« ファンドの不動産評価指標 | トップページ | やすらぎ社長独占インタビュー »

2004.11.28

誰がツケを払うのか

今日も不動産ファンドの続きです。

リートが無理な価格で不動産を購入したとします。
無理な価格というのは、キャップレートを極端に低
く設定して購入するということになりますね。
つまり期待される収益に対して、その収益を得る
ことに付随するリスクを過小評価することになります。
そうすると、実際に発生するリスク頻度(たとえば
空室の発生など)によって期待されている収益を
得られなくなる事態が想定されます。
リートの市場価格は収益性と確実性によって決まる
はずですから、実際に利回りの低下が表面化すれば
すぐにリートの市場価格に反応するわけです。
結局、そのリートを信用して買った人は利回りの低下
と評価損というダブルでの損失を被ることになります。

80年代の不動産バブルで損害を受けたのは、銀行
でしたが、ファンドバブルのツケを払わされるのは
ファンドに投資した一般投資家かもしれません。

バブル経済の後始末役として、不動産ファンドや
リートが発展してきました。それが過熱してバブル
化したときに(このときに不良債権は高値で処分
できることになります)バブルのツケを一般投資家
に回そうとどこかに頭のいい人が絵を書いている
しまうような気がします。

投資系ブログランキングを見るならここ


|

« ファンドの不動産評価指標 | トップページ | やすらぎ社長独占インタビュー »

コメント

一つの見方としては正しいでしょうね。きちんとREITの利回りや持っている資産の中身を点検すればいいと思います。

そこで、ババ抜きゲームになっていると察知したら、ゲームから抜けたらいいと思います。
ちなみに僕自身REITを持っていますが、正直なところ今からの新規参入はオススメできません。

投稿: ひろ | 2004.11.29 12:41 午前

そうですね。ババ抜きゲームになったら先に抜け出すほうが勝ちですよね。不動産投資でも出口戦略は大切なような気がします。今日お話を伺ったやすらぎの須田社長が80年代のバブルを乗り切ったポイントは「不動産は確実に下がる」ことを意識していたからだと仰っていました。いつの時代でも、先を読むことが大切ですね。

投稿: 沢孝史 | 2004.11.29 08:07 午後

こんばんわ。
サラリーマン大家マサです。

キャップレートってなんですか?
REITの利回りが不動産自体の利回りよりもレバレッジを効かせているからその分、利回りがよくなるとかの簡単な仕組みは知っていますが、私がみた説明にはキャップレートって書いてなかったように思います。
簡単にわかる説明があるHPがあればURLを教えてください。

投稿: サラリーマン大家マサ | 2004.11.30 01:22 午前

マサさん、こんにちは。キャップレートの説明はここがいいかな。

http://www2s.biglobe.ne.jp/~yshr-mat/financial8.htm

でも読めば読むほど混乱しそうだね。大雑把な考え方からいえば、不動産投資のリスク分を加算して計算した収益還元価格ということだと思います。でもリスクプレミアムを正しく計算できる人はいないと思うので、正しい数値はどこかにあるけれどもそれはだれにもわからないことだと思います。

投稿: 沢孝史 | 2004.11.30 09:07 午後

こんにちは。
今年の9月からサラリーマン大家になりました。
沢さんの著書にはお世話になりました。

ところで、キャップレートという言葉は、不動産投資道場さんのDVDセミナーにある倉橋隆行先生のお話で始めて知ったのですが、「V(物件価値)=I(ネット収入)÷R(キャップレート)」ということで、物件価値を決める重要な要素のようです。
これから導きだされるのは、「キャップレートの高い物件は価値が低い」という?なお話です。

ではキャップレートはどのように計算するのかということですが、「不動産の相場から計算する」ようです。

物件価値を求める要素を不動産の相場から計算する・・・バブルで相場が上昇したらキャップレートも当然に変化する・・・これでは安定した不動産経営などできないですよね。

バブルでの失敗を繰り返してはいけません。

ということで、沢さんの著書の合理性、説得力を再度認識した次第です。

2棟目購入に向けてがんばります。

投稿: やまさん | 2004.12.01 05:56 午前

コメントを書く



(ウェブ上には掲載しません)




トラックバック


この記事へのトラックバック一覧です: 誰がツケを払うのか:

« ファンドの不動産評価指標 | トップページ | やすらぎ社長独占インタビュー »