレに向かう中間期にあると私は考えています。
また、もう少し長いスパンで見れば経済の循環が見えてくると思います。
つまり「インフレ、停滞、デフレ、停滞、インフレ・・・」
と循環していくのではないかなと(これは景気循環論になってくるのですが
話が長くなるので割愛します)
この循環論が正しいという前提にたったときに、では不動産投資に最も最適
な時期はどれでしょう。

それは「次にインフレが待っている停滞期」

では、もっとも不適切な時期は
「次にデフレが待っている停滞期」

そんな説(迷説)を話してこようかなと思います。
今原稿が完成したところ。
明日はパワーポイントを作る予定です。

でも、ハイムさんほんとに私の本を読んでから、講演依頼したのかなあ。
それが事実ならかなりの強者がいるということですね。

沢孝史
http://www.otakarafudousan.com/

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