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2004.10.13

物件を見に行ってきました。

今日は仕事で外にでたついでに、ちょっと寄り道(笑)

先日、ノンバンクから資料をもらった任意売却物件を見に
いってきました。
土地130坪
建物面積250坪
平成10年築の鉄骨5階建てマンションです。
間取りは3DK12室、1DK4室
一階は駐車場になっていて9台分です。

価格・・・もちろん億を越えてます。それも希望価格は後半・・
現在の状況ではとても手はでません。
希望売却価格ではやっと表面利回りで10%程度

まあ、そういう計算の話は別として、物件自体を冷静に見てみると
いろいろな問題点があります。
まず駐車場です。
この地域では各戸最低一台の駐車場は必要、つまり7台不足して
いるわけです。そのためかどうかわかりませんが、現在空室も目立ち
ます。
また一階の駐車場部分の天井はとても低く手を伸ばすと届いてしまいます。
あまり印象はよくありません。

どうも、この物件、計画段階からあまりまともな事業計画は建てられて
いない様子です。任売になるべくしてなった物件のようです。
建てれば入居者が入るという時代はもう遠い過去の話ですね。

教訓的な物件でした。

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コメント

平成10年築にしてこの程度の経営計画のものだと、建てたオーナーさんちょっと見通しが甘かったのかも知れませんね。資金もぎりぎりだったのかも知れません。多分想像するに築6年でもメンテナンスできてなくて、ぱっと見あまりよろしくないのでは・・・。

それに1F天井部分が低いというのは、なんかバブル期のリース系マンションの杉○商事さんやマ○コーさんを思い出しますよね。(笑)

マンションは本当に管理が重要だと思います。不動産屋さんの話ですが、賃貸にまわされてる分譲マンションなどでは「築20年ですよ」と言って、案内したお客さんがよく驚かれるそうです。新築に近い感じにメンテナンスに手が入っているからなんですね。

駐車場が不足しているのは致命的ですね。静岡やこの東海圏は完全な車社会ですもんね。私は地下鉄の発達している札幌市街の中島公園に一室もっていますが(豊平川一望の最上階)、昨年半年空室になりました。リフォームを完璧にしたんですが・・・。お客さんを案内した不動産屋さんによると申し込みに至らなかった理由の大半は家賃が高いこと、駐車場が確保されてないことでした。

名古屋でもマンションは新栄周辺のワンルームが家賃下げないかぎりは空室になっているようですし、駐車場が安価に確保できる郊外から埋まっていく傾向があるようです。

今回の物件「お宝基準」では★1つでしょうか・・・、空室も目立つようですから利便性も良くないんでしょうね。近くに大型のショッピングセンターや大学でもあればいいのでしょうが・・。(ちゃんとあったりして笑)

価格はもっと下がってくるんでしょうね。

ノンバンクが紹介しているということですが、やっぱりうちで融資しますよってことでしょうか?私もノンバンク2社から借りていますが、金利高いですよね(涙)。

投稿: たひら | 2004.10.14 08:53 午前

たひらさんこんにちは。そうですねー。やっぱりマンションって第一印象がとても大切ですね。それには管理がポイントになることは間違いないですね。この物件はお察しのとおりノンバンクが買主を探し回っており、市場にはでていません。売買が決まった場合も仲介業者は通さず、司法書士だけでやりとりするようです。当然その報酬は「高い金利」(笑)変動で4%弱とのことです。高利をものともしない高利回り物件ならいいんですけどねー。もちろんこの物件は今のままだと一つ星です。まあ指値はしてありますが値引き額でもう一棟買えそうなレベルです・・・・。でも、任売物件見るのはいろんな思惑が交錯して面白いです。。また変?なのがありましたら日記しまーす。

投稿: 沢孝史 | 2004.10.14 02:37 午後

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