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2004.11.19

新築アパートの勝算は その2

仮にこのアパートを建てた場合、25年ローンにすれば
それなりに当初のキャッシュフローはありそうです。

さて、では今日はそのローンについて
キャッシュフローが「それなりに」と書いたのは、このフロー
は今後の金利情勢によってごくわずかになるか、若干の
マイナスになる可能性があるということです。
また空室が発生すると確実にマイナスになります。
このように書くと新築はやっぱり「ダメ」ということにもなって
きますが、この物件は「新築」なので返済期間を30~35年
くらいに延ばすことも可能かもしれません。
そうするとキャッシュフローもそれなりに余裕がでるはず。
でも今度はこのアパートが老朽化したときに果たして
入居者の確保ができるのかという点が問題ですね。
また35年だと元金の減り方が異常に遅いでしょうね。
それだけ金利の上昇リスクが高くなるということです。

でも、その地域に需要があって実質で9~10%の利回り
が確保できるのであれば話は違ってきます。

次回に続く

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