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2004.10.30

生駒さんレポート

今日も生駒さんの賃貸オフィスレポート
から。
東京23区で最も高い賃料は丸の内、
大手町、有楽町の27910円(坪)
一方最安値は、浅草橋の8880円(坪)
3倍の開きがあります。
この差はどこからくるのでしょうか。
確かに利便性などは丸の内のほうが
便利でしよう。でも利便性だけで3倍
の差がつくとはおもえません。
また、供給過剰だけでも3倍の差の説明
には足りないように思えます。

やはり、ポイントは「ブランド」なんでしょうか。
やはり丸の内にオフィス・・・といえばかっこ
いいですからね。
そのブランドに支払う対価、プレミアがこの差
を生み出しているように思えます。
そういう点でみると、利便性はあまり変らなく
ても下町に近い地域は割安のようです。
ブランド、イメージといった部分というのは
侮れないものですね。
この評価というのは微妙でむずかしいものの
ようです。
誰か地域別ブランド補正値なんてのを作って
くれないかなあ。

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2004.10.28

オフィスと賃貸住宅

先日紹介した生駒シービーリチャードエリス株式会社の
オフィスマーケットレポートを見て気づいたことその一で
す。
ところでこの長ーい会社名、なんとかしてほしいなあ・・
生駒はいいのですが、シービーというと実はタイでの
知り合いの会社に似たような名前があるし、
リチャードというと反射的にアリーマイラブのリチャード
フィッシュがヒンシュク発言でアリーとジョージアに叱
られるシーンを思いだすし、エリスってなんだかティッシュ
ペーパーでも売っていそう。それはエリエールか。。

ということで次回からは生駒さんにします。

さて、今日は頭の動きがイマイチなので細かい数字
はパス。数字は読まないで表だけみてました(とはいえ
一個だけ)
今日の表は平均募集賃料分析
この表はふたつあって
ひとつは「竣工年別賃料分析」新しいものほど高いという
表、当たり前だなあ。
もうひとつは規模別賃料
こちらも面積が大きいほど坪当たりの単価は高くなる
そうです。
ふーん。そういうものか・・・・・・?
でも、ここでちょっと疑問が
普通、建物を作るときは、建築面積が大きくなればなる
ほど、坪あたりの建築コストは安くなるのではなかった
かなあ。住宅でいえばワンルームは坪単価が高くなる
けど3LDKは安くなるのと一緒なのでは
でも、広いほど賃料が高くとれる・・・・ということは
オフィスビルは大規模なものほど「有利」ということです
ね。投資額が大きくなればなるほど利回りも確保しや
すくなるということになりそう。
住宅だと入居率が一緒であればワンルームのほうが
利回りはいい、つまり部屋が小さいほど利回りは高く
なる傾向があるのですが、オフィスでは正反対という
ことになるのかもしれません。
品川などに競って大きなオフィスビルが造られる背景
にはこんな原則があるようです。
でも、需給関係が悪化したら・・・・
これはまた違う角度から考えることが必要ですね。

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2004.10.27

競売物件の資料

昨日、オフィスビルの資料についてコメントする
と予告していましたが、その前にちょっと面白い
資料が手に入ったので報告します。

少し前に書いた任売→競売にかけられる予定
の物件です。今日銀行から連絡があり、
現在管財人の手に渡ってしまったので、
任売に戻すことは事務手続きが煩雑に
なり難しいとのことです。

まあ、それは仕方ないかなと。
そのかわりというわけではないのですが、その
物件の資料をもらいました。

物件は1DKと2DKの二部屋です。
割れたガラス、放置された洗濯機、垂れ下がった
配線、ハンドルが無くなった蛇口などの写真が
ありました。けっこう生々しい・・・・

倒産した会社の状況が少し伝わってきます。
でも、この物件を買った動機は「節税」のはず・・
事業というものは厳しいものですね。

物件資料の最後にはご丁寧なことに過去の
一般の取引事例と競売の取引事例がついて
いました。

それによると

築20年以上の物件でこの地域では
一般の取引事例の平均は 35万円/坪
競売では           25万円/坪 
というデータです。
競売は一般事例の70%程度ということですね。

でも、その資料を良く見ると最近の落札事例
ではその差が縮まっているように読み取れます。

競り落とせばいいというものではないと思うの
ですが、競売で高値掴みをする人もいるようです。

私がこの物件を入札するとしたら一般事例の60%
程度が限度です。

あまり入れ込んでしまうのは禁物ですね。


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2004.10.26

生駒シービーリチャードエリス

生駒シービーリチャードエリス(株)から不動産の
資料をいただきました。とても参考になります。
送っていただいたSさんありがとうございました。

内容はオフィスビルの需要動向についての詳細
な資料です。東京、大阪はもとより地方の主要
都市はほとんど網羅され、今後の大規模開発や
その影響などもすべて数値化してあります。

全体の需要動向は若干の改善でしょうか。
この資料を見ると、良好な地域は空室率10%
以下ですが、悪い地域は20%を越えています。
地域格差の拡大傾向が顕著のようです。

せっかくいただいた資料なのでこの資料から
なにが読み取れるのか、次回からレポートして
みたいと思います。

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2004.10.25

物件調査

昨日、二つの物件を見に行ってきました。
ふたつとも持ち主は一緒。
一度に売るのは「バーゲンセール」の可能性もあります。
でも、「きまぐれ」ということもあるので確信は持てません。

どちらも1Kで築16年と10年です。
タイプは1Kロフト付でほとんど同じです。
物件についての内容は省きますが、今回の教訓

2件の資料をもらって、書面だけで見て、どちらが
いいのか予想していました。

でも、現地を見たあとは、まったく正反対の結論です。
地元で多少の土地勘があってもこの結果です。
実際に見てみないとわからないものですね。

良いと思っても、先にいろいろ悩まずにできるだけ
早く見に行く。
これが一番ですね。

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2004.10.24

芳屋さんのセミナー

すでに満席となってしまっていますが、
10/31に開かれる
「お宝不動産セミナー第一回」
芳屋社長からレジュメをいただきました。
拝見して「絶句・・・・」
私のセミナーは一体何だったのだろう。
芳屋さんの前座にもならないな。

ここまでの内容を話せるのは業界のプロ。
そのなかでもごく限られた人だけだと思います。
とても貴重なセミナーになりそうです。

今回は満席なので、キャンセル待ち(ただし
あまり可能性はありません)をしていただく
しか方法はありません。

しかし、このセミナーはDVDとしても発売します。
貴重な話ですので、収録後、最短にて製作する
ようがんばりますのでご勘弁ください。

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2004.10.23

やまさんのメルマガ

今日はお宝不動産公式ブロガー
やまさんのメルマガがとても興味深かったので紹介します。
(やまさん無断転載すいません)


以下やまさんのメルマガ抜粋です。


サラリーマンの不動産投資
       -大家さんになろう-
VOL.9

☆ お客さんはだれ?
  (年間収入別編)

  どのような人たちが、アパート・マンションを
  借りているのか、解き明かしていきたいと思います。
  ここでいっている、お客さんとは、もちろん
  入居者さんのことです。

  まずは、年間収入別でみていきましょう。
  下は、総務省の土地統計調査(H15年)を分かりやすく
  加工したものです。

   (単位:千世帯)
  年間収入   世帯数  持ち家  賃貸(民営)
    ~500万 27,461 14,747 9,396
   500~1000 13,788 10,260 1,398
1000~1500   2,917 2,488 273
1500~2000 640 576 44
2000以上 410 364 36

  これから分かることは、
   ・年間収入が高くなれば、持ち家に住む割合(持ち家/世帯数×100)が高くなる。
   ・年間収入が低くなれば、賃貸住宅に住む割合(賃貸/世帯数×100)が高くなる。
   ・年間収入500万までの人が、賃貸に住んでいる人全体の74%を占める。

  あなただったら、このデータをどのように分析するだろうか?

----------------------------------
----------------------------------
サラリーマンの不動産投資-大家さんになろう-
登録・解除     http://www.h3.dion.ne.jp/~ty001/sub3.html

という内容ですが
私だったら500万以下の世帯に注目します。
最近は年収300万円時代なんて言葉もあるように、誰もが年功序列
である程度の年収を確保できる時代では無くなりました。
つまり、年収1000万、2000万以上なんて人もたくさん増える一方で
ずっと転職もせずに真面目に勤めていても500万を越えることができ
ない人達も増えてくるのかもしれません。
中流、中間層が欠落するかも・・・・
この場合、この表をそのまま当てはめると賃貸需要は増えるかも
しれないということになります。

でも、これも一面的な見方ですからいろいろな方向、たとえば人口
動向や建築コストの下落なども加味する必要があります。

やまさんのメルマガ、いいですね。いろんなことを考えるヒントに
なりました。

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2004.10.22

文章にもいろいろありますね。

今回の図解本、多少私が手を加えてあるとは
いえ、メインは企画会社さんの文章です。
歯切れのいいちょっと男性的な文体です。
説得力があってぐいぐいと引っ張っていく感じ
ですね。

私の性格としては、先頭にたってあれこれする
のは苦手なほう。
どちらかというと隠れてマイペースのほうが性
にあってるかもしれません。
でも、本を書くということは、自説を主張するこ
となので、今回の文体があるべき姿なのかな
あと思います。わかりやすいしね。

うーん。少しは文章の勉強しないといけないかも
というか、性格を少し修正しないといけなかった
りして・・・・。
でもひねた性格を直すのは大変だな。
やっぱり無理、
そういうことなので来年の新作でも文章力がイマ
イチ(笑)なところはご勘弁ください。

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2004.10.21

図解「お宝不動産」で金持ちサラリーマンになる

zukaipic.gif
昨日、図解「お宝不動産」で金持ちサラリーマンになる(幻冬舎)の
見本が届きました。
10/26~27に発売になります。

表紙デザインも見たことがなかったのでちょっと不安だったのですが
なかなかいい感じ。
内容も見開き右側が文章
左側が図解になっていてとても見やすいです。

この本は「お宝不動産で金持ちになる」を幻冬舎さんとその企画会社
「北城ロム」さんで項目ごとに整理し、なるべく図解でそのポイントを
理解できるようにしたものです。

元々私の本は数字も多く、計算式もあるので「縦書き」の本では読みづらいかなと思っていました。

今回の図解本はその欠点をおぎなってくれる本ということになります。
内容はお宝不動産投資法のマニュアル部分に焦点を当ててあります。
ですから、前作を読んでいただいた方も内容を整理するにはとても便利な本ですね。
私自身も自分で書いた数字や計算式を確認するときに、今までは本の
どこに書いてあるのか探し出すのが大変でした。
でも、この本なら一発検索です。これは便利(笑)

「北城ロム」さんの編集能力に脱帽です。

ぜひ「お宝不動産で金持ちになる」とあわせ
図解「お宝不動産」で金持ちサラリーマンになる をご活用ください。

尚、キャンペーン期間中アマゾンでお買い上げいただくと、「オマケ」が
つきます。詳細はHPでご確認ください。

図解本キャンペーンはこちらから

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2004.10.20

台風直撃

今日は台風が来てますね。
地元静岡は進路ど真ん中です。

早く帰らないとなあと思ってたら東京の取引先
さんから電話
「今日名古屋にいこうと思ったらのぞみが止まって
しまって静岡で停止中」
「見通したたないからホテル探して~」

ということでホテルを探したついでに呑みにいくこと
になりました。
この台風の中、やってる店あるのかなあ。
私みたいな物好きがいるのできっとどこかあるでしょう。

ということで今日は店じまいです。

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2004.10.19

ほんのちょっとしたこと

今日、サラリーマンの仕事のほうで関係のある
信金さんが来社、社長あてにきたのですが、
不在でした。
手持ちぶたさなようでしたので、ちょっと立ち話
から、まあダメモトで不動産の話など
「任売の物件などありませんか?」
あまり期待はしませんでしたが・・・・・
「あります」との返事
ただ、築年数の古いマンション区分所有なので
あまり良さそうな物件ではないかもしれません。
でも、聞いてみるものです。

ちょっと考えてみればわかるのですが、
「任売の物件に興味がある」なんて人は世間一般
では少数派ですね。
このサイトを始め、不動産投資に興味のある人に
とっては貴重な情報でも、興味のない人にはゴミ
同然。つまり積極的にこちらからアクションしなけ
れば、情報は入ってこないということです。

一声かけるという些細なことから、思わぬ展開に
なる可能性も・・・
まあ、確率は少ないでしょうが、声をかけなければ
ゼロ。
その差は大きいかも。

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2004.10.18

物件を見に行ってきました。

今日は休暇をとって不動産屋さんのSくんと物件
を見に行ってきました。
車のなかでも不動産、現地でも不動産、ランチ
タイムも不動産の話・・・・
これは中毒かもしれない。気をつけないと。

さて、物件です。築年数のわりにはきれいです。
立地も良さそう。いけるかも。

さて、今回は入札方式です。いくらで札をいれよう
かと。
私の事情として、今回の物件はいつもの銀行が
使えそうにありません(さすがにこの前買ったば
かりなので「自粛」です。
その分割高な金利になってしまうのでかなり利回り
は高くないと難しそうです。

これ以上はちょっとね。手のうちは明かせないですね。

それに、今日他の不動産屋さんも見に来ていて、声
をかけられてしまいました。
本の写真でわかったとのこと。うーん。まずいなあ。
このHPも見てるって言ってたし。。。。

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2004.10.17

ハイドロカルチャー

今日、プリンタ用紙が切れてしまったのでホームセンターへ
久しぶりにきたのでいろいろと見てまわったら
ハイドロカルチャー?なるものを発見
衝動買いしてしまいました。
2004_10170002.JPG

ハイドロカルチャーとは
「土を使わずに植物を育てる水耕栽培」のことだそうです。
なるほど、鉢を見ると杉の木のチップが土のかわりに入って
いて、一番上には多穴質の石が敷いてあります。
それに鉢には穴が空いてない。ということは水受けもいらな
いのですね。
お手軽なので、窓の縁に置いてみました。
でも、それからが大変
窓をあければ風によってひっくり返ることも考えられます。
なのでまたホームセンターで透明なパイプとステンレスの
パイプ、それから受け金具を買ってきました。
最初は透明のパイプをつけてみたのですが、実際にやってみ
ると・・・ちょっと引っ張るとパイプ自体がしなってしまい、金具
からはずれてしまうことが判明。
結局ステンレスのパイプにやり直しました。

施行時間は部品調達も含めて2時間くらい。
あまり考えずに衝動買いしてしまった報いです。

でも仕上がりには満足。結果オーライです。

なんだかリフォームが必要なアパートを買って四苦八苦してる
ような気がしました。
リフォームしたあと、「結果オーライ」なら文句はないんですが。
現実にはリスクがつきまといますね。
実は明日、必ずリフォームが必要(笑)を見にいくことになって
います。ちょっと遠いので会社は「休暇」にしてあります。

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2004.10.16

㈱やすらぎの社長はやっぱり

今日、一通の封筒が届きました。
みると先日セミナーでご一緒させていただいた
やすらぎ(須田社長)のグループ会社からです。
なんだろう。当日あまりに馴れ馴れしくお話して
しまったのでクレームなのかも・・・・
ちょっとびびって封を切るとこんな文章が
・・・・物件がございましたらご紹介ください・・・・
そうでした。思い出しました。

あの「やすらぎ」社長の前で
「地元の物件でいいものがありましたら紹介しますよー」
とつい口をすべらせてしまっていました。

須田社長に比べれば、ほとんど素人同然の私なので
きっとすぐ忘れてくれるだろうと思っていましたが・・・

いやあ、さすが・・・・です。
普通は聞き流すようなことでも、不動産に関することだと
しっかりフォローしてきます。
この積極性と謙虚さ、セミナー終了後観客に対して最後
まで深々と頭をさげていたその姿勢はまさに真実でした。

すごすぎです。

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2004.10.15

昔の上司

今日は私が損害保険会社に勤めていた頃の
上司(その頃の課長さん)や仲間との呑み会
があります。

私のいた損保は大成火災といって、当時は小さい
ながらも財務内容の良い会社、東証の1部に上場
していました。

その後、金融自由化の波で安田火災、日産火災
と合併することになりましたが、一応吸収合併では
ないという話でまあ良かったなあと思っていました。
が・・・・
ニューヨークのグラウンドゼロを境に状況が一変し
ます。

あの貿易センタービルの保険を大成火災がひきうけ
ていたのです。もちろんほんの一部です。でも、会社
の財務内容からみれば過大でした。一般にこのよう
な過大な保険を引き受けるときには、その引き受け
に対して「再保険」をかけることになっています。
しかし、その再保険の契約内容がいいかげんでした。
結局債務超過と判断され、廃業(実際は倒産)現在
の損保ジャパンに吸収されてしまいました。

吸収合併のため、元大成火災の社員はその後激減
、大半はやめていったと聞いています。
元上司はそのずっとまえに自動車共済へ出向、当時
はなんで?と思っていましたが今はその共済の幹部
として活躍しています。
私もコンビニをやらずに大成火災で真面目に働きつづ
けていたら今頃路頭にまよっていたかもしれません。

人生、何が幸いするかわかりませんね。
安全だと思っていた道にも予想不可能なリスクが
あるものです。
不動産投資は最初からリスクが予測できるだけ安全
なのかもしれません。
落とし穴の位置さえ確認すれば避けることは可能です
から。

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2004.10.14

営業の仕事

不動産のことばかり書きますが、普段の私は営業マン
です。といってもある家電メーカーがメインで、他のところ
は少しだけですね。ですから、まあ御用聞きのようなもの。
でも最近メーカーさんの姿勢も変ってきまして、今までの
取引は無視して「ただ安い」というだけでまったく違うところ
と取引を始めたりします。
以前は新しいものを導入するときには厳密な品質チェック
をしたものですが、現在はほとんどノーチェックです。
納入業者が大丈夫だといってるから・・・・
証明をもらってるから・・・・
どうも性善説に基づいているようです。
こちらが品質を満たしていないことを指摘すると
「でも実機試験通っているから問題ありません・・・」
こちらが真面目にやっているのがばかばかしくなってきます。

でも、これが現実なんですね。
そういえば、不動産屋さんの仲介でも
満室・・・・行ってみたら空室あり
再度聞いたら「今度入る予定です」
そのあと2ヶ月くらいしても空室なので聞いてみると
「すいません。キャンセルになりました」
まあ、いろいろな言い逃れはできるものです。

こと不動産取引に関しては「性善説」は危険のようです。
でも、あまり疑り深いのも考えもの
真面目な人には失礼にあたります。
このあたりの考え方はむずかしいですね。

物件を見る目を磨くのと同時に人を見る目も磨かなければ
いけないようです。
うーん。そんなことばかりいってると目つきが悪くなりそう。
それも嫌だな。
まあ、あまり実害のなさそうなことには目をつぶるということ
が次善の策かもしれません。

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2004.10.13

物件を見に行ってきました。

今日は仕事で外にでたついでに、ちょっと寄り道(笑)

先日、ノンバンクから資料をもらった任意売却物件を見に
いってきました。
土地130坪
建物面積250坪
平成10年築の鉄骨5階建てマンションです。
間取りは3DK12室、1DK4室
一階は駐車場になっていて9台分です。

価格・・・もちろん億を越えてます。それも希望価格は後半・・
現在の状況ではとても手はでません。
希望売却価格ではやっと表面利回りで10%程度

まあ、そういう計算の話は別として、物件自体を冷静に見てみると
いろいろな問題点があります。
まず駐車場です。
この地域では各戸最低一台の駐車場は必要、つまり7台不足して
いるわけです。そのためかどうかわかりませんが、現在空室も目立ち
ます。
また一階の駐車場部分の天井はとても低く手を伸ばすと届いてしまいます。
あまり印象はよくありません。

どうも、この物件、計画段階からあまりまともな事業計画は建てられて
いない様子です。任売になるべくしてなった物件のようです。
建てれば入居者が入るという時代はもう遠い過去の話ですね。

教訓的な物件でした。

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2004.10.12

やすらぎの社長名言集

あまり書きすぎると怒られそうですが

先日講演会で競演?させていただいた「やすらぎ」の社長の
名言集です。
(いずれラジオNIKKEIで放映されるので秘密というわけではな
いのでいいかな)

・地価は下がるけど家賃は下がりにくい
   地価の下落率と家賃の下落率は違っている
・インフレになるときは不動産のほうがリスクが少ない
   なんとなくわかりますが、まだ詳細の解析はできてません。
・東京のマンションについて
 東京はマンションを作りすぎ
 どんなにいいものを作っても、また安くしても無理がある
 無理は破滅する
・そのなかで需要を勝ち取ったところだけが生き残る
・これからは現実と向き合うことが必要 
 大家はプロにならなければ生き残れない。
・家賃保証20年なんて幻想にすぎない。
 家賃は下げられてしまうし、保証分は建築費に上乗せ
 されているだけ

まだまだいろいろありますが次回に

バブルがはじけても利益を出し続け、35年間不動産で
勝ち残ってきた人の言葉は重みがあります。

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2004.10.11

ラジオNIKKEIセミナー

10/9に大阪でラジオNIKKEIのセミナーが開かれました。
私も50分ほどお話しましたが、やはり今回のセミナーの
主役は㈱やすらぎの須田忠雄社長です。
控え室でも少しお話させていただく機会があり、大物の
大物たる所以をかいまみさせていただきました。
まず、驚いたのはその物腰のやわらかさです。
名証セントレックス上場企業の総師で、私など同席させ
ていただけるだけで光栄なのですが、とてもやさしく接して
いただきました。
まったく飾ったことろがなく、自分を誇示する気配など
微塵もありません。
でも、生まれ持った風格がそなわっている人です。
威張る必要がないとというか、虚勢を張る必要がないよう
ですね。さすが。

お話をお伺いしてはっと気づかされたことがたくさんありました。
今日はその中でひとつだけ

賃貸業を営むときのポイントは
「入居者が得する方法を考える」

なるほどー。深い・・・

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新しいHP、新しい出会い

ホームページリニューアルしました。
今回のリニューアルでのポイントは
「プログ」です。
不動産投資をキーワードに出会った仲間たちのブログと
これからもきっと出会うことになる不動産投資を目指す
人達のブログに集まってもらい、個人の悩みや相談を
こころざしを同じくする人達で共有していきたいと思い
ます。
いうなれば「三人よれば文殊の知恵」ってことですね。

不動産投資というとちょっと重たいイメージがありますが、
私のサイトではみんなでにぎやかに楽しく、明るいサイト
にしていきたいと思っています。

不動産投資に興味のある方(まだ投資していなくても
まったくかまいません)でブログリンクをご希望の方は
HPの趣旨をご理解のうえご検討くた゜さい。

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2004.10.08

10/9大阪セミナー

明日、ラジオニッケイの大阪セミナ-があります。
私の講演は50分間、いつもより短く、また裏話まで
はお話できませんが、制約条件の中でも精一杯
お話します。
もし、お時間がある方は直接お越しください。
一応チケットは必要になっていますが、台風も来て
いますのでチケットを渡した人全員が来るとは思え
ませんね。最悪立ち見になるかもしれませんが、
会場に入れないことはないと思います。
立ち見席(笑)は私が交渉しますので、どうぞ。

でも、本を読んでいない人を前提にして話すので
初心者向けの内容です。
その点はご了承ください。

ラジオNIKKEI大阪セミナー

台風 はやく通りすぎないかなあ。。。

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2004.10.06

入札方式の不動産売買

前回の続き、某損保の不動産売却についてです。
いろいろと資料を見せてもらいました。
一覧表には20件以上の物件があります。
でも、ほとんどが事務所として使っていたものなので
簡単にいえば「全室空室」のテナントビルということに
なります。
でも、希望売却価格は強気のようです。
どうなのかなあ。私だったらお金が余っていても、希望
価格では絶対買わないと思うけど。

でも、今はリートなどで「不動産を買わなければいけないお金」
というものもあるようだから、奇特な人は買うのかもしれません。
その場合は昔のバブルほどて゜はないにしても「ババ抜きゲーム」
がはじまるのかもしれませんね。

どっちにしろ個人の扱えるレベルではなさそうです。

すこしあとになりますが、一棟だけ現地を見学に行ってきます。
そのときはまたレポートします。

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2004.10.03

業者間の物件情報

今日、不動産屋さんのSくんから物件情報を
もらいました。

物件は3件、みんな売りビルです。
いっぺんに3件の売りビルというのはめずら
しいなあとFAXを見ると、これまたはじめて見
る形式

価格が 「入札」

売却希望価格が下に小さく書いてあります。
なんだろ?
競売ではないのに「入札」
それに普通は書いてある利回り○%という
記述もありません。

事情を聞くと売主は某損害保険会社です。
物件もすべてその保険会社の持ち物
そういえばこの会社、最近大手損保に吸収
されてました。

なるほどー。吸収されたのでいらなくなった
事務所を処分するんですね。

それにこの資料、一般のお客さん向けでは
なくて、業者間の資料とのことです。
どおりで殺風景です。

私も元損保マンなので、吸収される会社の
ことはよく知っています。また知り合いもい
ますので、彼らのことはちょっと心配・・・
私のいた会社は今は跡形も無くなってしまった。
そうならなければいいのですが。

さて、冷静に物件を見ると

3件のうち2件は自社使用のビルです。
つまり空きビルになるはず、それからテナント
探しをしなければなりませんが、駅からは遠い
ので苦戦しそう。

残りの一件は現在一棟一括賃貸中
駅からも5分以内
ビジネス街だし立地はOK
ただ、築年数が昭和43年のRCです。
損保が作ったビルなのでものはいいと思うのだけど
見てみないとわかりませんね。

状況、さらに確認してみます。

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2004.10.02

新規物件確認

バンコクからおととい戻ってきました。
あまり激務の出張ではないのですが、なんとなく
疲れが残っています。歳かな。

さきほど不動産屋さんから物件情報が入り見に
行ってきました。
1K6戸   一棟
2DK6戸 一棟
積水ハイムの軽量鉄骨 築11年
土地は169坪です。

表面家賃696万
売値は下がってきて今は6000万でOKとのこと
これで物件の状態が良ければ指値をしてもいいのですが。

で、現地到着
確かに積水ハイムのアパート、
でも、すぐそばに川の土手があり、その土手に大きな
木があるため日陰になっています。
そのため、壁には黄緑のコケ上のものがかかり、見た目
よくありません。
まあ、これは塗装すればいいのですが、問題点は
「駐車場が戸数12に対し10台分しかない」
「現在空室3室」
管理がイマイチ、ゴミも散乱

ちょっと利回りだけでは買えないようです。
この物件をお宝にするには
・管理会社との管理契約を再検討
・空室率を改善するために家賃再査定
・外壁面を高圧洗浄または塗装
・駐車場レイアウトを再検討してね駐車台数を増やす
・無理であれば近隣駐車場の確保
・購入価格の値下げ(5500万以下)、補修が必要の
 場合はさらに購入価格を下げてもらう


うーん。道のりは遠いなあ。ちょっとパスのようです。

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