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2004.07.26

新しい物件情報

こんにちは。沢です。
まだ私の融資審査が終わってません。だめなのかなあ。
やっぱり個人への融資の限界なのかも・・・
いろいろと気を揉んでしまいますが、まあ、考えても仕方ないですね。

先週の土曜に馴染みの不動産屋さんから二つ物件を紹介されました。
一軒目は私鉄駅から徒歩2分
平成4年築
鉄骨4階建
表面家賃800万
売りもとりあえず8000万だそうです。
単純な値決めだなあ。

まあまあだけど、値段がね。指値勝負だなあ。
といっても今は身動きが取れないし・・・

でも、こういう物件というのはどうなんでしょう。
一棟売りとはいっても土地の評価は4000万程度
まだ建物は新しいとはいえ、このままの値段で買えば4000万ということになります。
その分は償却してしまうものだし。

同じ利回りのものでもこれが土地代が70%以上占めていれば融資も付き易いし資産
価値は落ちないのですが。

同じ一棟売りでもいろんな考え方をしなければならないという見本ですね。
資産価値の下落予想から必要利回りを計算するということもできそうです。
単純に考えれば期待利回りから収益還元法で適正価格を導き出せばいいのでしょう。
次回作にちょっと書こうかな。でも、数字が多くなりそうなので読んでくれるかどうか心配
です。

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コメント

沢先生こんばんは。

私もたまたま、今日急に知らない不動産屋さん
から夜8時ごろ電話が来て、収益物件を紹介されました。(恐らく以前メルアドを登録したのかもしれません)

詳細は、こんな感じです。
東京のわりと大きな駅の近く

平成4年築
価格   :5000万
表面利回り:10%(現在満室)
土地坪  :たしか40坪

出所は、管理会社らしいです。

融資もつけてくれるらしく、頭金一割あればいいとか。
怪しさ100%ですが、鑑定ツール片手に、
今週末に見てこようと思います。

投稿: ロータス | 2004.07.27 02:24 午前

ちょっと怪しい気もします。ほんとに融資付?そんなに簡単に融資はつかないと思うけど。付くといってもノンバンクじゃないかなあ。注意してくださいね。

投稿: 沢孝史 | 2004.07.28 10:47 午後

ありがとうございます。
十分注意します!
それが、都銀だというのです。
とりあえず、勉強がてら行ってみます。

投稿: ロータス | 2004.07.29 12:42 午前

先ほどメールマガジンのほうに質問、アドバイスを
お願いしました 28歳会社員のおおくぼです
よろしくお願いします

投稿: 大久保誠 | 2004.08.03 02:44 午後

心配なのと先生が見なかったら悲しいので再度質問
現在購入予定 指値して2500万 1k-12室
各室大ロフト付き 駐車場付き 現在10室満室
最寄の駅18分 平成7年築 内外ともに綺麗
土地の価値1500万程度 管理不動産、仲介不動産、信用大 満室引渡し条件付き
問題は土地の資産価値が低いです、頭金3割は必要かな??3割でしてもお宝不動産?判断アドバイス願います 満室年収420万 自宅より一時間だが
他県になる 回りは田舎なため競合アパート少ない
もしくは2、売価3700万 北東角地 駐車場付
2LDK×5室メゾットタイプ 3室賃貸中
売価と路線価がほぼ同等 自宅近くの為 引越をして空室の部屋に入る 周りが供給過剰なのか??
アパートだらけ このような土地の価値はあるが
実質利回り10%図弱か?1地目の土地と価値は低いが 高利回りか??どのように判断すればよいでしょう? 個人的には一番目の物件が気に入っています

投稿: 大久保 | 2004.08.03 03:02 午後

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