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2004.09.28

SPA!に沢が登場しました

SPA!の【今、不動産投資に賭けてる人々の誤算と勝算】という特集に
不動産投資に精通する3人の識者の一人として登場しました。

よかったら、みてください。


041005hyo.gif

特集の詳細は扶桑社HPをご覧ください


取材いただいた金泉さん、松永さん、税所さん、田辺さん
ありがとうございました。

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タイ人と象さん

2004_0926thai0008.JPG

今日も不動産は関係ないので・・・・
毎日すいません。

お客さんのところへ行く途中で巨大な象を発見
写真ではよくわからないかもしれませんが頭が3つある象です。
かなり遠くからも見えました。異様に大きい。
たぶん世界最大の象なんではないかと。

タイ人にとって象は神聖な生き物
その熱意が表れているのかなあ。

たぶん奈良の大仏より大きいでしょうね。
気合入ってます。
何事ものんびりが基本のタイではめずらしい?

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2004.09.27

タイのカキ氷屋さん

2004_0926thai0033.JPG

今日も不動産の話はおやすみです。すいません。

昨日は日曜、ひまだったので近くの公園を散歩してみました。
カキ氷屋さん発見
10バーツ(28円)
暑かったのでとりあえず食べてみました。
真っ赤なイチゴ色がきれい?
練乳みたいなのがかかっていたのですが、
まあここまでは普通です。
さて、下まで食べていくと底のほうに
正体不明の物体を発見
あまり甘くないマメみたいなもの。
まあ日本でも金時があるからまあいいかなと
で、そのまま食べ進んでいくと今度は黄色い物体
を発見。。。。とうもろこしの粒でした。

うーん。ここまでくるとちょっとつらいかも。
でも、まあ以外とおいしい・・・・・・

夕食に頼んだパフェらしきものには
もち米がのっていました。

タイ料理はおいしくていいのですが、ひとつだけ
お願いごと

デザートと主食の区別はつけて欲しい。

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2004.09.26

バンコク日記 BTSの写真

2004_0925thai0004.JPG

昨日、バンコクへ到着しました。
提携先の山田くんがピックアップしてくれて大助かり。
山田くんのマイカーで来てくれたのてですが
そのマイカーは「プジョー」かっこいいなあ
聞けば、こちらでは日本車もプジョーも価格は変わらないとのこと
なるほど、それなら私もプジョーがいいなあ。

さて、ホテルはいつものフォーウイングス
部屋もいつもの部屋(指定しないと値段が一緒なのにいまいちのときも
あります)
そこからちょっと遠くにBTSを発見
BTSとは、スクンビット通りの高架に走っている市電みたいなもの
今まで気づかなかったけど遠くにちょっとだけ見えています。
写真のまん中より左がわ、下のほうにおもちゃみたいに写っている
のがそうです。
わかるかな。
進化していくタイを象徴しています。

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2004.09.24

明日はバンコクです

明日から一週間、本業のサラリーマンの仕事でバンコク
へ行ってきます。
半年ぶりのバンコク、どう変っているのやら。
活気のある国は、だいたい3ヶ月で日本でいう1年くらい
の変化があります。
半年前には動いていなかった地下鉄も営業を開始している
そうです。
だいたい3年前にはバスと国鉄しかなかった公共交通が
今はBTS(高架を走る電車)と地下鉄ができたことになります。
地下鉄はこれから増えていくでしょうね。
でも、土砂降りの雨がたまにふるので水害はちょっと心配ですが。

さて、これからバンコクの不動産はどうなっていくのでしょう。
外国人が買えるのはコンドミニアム(マンションみたいなもの)
3ベッドルーム150平米が標準です。
利回りは10%を切るくらいだそうです。
ちょっとバブル気味でしょうか。
本業の合間にいろいろと聞いてきます。

では行ってきます。

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2004.09.23

いつの間にかアナリスト!?

ラジオNIKKEIさん主催の不動産セミナー(10/9 大阪)
に呼ばれています。前回はパネリストでしたが今回
はソロの講演です。

うーん。大丈夫なんだろうか。500人呼ぶっていってるし。

それにまたいつの間にか肩書きがついてる・・・・
「不動産投資アナリスト?」
前回はアドバイサーって書いてあってあせりましたが
今回はアナリストに昇格?

普段あまり新聞を読んでいないので、あせって読むこと
にしました。アナリストですからね(笑)

講演内容は、時間も短いので普段の私の講演冒頭+α
になりそうです。本を読んでいない人が大半だと思うので
本の内容が中心になりそうです。

興味のある方は是非ラジオニッケイでお申し込みください。

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2004.09.22

地価の二極化

地価の下落幅が縮小しているようです。
東京、名古屋、大阪、福岡などの商業地では
一部上昇した地域もあるそうです。
特に私のイチオシ(笑)名古屋の大名古屋ビルディング
は上昇率全国トップだそうです。
少しでも予測が当たるとうれしいものです。
そういえば、今週末からタイへ出張するのですが、
名古屋発着のエアチケットは入手困難だそうです。
名古屋の取引先の人はわざわざ大阪発着で行く
そうです。
うーん。一部地域については景気回復が早そうですね。

大体予測が当たってきたので(まぐれでしょうが)
図に乗って大体予測???

会社にも、サラリーマンも勝ち組、負け組(ほんとはこういう
言い方はきらいだけど)に分かれてきたのと同じで

えーと、これからの地価は二極化します。

大きくわけると
上昇傾向は東京、大阪間の新幹線が停車するところが基本
ちょっと離れて仙台、福岡もいいかな。

それ以外は停滞、もしくは下落傾向

さて、この日記があたっているかどうかは数年後のお楽しみ
ということで。


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2004.09.21

実例 任意売却物件

任意売却物件がないかなあ・・・と先日の日記に
書きましたが、さきほど「実例」の情報が入ってきました。
鉄筋マンション5階建て、築5年くらい。
でも、表面利回りで10%程度

価格は億を越えてます。
うーん。普通は億を越えると利回りはもう少し良くなければ
売れないのですが・・・・
任売の割に緊張感のない価格ですね。

どっちにしろこの前買ったばかりなので私は動けそうにないの
ですが。

どんな展開になるのか情報はもらうことにしておきました。
変化があったらレポートします。

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名古屋講演 ご来場ありがとうございました。

9/19 名古屋市の安保ホールで講演会を
開かせていただきました。
50名を越える方にご参加いただきました。
ありがとうございました。

私の講演会に来ていただいている方は
皆さんとても真剣に不動産投資を考えていて
いる方ばかりです。
また、すでに投資を始めている方も多いので
すが、特に今回の方のなかに、その傾向が強
かったようです。
やはり投資環境がいいのかなあと思います。
また、今回の参加者のなかで、愛知県の国勢
調査資料を持っていた方がいらっしゃいました。
地域別データに人口推移のチェックまでしてあります。
たいしたものです。
そのデータを見て、びっくり。
愛知県の景気は良いと聞いていましたが、その
傾向が人口統計にもはっきり出ています。
うーん。うらやましい地域ですね。

今回の受講者の中で「お宝不動産長者」がでて
くるかもしれません。楽しみです。
そのときは手羽先片手に一杯やりましょう。
もちろん、場所は「栄」ですね。

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2004.09.17

営業マンのぼやき

今日は不動産は関係ありません。
ごめんなさい。

最近、こうやってネット上でいろいろなこと
をやってみるのも面白いのですが、私の本業
は製造業の営業マンなので、やっていること
は正反対です。

なんといっても目の前にあるものを売る商売
ですからね。

でも、その目の前にあるものを売るというのが
最近先細りしています。

それに比べると、このネット上の動きが活発
なのには目を見張ります。

特に日本は一部の業種をのぞき製造業は衰退
してますね。とくに私の業界がそうです。

でも、そうはいっても目の前に実体がある商売
というのも捨てがたい魅力があります。なんとか
日本の製造業が復活してくれないかな。

今、中国は国内需要が極端に伸びてるから
いっそのこと日本向け輸出ができないくらいに
なってくれないかなあ・・・・

と国内営業マンのぼやきでした。

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2004.09.16

税務申告と税理士さん

不動産投資道場さんというお友達サイトで
たまにコラムみたいなものを書いています。

今書いているコラムは「所得税は経費である」
というちょっと挑戦的な題名です。

興味のある方は道場さんのサイトまで。
でも、無料だけど入会しないといけません
ので、そのあたりは各自判断してもらうと
いうことですね。

それで、昨日もその参を書いたのですが
(アップはもう少し先です)
で、そのとき思ったこと。

私には顧問をしてもらっている税理士さん
もいますが、今まで実践してきた節税の
方法って結局税理士さんに教わったわけ
ではなかったなあ・・・・

税金はなるべく安くしたいので、いろいろ
と本を読んだり、工夫してみてわかった
こと。それを実践してみたわけですね。

その方法をやってみた結果を税理士さん
が申告するという手順です。

でも、これってなんだか「逆」のような気
がします。

まあ、税理士さんは、いつもやっている
ワンパターンの申告のほうが楽でしょう
から、私みたいな顧問先はうるさいなあ
と思ってるでしょうね。

でも、顧問料分くらいは、節税プランを
考えてくれてもいいんじゃないかなあ。

そんなに顧問料払ってないから強くは
言えないけどね。(そこが一番の問題
かもしれません)

まあ、プロに任せても、まかせっきりに
してはいけないということですね。

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2004.09.15

出口戦略を考える

昨日の続き 不動産投資の出口戦略です。
今はまだ投資を始めて6年なので実感が
ないのですが、これからどうしましょう。

そ、どうするかというのは、ローン残債も
減ってきて、建物が老朽化した頃、次はどう
するかという問題です。

まあ、普通に考えると、土地に担保価値が
あれば、また銀行からローンを借りてハウス
メーカーでアパートを建てることになりますね。

でも、賃貸需要がその場所に無くなったら
そのときは当然売却ですね。
ここまではそうなるでしょう。

さて、その次、その売却代金をどうするのか・・・
やっぱりまた不動産を探すのかな。
どうなんだろう。
ただお金もっていても仕方ないしね。
なんて、やっぱり先の話、ちょっとまだ考えが
およびません。

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2004.09.14

重役会議室

さて、長谷工さんの続きです。

会場は長谷工大阪の最上階 一番いい会議室
だそうです。

入ってびっくり。楕円のおおきなテーブルにハイバック
の革張りチェア

聞けば、この部屋で役員、部長級が集まりいろんな
難しい話をするそうです。
なるほどー。よくドラマなどで出てくる重役会議その
ままなんですね。

あまりに豪華すぎてちょっと居心地が悪かったのでいが
会員の方も集まり一時間ほどの講演をしました。
さすがに高木部長の教え子(といっても年長者の方もいらっ
しゃいますが)よく勉強しています。
そのあとの質問もするどい。。。。

一番印象に残った質問
私はこのあと10年後、20年後にどうするのか。
不動産は売却するのかどうか。
痛いところを突かれたなあ。
そうなんですね。
私、まだ出口戦略をあまり真剣に考えていないです。

うーん。いろいろと思案中

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2004.09.13

大阪の長谷工さんに侵入!?

なやら怪しげな題名で申し訳ありません。
9/11に長谷工コーポレーションの大阪本社の
勉強会の講師として行ってきました。

その勉強会の名前は「お宝」発見勉強会
光栄にも私の「お宝不動産」からつけていただ
きました。

その会を主催している高木部長さんがなかなか
のつわもの。
長谷工は本来ビルを建てるのが本業なのに、
もっとおおきな視点、建設業の枠を超えた(本来
の業務を越えた)活動をしています。

でも、この活動は彼の手弁当、受講者への
お茶入れも部長さんみずかからやっました。
(私も手伝いました)

さて、そんな手作りの会はどんな様子だったの
でしょう。

様子は次回に

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2004.09.10

台風16号と保険金

最近、台風とか地震とかなにかと物騒です。
私もアパートが9棟ありますのでちょっと気がかりです。

さて、台風で建物が損害を受けたら、保険金
はもらえるのでしょうか。

実は私、損保で保険金支払いの仕事を10年間やってました。
主に自動車保険の担当でしたが、となりの先輩は火災保険
担当、水害になると損害の確認の手伝いもやってました。

回答
住宅総合保険、店舗総合保険
など総合と書いてある火災保険なら大丈夫です。
でも、たしか損害の70%程度だったような気がします。
今は変ったのかな。


自動車保険も「一般」車両保険に入っていれば水害で流されたり、
水没した場合には支払われます。でも「車対車」の車両保険は
ダメです。

今回の台風による保険金支払いは800億近くになりそうです。


保険の内容もたまにはチェックしておきましょう。
保険もリスクヘッジのひとつですから。

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2004.09.09

週刊誌の取材が入りました。

きのう、急に某週刊誌の取材が入りました。

内容については・・・、掲載が決まりましたら
お知らせしますので「買って!」ください。
少しは売上に貢献しないとね。

それで、ちょっと不思議に思ったこと
インタビューと同時に写真も撮るとのこと。
でもどこで撮るんだろう。まさか歌舞伎町の雑踏という
わけにはいかないだろうし。

と心配していたら、編集の皆さんが到着、さてどうする
のかなと思ったら、喫茶店に直行

ごく普通の喫茶店ですが、よく見ると一箇所だけ低め
のパーテーションで区切ってあるコーナーがありました。
なるほどー。こういうところってあるんですね。
と感心していました。

でも、メニューを見てびっくり

「コーヒー一杯1000円!!!!!」
ここって〇ッ〇〇〇喫茶?

新宿の喫茶店おそるべし!

編集の皆さんごちそうさまでした。

でも、もし次回取材があるとき御社までお伺いします。
もったいないですからねー。


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2004.09.07

任意売却物件はいいなあ

先日の大阪7セミナーでも、任意売却物件(任売)
を購入した方がいらっしゃいました。
そうなんです。あるんですよ。実際内緒で取引される
のが。
でも、内緒なので、なんらかのコネと実力(お金を借り
られる信用力)が必要なのは確かです。

コネは不動産屋さんルートと銀行ルートですね。
とくに銀行ルートは自営業者さんや社長さんだったら
声をかけておけば可能性はありそうです。

普通のサラリーマンでも、会社に来る信金の営業さん
と仲良くなって、一声かけておいたらどうでしょう。

任売はスピードが勝負なので、決断力も必要ですね。
それには、自分で物件の良し悪しを判断できること。
いくら任売だからって安いとはかぎりません。すぐ売
りたいということだけですからね。ちゃんとチェックが
必要です。

とにかく、可能性のあるところには「一声」かけておく
ことが大切のようです。

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2004.09.06

友人が独立しました。

今日はちょっとプライベートな話
税理士(彼のお父さんも税理士)をやっている友人
から、一枚のはがきが来ました。
お父さんの会計事務所から独立するそうです。
うーん。思い切ったことをするなあ。

もともと、彼のお父さんはその地方ではかなり
名の通った先生です。そこでずっとやっていれば
楽なのになあと思ったりします。
また、別に親子関係も悪くなかったはず。

ちょっと不思議だったので連絡してみました。
いろいろ話してみてだいたい様子がわかって
きました。

今、会計の世界、特に税理士を取り巻く環境
は激変しているそうです。

その変化についていこうとすると、どうしても
昔からのやり方を変えていかなければならない。

そのために、いろいろ試行錯誤した結果、「独立」
が一番の道だと判断したそうです。

なかなか、気合が入ってるなあと・・・・
私もがんばろうっと。(かなり単純な性格です)

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2004.09.05

北海道の収益物件が気になる。

昨日の講演以来、どうも北海道の物件(主に札幌)について
気になります。

札幌の不動産屋さん、ずいぶん熱心ですね。
なんでこんなに熱心なんだろう。
うーん。

やっぱり基本は需給関係ですね。

これだけ盛り上がってしまっていると、10年後の需給関係
じゃなくて、2~3年後に激変しているかもしれません。

でも、札幌の場合は仙台と同じようにまわりの地方都市から
人口が流入しているのかもしれないし(つまり北海道で一人勝ち)
その場合、需要も増えていくわけで、バランスはとれること
になります。

どうなんだろう。北海道の人や、詳しい人、検討してみた人、コメント
お願いします。

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大阪講演会報告

本日、ご参加いただいた皆様のおかげで無事大阪
講演を終えることができました。
本当にありがとうございました。

おかげさまで満席となりましたが、テーブルが三人掛に
なってしまいご不便をおかけしました。

特に今回の皆様の中には、すでに不動産を購入した方、
また、もうすぐ決済される方など実践を積まれている方
が多かったように思います。
私もいろいろと勉強させていただきました。

これからの進展状況など、できればメールなどでお知らせ
ください。皆さんのご活躍を聞かせていただくことはとても
楽しいことですし、いろいろと発見もあります。ぜひお気軽
にご連絡ください。

講演内容の「内緒」の部分は「内緒」なのでその点だけは
よろしく。

いろんな話が聞けた中で、とくに「面白い!」と思ったのは、
店舗などの事業用物件と、札幌の物件です。

店舗物件、あるところにはずいぶんといい条件があるもの
ですね。

その店子であった私はマイナスばかりでしたが、
私がコンビニで赤字続きのときも、家主さんは、きっと着々
と利益をあげていたんですね。ちょっと昔のことを思い出し
ました。

札幌の物件、業者の収支見積もりを拝見させていただき
ました。なるほど、いい利回りです。確かにシミュレーション
通りにいけばOKですね。

うーん。でも、現地の情勢がイマイチつかめないですね。
それから、これから札幌に本州のオーナー物件がたくさん
できていくことになると、需給バランスが極端に崩れてしま
わないか、ちょっと心配になります。

需要はかぎりがありますが、供給は投資資金が続くかぎり
止まらないわけで、それが需給バランスを崩すある一点を
越えたとき、どういうことが起きるのか。
その点が心配です。

これから、注意をして見ていかなければならないようです。

ご参加いただいた皆さん、おつかれさまでした。
皆様のご健闘を祈ります。

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2004.09.03

特定優良賃貸住宅って何?

不勉強でした。
「特定優良賃貸住宅」
たまに見かける言葉だったのですが、気にも
とめていませんでした。
そうしたら、今日の朝日新聞夕刊で
「住宅公社、満室保証」足かせに・・・
とあります。
なんでもバブル末期作られたものの家賃保証
を公社がしているらしく、その後の家賃下落、
入居率ダウンでオーナーに支払う家賃とに
逆ザヤが発生しているそうです。
公社が家賃保証をしているの?初耳です。

問題となっている千葉県住宅供給公社のHP
を見てきました。
するとこんな説明です。

「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する
法律に基づくものです
目的
中堅所得者に良質なファミリータイプの賃貸
住宅を提供することです。
方法
民間の土地所有者などが建設した賃貸住宅を、
管理者(千葉県住宅供給公社や、農協・県に
指定された民間会社など)が長期間(約20年)
借りて、公的賃貸住宅として管理します。
メリット
入居する方は、収入に応じて、家賃の一部が
県と国から補助されますので、毎月の負担が
軽くなります。
賃貸住宅のオーナーにとっては、国と県が
建設費や家賃の一部を補助することになります。

趣旨はわかる気がするのですが(でも民業を完全
に圧迫しています)
一番気になったのは最後一文

 「賃貸住宅のオーナーにとっては、国と県が
建設費や家賃の一部を補助することになります。」

地主さんは建設費も税金で補助してもらって
そのうえに家賃保証までしてもらっているのですね。
これは、一納税者として納得できません。
賃貸住宅は事業です。事業にはリスクが伴います。
まあ、家賃保証までも良しとしましょう。他の民間
会社もやっていますから。
でもね、そのうえ税金の補助まで与えていたとは
「盗人に追い銭」とはこういうことを言うんですね。

私はリスクを背負いながら不動産投資をしているし
それは事業として当然のことだと思っています。
しかし、「インチキ」をしている輩が世の中にはたく
さんいるものですね。
ブチブチブチ・・・・頭が切れる音です。

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2004.09.02

不動産の資産価値

昨日から、不動産の価値について考えています。
利回りベースで不動産の価値を出す方法が収益
還元法というのはご存知の方も多いかと思います。
単純に言いますと
その不動産が利回り10%を要求されている場合で
家賃が年間100万円見込めるとすると、収益還元法
で導き出される価格は
100万円÷10%=1000万円になります。
ここまでは単純な話です。

ではこの計算の場合、単純に利回り10%としましたが
この利回りはどうやって決めればいいのでしょうか。
たとえば、この利回りが5%であれば同じ不動産でも
2000万円の評価になってしまいます。

この利回りを決定する正しい方法が見つかれば、たとえば
長期金利にリスクプレミアムを加えて、それからインフレ
率を加味するとかね。
でも、そうなると経済全体の動きも正確に予想しなければ
いけなくなります。
これは人間業ではないのかもしれません。
収益還元法で導きだすために必要な利回り、これを経済
用語では「相当利回り」というそうです。

なぜ、私がこの利回りを知りたいのかというと・・・
この利回りがわかれば、この利回りより高利回りの物件は
「買い」という判断ができるようになるからです。
また、話が大きくなりすぎですが、今はやりの「不動産ファンド」
を組むための指標としてもとても有効になると思うのですが。

だれか正しい「相当利回り」の計算方法を知っている人はい
ませんかー。

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2004.09.01

キャピタルゲインとインカムゲイン

今日、次回作の最後あたりを書いてました。
それで、ちょっとさわりを

インカムゲインとキャピタルゲインってありますね。
株はキャピタルゲイン主体ですが、不動産の場合はインカム
ゲインとキャピタルゲインの両方を狙えます。

でも、最近思うのですが、キャピタルゲインを狙うには
インカムゲインを狙わなければ無理かもしれないなあと。

というのも、新築で5%利回りの物件があったとして、
セールストークは「資産価値が高いから利回りは低いです」
と言われたとしますね。

でも、では10年後、この物件が中古になったらどうでしょう。
中古の利回り相場が10%ならこの物件の10年後の価値は
購入価格の半分になってしまいます。

するとセールストークは矛盾してしまうことになります。

そんな話を少し整理中です。

今週は大阪講演もあり、ちょっと頭の中が混乱中。
講演の内容詰め込みすぎかもしれない。
こんな話もしてみたいし。。。どうしよう。


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