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2004.08.31

新築物件の落とし穴

最近、投資用の新築物件が増えてきました。
投資用マンションの区分所有も多いようですが、
中には一棟新築アパートもあります。
一棟ものでも北海道から九州まで、各地域に何軒
かは必ず見つかるでしょう。
利回りも7~9%くらい。
新築にしては、まあまあの利回りに思えます。
でも、そう思って飛びついたりした人はどうなっている
のかなあと心配になります。

当初の利回り、9%がずっと維持できればいいのですが
やはり空室や、家賃値下げの問題が出てくるようです。

特に新築の場合注意しなければならないのは、家賃
値下げでしょう。
というのも新築物件の家賃というのは、相場より高く
なっています。
車も新車は高いのと一緒ですね。
でも、これが3~4年後はどうなるかというと・・・・
付加価値がなくなって普通の賃貸物件です。
つまりご祝儀家賃の効力が無くなるわけです。
使い勝手はかわらないのに、家賃は必ず下がるでしょう。
これも中古車と一緒ですね。
つまり、新築物件の利回りというのは、その家賃自体が
高めになっつているということ。
今後もその利回りが続くとは考えないほうが無難ですね。
まあ、利回りがある程度良ければ、下がってもなんとか
まわっていくとは思いますが、最初から借入金の支払い
と家賃が同額だったりしたら、次の入居者のときは家賃
が下がるので、間違いなく持ち出しになります。

このあたりのことをよく考えておかないと「落とし穴」に
はまる可能性が大きいかなと。

気をつけましょう。

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2004.08.30

愛知県の不動産

9/4 に大阪で、9/19に名古屋で講演会を開きます。
大阪はキャンセルが出たのであと少しだけ席があります。
ご希望の方はお急ぎください。

大阪までは下見ができませんでしたが、名古屋は私の
本業(サラリーマン!)の関係で先週出張に行ってきました。
合間を見て不動産屋さんに飛び込んできました。
大手の不動産屋さん。
応対してくれたのはまだ20代の営業マンです。
収益物件の話をすると、ちょっと不思議な顔をします。
あまり収益物件を探す人はいない様子です。
すぐには資料が手に入らないということで後日FAX
してもらえることになりました。

期待しないで待っていると、昨日、今日とFAXが入りました。
なかなか真面目な人です。
利回りは・・・だいたい表面で10%程度
場所は・・・ちょっと中心部からはなれているようです。
でも土地勘がないので詳細は不明です。
建物は築10年から15年程度
一番新しいもので築6年もあります。
でも、表面利回りは10%ある。
まあまあだなあ、というか、これって値切って指値が
とおれば「お宝」になりそうな気がしてきます。
うーん。土地勘がないのが残念

注目地域です。


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2004.08.28

シャブコンは大丈夫?

ゼネコンの建築現場所長さんとの話

続編です。

今日はシャブコンについて

シャブコンとは水増しされたコンクリートのこと
水増しすると流動性がよくなって施行はとても楽に
なりますが、一方まぜた砂利が下のほうに片寄ったり
して強度が極端に悪くなります。

実際にはどうなんでしょうか?
聞いてみました。

確かにいいかげんなシャブコンは論外だね。
でも、そうかといってすべてダメということでもないよ。

どういうこと?

コンクリは生き物なんだよね。
水の量を調整するというのは、品質を良くするためという
こともあるんだよ。

でも、規定があるのにまずいんじゃないの?

確かに定められた規定はあるよ。でもね、規定どおり作って
ちゃんと固まれば問題ないけど、クラックが入ったら仕方ないね。

規定通りなら固まるはずじゃないの?

そこが素人の考えなんだなあ。
コンクリって固まるときに熱を発生するんだよ。そこが問題なんだな。

つまりね。固まるには熱が発生する、つまり外気温とのバランスが
問題になるんだ。

????

国の基準は全国一律でひとつの規定を決めてしまっている。
だけど日本は北海道から沖縄まで、それに夏と冬でも全然違うよね。
つまり、その時、その場所で最適な配合というのがあるんだよ。
それを無視して一律の基準のものを無理にやろうとすると・・・・
クラックだらけのコンクリになったりするの。
つまり、杓子定規にやっても良いものはできないんだよね。

なるほどー。コンクリ打ちは職人芸なんですね。

そう。職人の世界は奥が深いんだ。

 
続きは次回に続く

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2004.08.27

ゼネコンの心意気

昨晩、法政の校友会に行ってきました。
地方都市の校友会なので参加は9名ほど。
ちょっと寂しいですが、他の大学も縮小傾向の
ようです。時代が変わってきたということですね。
と、偉そうなことを言っていますが、卒業以来私
は校友会に一度も顔をだしていなかったので、
ちょっと反省しています。

校友会のいいところを見つけました。
それは、まったくの異業種の人でも、先輩、後輩
の中になるとすごく親近感がもてることです。

そして、その先輩の中に一級建築士で、ゼネコン
の建築現場の所長を発見!
年は私よりひとつ上の45歳、ばりばり仕事をしています。
今は地方の裁判所を作っているとのこと。
聞くと、あのビルもこのビルも・・・
さすが大手ゼネコン、スケールが違います。

そして、一番うれしかったこと。
それは、先輩が自分の仕事にとても誇りを持っていて
自分の現場は絶対いいものを作るぞ!とがんばっている
ことです。
過去に自分が手がけた仕事をすべて覚えていて、あの建物
はこうした。ああだったとマシンガンのように話してくれます。
(でも専門的すぎてわかったのは二割くらい)

 いろいろ聞いてわかったこと その➀

建物は築年数ではない。(特に大規模のものは)
大切なのは
計算しつくされた構造と機能性
正確な施工
現場の熱意、情熱

話を総合すると
適当に建てられた新築のビルよりも10年前、20年前に
情熱をもって作られたものほうがいいこともある!
ということのようです。

その②その③・・・は次回にします。
いろんなことを教えてもらいました。

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2004.08.26

金利について考える

昨日、中古アパートの決済が終わりました。
今までの融資についても少しふれましたが、やっぱ
り気になるのは金利動向ですね。

なんとなく世の中がデフレからインフレになりそうだし
原油もあがっているし・・・・
段々と金利もあがってしまうのではないかなあと。
そうするとイールドギャップ(利回りと借入金利との差)
が縮小してしまい、不動産投資には不利な環境になって
いく可能性もあります。
家賃がインフレによって上昇してくれれば、イールドギャッ
プも維持できるのでしょうが、今後の賃貸需要は不透明
な部分もあります。

さて、どうなるでしょうね。

ただ、個人的な(希望的な)観測として、今日本で一番
借金を抱えているのは「日本政府」なので、急激な利上げ
は一層財政悪化を招くでしょう。
今日、ニュースでの予算要求は、実際の予算が50兆くらい
で、国債費が25兆円(ちょっと違ってるかもしれません)ら
しいので、国の本音は「金利が上昇すると困る!」という
ところかなと。
そうすると、金利は政策として抑制しながらあがっていく
可能性もあります。
つまり経済の流れに抵抗するかもしれませんね。
そういうときには、どこかで矛盾が出るので、その出方に
よっては投資チャンスがあるかもしれません。

さて、どうでしょう。

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2004.08.25

本日決済完了しました。

今日は午前中に不動産の決済がありました。
もう、決済も7回目なので、なんとなく流れがわかっていて
気が楽です。
決済でやること
司法書士に委任状を書く
住民票、印鑑証明提出
銀行へ出金伝票を数枚書く
あとはよくわかりませんが、銀行さんと不動産屋さんがやってくれます。
最後に残金の領収書を売主からもらって完了です。
すべて完了してから長期の火災保険に加入します。これはおまけみたいな
ものですが、もし、今日火事になったらと思うと心配です。
決済が済んだ時点で所有権が移りますが、そのときからリスクも発生します。
用心しましょう。
さて、今回の借入金をあわせると、とうとう借金が2億3000万円!
金利は加重平均で1.9%程度です。
今回を含めるといままで投資した金額が諸費用込みで3億3000万円になりました。
よくもまあ・・・一件目を買った当時には、とても想像がつかない状態です。
借金額は多いですが法人になぞらえば自己資本比率が30%程度ということになるので
まあ、こんなものかな?????と無理にこじつけたりしています。
大きなリスクはふたつ
空室リスクと金利上昇のリスクです。
空室については、いままでの成績も良好ですし、急激に環境が変わるとは思えない
ので、あまり気にしてません。
問題は金利上昇のリスクです。
ただ、借金のうちの6割強は15年返済、最初の借入からもう少しで3年経過します。
三年固定金利でしたので、今回の更新時期(半年以内)の金利が3年固定で3%
以内でできれば、ほぼ金利上昇のリスクはクリアできそうです。
「あと、ちょっと」といったところ。
詳しい内容は今後HP上で公開する予定です。ご期待ください。
また、「お宝不動産倶楽部(仮称)」も準備中です。
本日より関連ページをアップします。
ぜひご覧ください沢孝史

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2004.08.22

不動産投資が盛りあがってますね

沢です。こんにちは。
最近、不動産投資を考えている人が増えてきています。
20代の方が投資に目覚め始めているということも驚きです。
私の講演会でも、20代の参加者が多くなってきました。
それだけ社会情勢が厳しいということなのかな。
私の20代はもっといいかげんだったと思います。

先日、母校法政でちょっとだけ講義をしたときにも感じたのですが、
「大学生が真面目に勉強してる!」
うーん。これは大変だなあと。
これが本来の姿なんでしょうね。それだけ皆危機感を持っている
ということですね。

さて、世代を問わず今不動産投資が盛り上がってきています。
ということは「買い手側の競争」が激しくなってきたということ。
でも、あまりあせらないようにしましょう。
「不動産ならなんでもいい」なんて気持ちになってはいけません。
群集心理は、皆が右に行ってるからとりあえず右にいってみよう
みたいに作用してしまうかも知れません。
ちょっと立ちどまって左に行ってみるということも必要です。
「お宝不動産」はお手軽に見つかるものではありませんね。
必ずあるけど、探すには根気と少しばかりの運も必要です。
だから「お宝」なんだよね。

10月に幻冬舎から図解本がでます。
企画会社のゲラ刷りに目を通していたのですが、この元本
「お宝不動産で金持ちになる!」発売当時よりさらに不動産投資
がブームになりそうです。でも、失敗する人もたくさん出てくる
でしょう。本を持っている人はもう一度読み返してね。持ってない
人は・・・買って読みましょう。特に不動産投資の危険性について
よく知って欲しいと思います。

沢孝史

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2004.08.18

来週は決済日

こんにちは、沢です。今週は会社の方は夏休みのため、
次回作を書いたり、オリンピックを見たりと、いつが昼間
なのかよくわからない生活をしています。
まあ、今はオリンピックを見るという口実で深夜に起きて
いても誰からも非難されないので丁度いいのかなあと。

さて、来週は先月契約した不動産の決済です。
物件価格4900万に対して、銀行融資が4500万、事前に
他の金融機関で400万ひっぱっておいたので(私の講演
会でお話している技)結局自己資金は移転費用や仲介
手数料、火災保険のみになります。
今まで投資してきた物件の中で自己資金は一番少なく
なりそうです。
金利は1.85%の3年固定にしました。
今後の金利動向をみるともう少し固定期間を長く設定した
ほうがいいかなと思いましたが、過去に3年固定で借りた
融資が今年から来年にかけて金利更新時期を向かえ、
2%前半で更新(これも3年固定)できる可能性が高いので
(すでに一部更新済)大丈夫であろうとの判断です。
3年後金利が上昇していたとしてもそのときには元金返済
も進み、キャッシュフローを繰上げ返済のために準備をして
おけば問題はないだろうと思います(100%ではないですが)
まあ、そろそろ金利は上がりそうなので、いろいろと準備
を進めていくつもり。(でもそのやり方は公にはかけないですが)

ちょっとまた新しい「融資の裏技」検討中です。


沢孝史

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2004.08.14

ちょうど一年経ちました

こんにちは、沢孝史です。
去年の今頃から丁度一年になります。
なんの今頃かというと・・・・

ロバートキヨサキ「若くして豊かに引退する法」を読んで、

 「なーんだ。キヨサキさんがやってきたことって私がこの5年間
 でやってきたことと一緒じゃん」
→「だったら私だって自分の体験を本に書いたっていいよねー」
→「キヨサキさんは日系とはいえアメリカ人、私は日本人、日本人
 が読むなら私の体験のほうが現実的だろう」
→「本出してみたいなあ。。。、やっぱり金持ち父さんといえば
  筑摩書房だなあ。。。でもコネもなんにもないなあ。。。」
→「まあ、いいや、とりあえず住所は本に書いてあるから出しちゃえ」
→「でも、誰宛に出すのかなあ、エイ、金持ち父さんご担当者様っと」
→「そういえば、原稿なんにも書いてない・・・・どうしよう」
→「でも、本になるかどうかわからないのに原稿書くのは面倒だし、
  無駄だし」
→「そうだ!とりあえずこれ送っちゃおう!」
私の過去4年分の確定申告書をコピーする。
不動産所得のところにマーカーで印をつける。

封をして速達で発送完了

うーん。今思い返してみるとずいぶん無謀なことをやったものです。
筑摩書房さま。申し訳ありませんでした。

でも、その結果
2003年 10月 ロバートキヨサキ夫妻のランチタイム話のネタとして
         呼ばれる
      同  キヨサキ講演会(横浜国際会議場)で5000人の前で
          3分間だけ話す

2004年     1月 公式HP立ち上げ
         2月 「お宝不動産で金持ちになる!」(筑摩書房)刊行         4月  金持ち父さんの公式メルマガにコラム執筆開始 
        5月 「お宝不動産鑑定ツール」発売 ラジオ、TV初出演 
       6月? メルマガ版「お宝不動産で金持ちになる」配信開始
      7月 仙台講演
     8月 東京公演(ここまで実施済)
    9月 大阪、名古屋講演
  10月 幻冬舎より図解本発売

まだまだ続きそう・・・・・・
うーん。ほんの出来心が思わぬ展開になってきました。
どうなるのかなあ。まあなんとかなるでしょう。(もともと大雑把な性格です)

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2004.08.11

コテツさんがんばってます。

こんにちは。沢です。8/8の講演会終了後、お世話になって
いる皆さんと「打ち上げ」をやりました。
乾杯の生ビール、最高です。この一杯のために講演をやっているのかも
と思ったりします。
さて、今回の打ち上げですが、かなり「濃い」人達が集まりました。

筑摩書房さん、不動産業界のプロ中のプロなどなど、その中で、とっても
ユニークな人がいました。
「入門!素人ゼロからのアパート経営」主催者、コテツさんです。

彼は金融機関にお勤めの30代のサラリーマン
北海道と茨城にアパートを所有しています。
当然!話題はアパートの話
私とプロ業界人は興味深々です。

私      「コテツさんとこのアパート、調子どう?満室?」
コテツさん 「いやあ、なかなか入居が決まらなくて大変、入居率は60%かな」

私とプロ  ちょっと困った顔になってしまいました。

私      「うーん。ちょっと聞きづらいけど大丈夫?」
コテツさん とっても明るく
       「うん、利回りOKだからねー」
プロ     「えっ、利回りOKって言っても入居率60%でしょ」
コテツさん 「いやー、50%あれば利回りは15%なんですよー」

私とプロ業界人 ひっくり返る!

私とプロ 「それ、すっごいお宝じゃん」「もっとお宝にしようよ」
      「家賃いくら?、下げて価格破壊しちゃおう」
最後にはプロが「私がコンサルタントしてあげようか」

いやー。私の講演会よりコテツさんの話のほうが面白いかも。
コテツさん ナイスです。

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2004.08.07

新規物件購入確定しました。

こんにちは。沢です。

今日は自分自身の不動産投資について
いつも人の話にばかりちょっかいを出しているのでたまには自分の話も
しないとね。

6月くらいから動き始めた物件がようやくまとまりました。決済は今月末の予定です。

土地250坪
建物2棟、平成6年、ハウスメーカー製鉄骨アパート
間取り2DK10室(二棟あわせて)

利回りは実質で10%を少し欠けるくらいです。

もう少し利回りは欲しいところですが、この物件の購入の決め手は
担保価値と建物償却費が大きいこと。

銀行の担保評価は購入価格を上回っていました。
また建物の残存価値は十分なので、償却もかなり見込めます。
つまり多少利回りが悪くても税引き後のキャッシュフローベースで見れば、
実質の手取額は遜色ないレベルになると考えたからです。
さて、計算どおりいきますか、それとも失敗するか。ちょっと見ものですねー。
(といって他人事ではないのですけど)

ちなみに借金総額は2億4千万近くになりそうです。
うーん。半端ではないな。
それも個人で借りてるのはめずらしいだろうなあ・・・

実際はここではかけない内容もあるのですが
私の講演会ではもう少し詳しくお話できるかもしれません。
でも、東京は満席、大阪、名古屋はあと少しだけ席があります。
ご希望の方は私のHPからお早めに

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2004.08.01

束田さんの不動産投資

今日はクラブリッチというサイトで一緒に日記を書いている束田さんの話
先日直接会う機会があったのでその内容を少し整理してみました。


去年から不動産投資を始めた彼の実績は
現在の投資物件
新築賃貸マンション 表面利回り10%
事務所をワンルームに改築した中古マンション 改築費込みで計算して
表面利回り20%
賃貸にまわすと利回りが良さそうな自宅マンション一室

さて問題点
現在満室だけど、空室になった場合部屋数が少ないだけにキャッシュフロー
が大変になりそう 。
物件がRCのため。償却期間が長い。つまり減価償却費が少ない。
事業的規模(5棟または10室)になっていないため青色申告の特典が使えない。

この対策として
ノーマルのやり方は、新規物件を買うこと(移転費用等が一括損金)
しかし、その場合は自己資金が潤沢ではないため区分所有の物件が購入候補
となってしまう。この場合、一室のみであり、事業的規模にはまた゛時間がかかりそう。
また、マンションの場合は償却期間は長くなるだろう。。。。

緊急課題

所得税対策をしたい。
空室リスクを部屋数を増やして和らげたい。

当日は「一棟買いがいいねー。」という話でしたが、実際はそう簡単ではないでしょう。

それで私の結論(といっても責任はとりませんが)
一棟買いの基本線は変えない。
ただし、一部を自宅に転用できるものを探す。
つまり空室があるもの。ファミリータイプなら一室空室が理想。
でも1Kや1ルームなら、2室くらい空いているもの(それも隣どおしにしたい。場合によっては
入居者に部屋を移動してもらう)のその二部屋をつなげて自宅としてしまう。
もちろん今のやどかりは賃貸にまわす。

こんな感じでしょうか。

ほんとは利回り20%の物件を売却するという手もありかなと思ったのですが、譲渡益に対する
課税はきついので無理ですね。

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