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2004.12.31

本年は大変お世話になりました。

このブログを読んでいただいている皆様

常連さんや、今日はじめて見られた方皆様も
(ぎりぎり最後に来ていただいたということで)

本年は大変お世話になりました。
ありがとうございました。

2/25に本を出版させていただき、その後
皆様の
「変な本」
「ちょっと変った人」
「でもちょっと面白そう」
という好奇心にささえられ(笑)
いろいろな出会いや新しいことにチャレンジ
することができました。

心から感謝しています。

来年もまた性懲りも無くいろんなことをやります!

「また変なことやってるなー」ときっと思われる
でしょうが、面白半分!でかまいませんので
どうか来年もまたお付き合いください。


来年が皆様にとってよい年になりますように。


沢 孝史

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2004.12.30

寒い!の続き

断熱の続きです。

昨日話したのは外壁と室内の壁の間に
入れるタイプの断熱材ですが、もうひとつの
種類があります。それは外壁材自体が断熱
性能を持っているものです。
断熱というのは、発泡体であればそれなりに
性能はあるわけです。発泡というのは、つまり
その素材の中に空気のがはいっている構造
であればいいのでスチロールやポリエチレンで
なくてはいけないということではありません。
だったらコンクリートで発泡体を作ったらどうなるか
ということですね。
これが気泡コンクリート、日本ではへーベル板
(へーベルハウス)が有名です。
もともとこの気泡コンクリートの技術はドイツが
発祥らしく、へーベルももとはドイツの技術だと
聞いたことがあります。
他社ではたしかシポラックスというものもあったかな。

壁自体が断熱性能をもっているので合理的ですし
流行りの外断熱そのものですね。
いいことづくめのようですが、弱点もあります。
もともと気泡がある素材なので、そのままだと
スポンジのように水を吸ってしまいます。
そのため、必ず塗装が必要になります。

うちもへーベル板使っているので断熱はできてる
はずなのですが、うーん。寒い
やっぱりエアコン暖房は限界があるなあ。
エアコンの暖房能力というのはその構造上外気温
に大きく影響されます。
単純にいうと外が寒いとあまり暖かくならないという
ことですね。
各社とも性能は向上しているのですが、それでも
限界があります。
やっばり寒い日にはコタツ出すしかないかも・・・

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2004.12.29

寒い!

うーん。寒い。
寒いのは苦手、ここ静岡ではめったに雪も
降らないし(5年に一度くらいしか降らないので
小学校のときには「雪見」遠足がありました)
住宅暖房もイマイチです。(私の家だけでは
なくて一般的にけっこういいかげんだと思う)

こういう日は住宅の断熱について考えましょう。

外気温との遮断一般的にいうと断熱といいます。
この断熱ですが、身近なもので思い浮かぶのは
魔法瓶!これは熱の伝達自身を真空によって遮断
する方法ですね。しかし、家の壁面をすべて真空
断熱にしてしまえば、断熱はほぼ完璧!
でも現実的ではありません。
そこで、実際の断熱は外と室内の間に移動が少ない
空気層をもうけることになります。(空気は非常に有効
な断熱素材なのですが、移動してしまうと熱を伝えて
しまいます。
そこで、ごく一般的なものがガラスウールなどです(アルミ
箔の袋の中にガラスウールが入っています)。これは
布団と同じと考えてもらえばいいでしょう。
しかし、この場合、繊維の間の空気は移動してしまいます。
この移動を制限するものが発泡体になります。
スチロールなどをがそうですね。
こちらのほうが断熱性能は高いのですが、可燃性です。
防火という点では難があります。
スチロールよりもう少し高級なものとしてはポリエチレン
の発泡体でセキスイソフトロン、東レペフ、古河フォームエース
など、もっと高くなると旭化成の屋根用断熱材(名前は
忘れてしまいました)があって、これは耐火性能が高い
が値段も高いというものです。

長いな。続きは明日にしましょう。

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2004.12.26

不動産投資投資セミナー

「沢孝史と受講する不動産投資セミナー 第三回」
申込み受付開始しました。

開催は2/5(金)

今回は「儲かるアパート経営」の著者 今井学先生に
お願いしています。
土地から買う不動産投資の考え方、私もそのコツを知りたい
なあと。
固定観念は捨てて、私も受講します。

2部では、セミナーアンケートでもっともご希望の多かった
物件診断
実際の物件について「あーでもない、こうでもない」と今井
さんと私とみなさんで考えてみたいと思います。
この診断については、今井さんと私は事前打ち合わせなし
でやります。

なぜかというと「見解が違う」ほうが面白いから(笑)
同じ物件でも人それぞれの見方があるし、未来はわからない
ので「何が正しい」とはいいきれないですね。

その違い、不動産に対するいろいろな見方が出てくること
が大切なのかなと。

楽しく、役立つセミナーにしたいと思います。

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2004.12.24

クリスマスかあ。

今日はイブなので不動産の話はおやすみ
(といっても最近まともに不動産の話はしてないなあ)

クリスマス、娘たちが小さかった頃は一大イベントでした。
クリスマスケーキ買ってキャンドルに火をつけて
「サンタさんくるかなあ」なんて真剣に心配したりして

夜中にそーっと忍び込んで枕元に置いたものです。
そしたらサンタさんへの手紙があったりしてね。
それはちゃんと預かって・・・・

さて、今年は

長女は大学受験で東京に講習会に行ってます。
次女と三人でのクリスマス
なんとかケーキにキャンドルまではできましたので
セーフ(なにがセーフなんだろう、とりあえずセーフという感じ)

愛鳥のみーちゃんに「メリークリスマス」って教えようかなあ。

DSCF1078

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2004.12.22

節電?節税?

太陽光発電について、優遇税制を調べてみました。

「エネ革税制」というそうです。

まず、この税制の対象となるのは青色申告をしている
法人または個人・・・これはクリアしてます。

優遇はプラス30%の特別償却と取得価額の7%の税額
控除初年度のみ)

なるほど、やり方によってはいいかも。


私が今考えているのは

前提条件

太陽光発電をアパートに設置
共用灯の使用以外はすべて売電して、耐用年数を加味した
費用をすべてまかなって、さらにキャッシュフローがプラスに
なること。
賃貸業の利益見通しが将来増大するのではなく、低下傾向
にあること・・・これはたぶんそうなるでしょう。

その効果

この前提条件であれば、特別償却の30%については利益の
繰り延べ効果が期待できる。
税額控除は当然得をすることになる。

というまあ、少しおいしい話になるかもしれません。

でも、そのためには検討しなければならないことがたくさんあります。

まず基本の要素から確認ですね。。

設備代がどの程度なのか、また売電の見込みは?。

これが予測できれば一般的な利回りは計算できるし、優遇税制
から生まれる税効果を加味した利回りも計算できるでしょう。

ちょっとシミュレーションやってみます。結果はまた報告しますので。

地球環境のために「節税」できればそれはいいことですねー(笑)


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2004.12.21

太陽光発電を使った節税アイディア

昨日、友人と飲み歩いてしました。

ほとんど「ばか話」でしたが、少しは真面目な話も。

その友人は以前家電チェーンのフランチャイズで
最盛期には5店舗を経営してました。
しかし、大手量販店優性のなか、撤退し、今は
一店舗です。
まあ、それは時代の流れなので仕方ないのかな
あと、よくうまく撤退したものだと思います。
で、現在はその一店舗のほかに「太陽光発電」
の会社を設立しています。

まあ、時代にはマッチしているし、市場は広がって
いくので展開次第ではいいビジネスになるのでは
ないかと思います。

でも、まあそのユニットをつけたとしても、節約できた
分と建物の耐用年数とその費用を比べて、どちら
が得になるのか。判断がわかれるところです。

なので、あまり興味は無かったのですが、
「特別償却」「税額控除」の制度があるとのこと。

うん?なんとなくいけるかも

「節電」ではなくて「節税」狙いはどうでしょうか。

ちょっと調べてみます。

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2004.12.20

来年度予算

ニュースで来年度の国家予算のニュース
をやってました。
詳細は憶えてませんが、印象に残ったのは
予算のうちの4割が国債によるもの・・・
年収600万の家庭が毎年400万借金を
して1000万円を使うということなんだろうな。

気の遠くなるような話です。

それで最近読んだ本を思い出しました。
地価「最終暴落」 立木 信 著

憂鬱になる内容ですが、かといって、反駁
する社会情勢でもないなあ。

不動産投資をしている私にとっても
「地価」はポイントです。
このような、「厳しい現実」を書いている本
を読むということも必要ですね。
まあ、すべての土地が暴落するとは思いませんが
考え方は近いかな。
落とし穴の位置と大きさを知ることによって
回避することも可能なのではないかなと。


ちょっと口調は気になるけど良い本だと思います。

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2004.12.18

平成進化論

昨日はインタープランニング主催の出版セミナー
に参加してきました。
現役の副編集長の話が聞けて意義のある内容
でした。
でも、もっとうれしかったのは(主催者さんすいません)
平成進化論の主催者 鮒谷周史さんに会えたことです。
鮒谷さんの平成進化論は読者40000人!
毎日更新されて躍動感のあるメルマガです。
実は以前にも一度お会いしたことがあるのですが
そのときは講演会の打ち上げのあとでちょっと
酔っ払っていたので、大変失礼をしてしまいました。

そんなこともあり、その後、毎日送られてくるメルマガ
を読んでました。
最初は、なんとなく読まないと悪いかなと思って読んで
いたのですが、毎日読んでいるうちに、今では「読まな
いと物足りない」感じになってきました。
内容はビジネス系というか、すべてのビジネスに共通
する普遍的な考え方や、新しい発想のヒントなど、それ
から鮒谷さんの一日!などなのですが
よくまあ毎日ネタがなくならないものだと感心してしまい
ます。

理念や考え方が中心ですので、受け止め方によって
好き嫌いは分かれるでしょうが、私はいいなと思ってます。
「そんなことわかってるけど、所詮無理」と反論する人も
きっといるだろうなあとも思います。
でも、なんでも理想、真実というものも存在しているのだし
そのことを一日一個だけでも思い出させてくれる
「朝の朝礼訓示」のような、効果もあります。
ちょっと弱気な気持ちになっているときに元気をもらえます。

それに、鮒谷さんって本当にその「訓示」どおりリアルタイム
で行動しているところがすごい。
有言実行ということですね。
でも鮒谷さん体こわさないでね。ちゃんと睡眠はとりましょう。

癖はありますが、
平成進化論
とりあえず一週間続けて読んでみることをお勧めします。

それから奇遇だったのは私の左に鮒谷さん、私の右の人
も鮒谷さんのお知り合いの方だったので声をかけてみたら
クラスは一緒でなかったけど同じ高校の同級生!ということが
判明しました。すごい偶然。ネットの世界は不思議だなあと
つくづく。

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2004.12.16

土地ころがしの歴史

先週行った賃貸住宅フェア、資料をたくさんもらって
きたのは良かったのですが、まだ放置中・・・・

少しずつ解読していきます。

とりあえず、今日は読みやすいところから。
フェアで売っていた全国賃貸住宅新聞社の
「家主と地主」という季刊の専門誌を買ってきました。

マニアックです。少なくともうちの近所では絶対
売ってない。
表紙には
「裁判恐るるに足らず法律完全武装口座」
「土地ころがしの歴史」など
勇ましいですね。
では、今日は「土地ころがし」について
昭和40年代はリゾート開発が活発化したころだそうです。
まだ私は小学生
典型的なのが栃木の那須
水道管を地面につきさして「水道は通ってます」なんてのも
あったそうです。豪快ですね。
そのなかの一社に大京もあったようです。
なんとなく雰囲気がわかりますね。
というか、その大京の創業にかかわった人達は今でも
第一線で活躍しているようです。
この記事では「大京人脈」としてその分家?の図が載って
います。
もうひとつ載っているのはリクルートコスモス人脈
こちらは少しスマートなイメージです。
そういえば、リクルートの創業者江副浩正氏は当時、
若手起業家として脚光を浴びてましたね。
今はネットビジネスなどで若手の起業家はめずらしく
ないけど、当時はほんとに稀でした。
マスコミに認知された元祖若手起業家でしょう。

この当時の不動産業といえば「キャピタルゲイン」
が主役、今とは雲泥の差があります。
まあ、インフレ率も高かったのでインカムゲインで
確実に収益を得るのも大変だったのかもしれません。

ダイナミックな時代ですね。ちょっとうらやましい・・・
そのころの私といえば損保の示談屋さん。。地味だな。
今もインカムゲイン狙いなのでやっぱり地味ですが。

まあ、性格ですね。ほんとは人前に立つのは苦手。
ほんと。でも最近は少し変ってきたかなあ。

AB型は二重人格ですから。

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2004.12.15

土地の値段

昨日、ハウスメーカーに勤めている友人から
連絡をもらいました。
呑み会の誘い?と思ったら真面目な話 
つまんないなあ・・・・と思いつつ気を取り直して
聞いてみるとこんな内容でした。

地主さんが土地を売りたがっている
理由はわからない
その土地は住宅用地として売り出せば坪25万くらい。
でも、広すぎる(200坪以上)のでそのまま住宅用地
としては売れないだろう。
この場合は、業者に売ることになる。
その場合の業者の買取価格は坪10~11万だろう。
だったら15万くらいで買わない?という話

なるほどねー。

土地は「丁度いい広さ」というのがあって、その範囲を
越えると売却価格というのは変化するものですね。
まあ、分筆して売るという手もあるでしょうが、道路付け
に問題があれば、私道を作らなければならないし、そう
すると実質的な土地面積は目減りすねすることになります。

そこに何坪の土地があるのかではなくて、そのうち利用
できる土地は何坪なのか、その点を考える必要があると
いうことでしょう。

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2004.12.13

マンション価格情報サービス

私の勤務先は@niftyの法人会員になって
います。
なのでたまにニフティーからビジネス向け
コンテンツの案内が来るのですが、今日
きた広告は「東京カンテイマンション価格
情報サービス」でした。
2005年1月から東京カンテイの提供する
情報が見られるそうです(ただし有料、
一件3150円)
内容は日本全国の9万件を越えるマンション
のデータベースをもとに知りたいマンションの
売り希望価格の推移(最大20件)と坪単価
の推移です。
なかなか面白そうなデータですね。
実際の売買価格ではないですが、このデータ
を見れば、売るときの相場、買うときの相場
が把握できそう。安値での売り、高値での
買い防止にかなり役立ちそうです。
そう考えると3150円は安いかも。

プレサイトは
www.nifty.com/kantei/n

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2004.12.11

あと10年

昨日は誕生日でした。
45才・・・・四捨五入すると50かあ

私の物心ついた当時のリタイヤ年齢が
55才だったので、55才になるまでには
何不自由なく生活できるようになりたい
ものです。

この55才という年齢は、私が新卒で
損保に入ったときの定年です。その
後、57、60才と伸びました。(結局その
会社は無くなってしまいましたが)
入社当時、会社との雇用契約を取り交わ
したことを憶えています。
そのときの定年は55才、なので私には
55才へのこだわりがあります。
定年延長は当時の記憶をたどると年金
の支給開始年令が引き上げられたため
だったようです。
結局国の空手形に振り回されてきたよ
うですね。その状況は今もまったく変って
いないですね。むしろ悪くなっているようです。
無責任、先延ばしの結果ですね。
今に定年70才、80才なんてのもあるかも
しれません。介護施設併設の職場もできる
かも。
日本がバブル経済絶好調だったとき、一瞬
ですが「赤字国債発行ゼロ」を達成した時
がありました。
あのときの機を逃さずに常識の範囲で政治
を運営してくれていたら、もっと違った今に
なっていたかもしれません。

まあ、そんなことを言っても仕方がないので
私は最初の予定どおり55才までには自由
になろうとしています。多少のリスクはその
代償ですね。

二人の娘が作ってくれたプレゼント
スペル間違ってなくてよかった(笑)

2004_1211birthday0003


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2004.12.09

地震保険の査定について

今日はヨシさんの質問についてです。

地震保険について
(一応私は元損保社員なので多少はお答えできるかと)

Question

地震保険は、地震が起きたとき掛け金のどの
位の金額がおりるのでしょうか。火災保険料
を再調達価額で、2000万円掛けていれば
地震保険は当然半額の1000万円は、おり
るのでしょうか(全壊の場合)。

Answer

50%以上の損害として認められれば保険金額の
100%が支払われます。この場合ですと全損だけ
でなく半分以上壊れれば1000万円がもらえること
になります。
同様に20%から50%未満の場合は保険金額の50%
(この場合は500万円)
3%から20%の場合は5%(この部分はちょっときつい
査定ですね)になります。

Question

被害内容は、損害保険会社独自で評価するの
ですよね?又、役所が発行する罹災証明書とリンクする
のでしょうか。

Answer

役所の査定とは関係しないと思います。
地震の場合は損保各社を統括する対策本部のもと
で各社が査定することになります。
また共同調査方式になるかもしれません。
基本的には保険会社によって査定額に差はない
仕組みになっています。(実際には不満もでるででしょうが)

Question

又、金額は、定かではありませんが、大規模
災害の時は、保険会社は、全額保証はしない
はずですが、もし、東京が災害になったら
相当な金額になり、MAXの4兆位?の範囲
を超えてしますような?
気がしますが、いかがなものでしょうか。

Answer

限度額は現在4兆五千億円になりました。
確かに東京で地震が起これば総損害額は4兆円
を越える可能性もありますね。
ただし、この4兆五千億円というのは、地震保険
に加入している物件の中で保険金の支払いが発生した
金額の合計の限度額を示しています。
つまり、地震の総損害額ではないところがポイントですね。

地震保険の加入はそんなに進んでいませんので、
この限度額を超える支払いというのは絶対では
ないですが考えずらいと思います。
ちなみに阪神淡路大震災の時の地震保険支払は合計で
783億円でした。

また地震保険は損保各社が窓口になっていますが、
実際には再保険(大規模損害に備えて、各保険会社とは
切り離されて管理されています)になっていますので
保険会社自体の破綻という事態は避けることができます。


地震保険はけっこう高い!ので入る人は少ないので
すが、不動産賃貸業としての事業リスクの軽減には
役に立つと思います。また個人の自宅に入る場合と
違い、全額損金扱いとなりますので、税効果を考慮
すればやむない出費なのかなあと私は思ってます。
それに私の地元静岡は地震の本命ですからねー。

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2004.12.08

地震と賃貸経営

最近、新潟や北海道の地震が重なって
発生しています。
さて、私は地震の本命とされる静岡県在住
なので、外堀を埋められてしまうような、嫌
な感じがします。

アパート経営としてのリスク対策の第一は
「地震保険」これが基本ですね。数年前まで
は一部のS社鉄骨系アパートで敷地に余裕
のある(つまり類焼を免れると思われる)物件
については、地震保険はつけていませんで
した。
しかし、警戒宣言が発令されてしまえば、地震
保険は加入できません。そんな事態になるのも
考えものなのですべて加入を済ませてあります。

そうしますと、地震保険料だけでもかなりの金額
それに加え、地震保険はその物件にかけてある
火災保険の半額までしか付けられませんから、
火災保険を目一杯上乗せしてつけて地震保険
をつけることにしてあります。
つまり、単純に地震保険分だけでなく、地震保険
の金額をある程度の水準まで引き上げるために
は、火災保険料もあがってしまうということです。

まあ、安心料ですので仕方ないのですが・・・

教訓
もし、物件を購入することがあったら、最初に火災
保険は、付保限度額で長期につけましょう。
あとからつけると「割高」になります。
というのも、火災保険料は長期契約ほど割引率
が高くなります。最初に長期契約で割引率を有効
に活用して目一杯つけるのがコツだと思います。
(地震保険なんて必要ない!という人にはぎりぎりで
いいとは思いますが)

まあ、考え方はいろいろありますが、元損保で
保険金の支払いを担当していた経験からはそう
感じます。
お金で買える安心はなるべく買っておきましょう。

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2004.12.07

賃貸住宅フェア

今日はS社アパートオーナー会の
バスツアーです。
東京ビッグサイトで開かれている
「賃貸住宅フェア」に行ってきました。

ブース一体いくつあるのだろう。とても回りきれない。
それからセミナーが7会場28も・・・
面白そうなのを4つほど聞いてきました。
でも、短時間なのであまり突っ込んだ内容では
なかったのが残念です。
その中の一人、若手の建築士さんがローコストで
ワンルームをよみがえらせる方法などについての
話がありました。あまりセミナー慣れしているようで
はなかったのですが、内容はとてもいいなと。
もっと聞きたいので
「沢孝史と学ぶお宝不動産セミナー」5人目の候補に
したいと思いまーす。
ほとんど個人的な趣味で決めてるな。。。。。
さて、どうなるでしょう。受けてもらえるでしょうか。
今回はちゃんと名刺交換してきました。

フェアの内容は山盛り資料をもらってきたので
少しずつ紹介します。


それから私はいけませんが、このフェアは明日もやっています。
入場無料、招待券がなくても入れると思います(たぶん)
明日もセミナーテンコ盛りなので時間がある方は行って見ると
いいですよ。

「資産運用のからくり」の著者安間伸さんも会場で偶然お会い
しました。注目されてるのですね。


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2004.12.05

だれが建物の評価をするのか

固定資産税の続きです。
マサさんのブログにとても詳しくかいてあ
りますが新築時、地方自治体の評価担当員が
「固定資産税評価基準」によって建物を
評価するそうです。
マサさんによるとマークシートでチェックして
それを自動計算するそうです。
なるほどー。それなら公平性は保たれるはず。

でも、人間のやることですからねー。
すべて完璧というわけにはいかないでしょう。
そうすると、あっているかどうかチェックする
必要があるはずですね。
毎年、何万円も、大地主なら物件によっては何百万
も払わなければならないものですから、その「明細書」
つまり、どうやって評価したのかを確認したいものです。

でも、そんな明細はみたことがありません。
丁度テストをやったはいいが、点数だけ知らされて
採点があっているかどうか確認できないことと一緒
ですね。

確認したい場合
「最建築費評点数計算書」というものを入手
することが可能だそうです。

見てみたいですねー。
そして、建築士などの専門家にチェックさせたい
ものです。もし、評価が違っていたら・・・・・
ミスがあったら・・・・

その場合5年分の過払いが還付されるそうです。
5年分か。私が最初の物件を買ってから6年だから
一度見てみたい気がしてきました。

でも、アパートについては税率が優遇されている
のでもし間違っていてもそんなに変らないかも
しれないし。でも、勉強のためにも一度はチェック
するほうがいいでしょうね。
少し落ち着いたらやってみましょう。

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2004.12.04

建物の固定資産税評価額が怪しそう

前回の続きです。

固定資産税は固定資産を評価し、その価格を決定し、
その価格をもとに課税標準額を決定して税率をかけて
算出します。
その場合、土地については路線価があるので、誰が
計算しても差はでないと思います。(ただし、急激な地価
下落がある場合は別ですが)
問題は「建物」の評価方法のようです。

調べてみるとこういうことらしい・・・

家屋の評価方法について
 家屋の評価は、「固定資産評価基準」によらなければな
らないとされており、その「固定資産評価基準」では再建
築費(価格)を基準として評価する再建築価格方式が採
用されております。

なんだかまわりくどい文だなあ。理解されないようにわざと
難しく書いてあるようです。
ようするに、その建物を今建てたらいくらかかるか、それを
基準とするということですね。

とするとインフレで建築コストが上がった場合は、建物は古く
なったとしても固定資産税は下がらない場合もあるということ
らしい。。。

でも、再建築価格を算出する基準はなんでしょうか。
「固定資産評価基準」によると書いてありますが、ではその根拠
は?
芹澤さんのセミナーでは建築業界の高コスト体質が明らかに
なりましたが、その高コストの基準で再調達価格も計算されて
いるのでしょうね。
なんだか建築業界と国がぐるになって建築費を下げないように
しているのではないかと勘ぐりたくなってきました。

うーん。これはかなりいいかげんかもしれない。
続きは次回で

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2004.12.03

固定資産税評価について

今日は、ある不動産の専門誌を業界の方から
いただきました。
企業やビルオーナー向けのもので内容はハイレベル
わからない言葉が出てくるとネットで調べながら読んで
います。(ちょっと大変ですが、それだけ価値のある内容)

その中で私にもわかりそうな内容だったのは「固定資産税」
これだったらわかる(はず)なぜなら払っているから・・・・
と思い、読み進んでいくと、いろいろと知らないことが出てきます。
「固定資産税の減額は可能?」
「最高裁判決で勝訴?」
あれ、固定資産税ってみんな一律で決まっているものではない
のかな。変だな。

ネットでは
固定資産税は、次のような手順で税額を算定します。

      1) 固定資産を評価し、その価格を決定し、
         その価格をもとに課税標準額を決定します
      2) 課税標準額 × 税率 = 税額 となります

と書いてありますが・・・・・

記事を読み進んでいくと
なるほど、固定資産税の評価そのものに矛盾がありそうです。

続きは次回に

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2004.12.02

地主さんの利回り

ちょっと変わった頼まれごとがあって(理由は
差障りがあるので省略)アパート経営を検討して
いる地主さんから相談を受けました。
いろいろと聞いてみると今回は2棟目で単身向け
を考えているそうです。
一棟目はファミリータイプで順調(家賃保証付なので
当たり前ですが)だそうです。
普段はサラリーマン、実は地主さんという羨ましい
境遇の方。隠れ地主さんですね。
それで、実際に自分の土地を提供した場合の利回り
について生の声が聞けました。
この方の場合は立地が良く地方都市ですが、新幹線
が停まる駅から歩いて10分程度です。

現在のファミリータイプ 9%+α
今検討中の単身者向け 10%に近い9%
ともに家賃保証付での計算ですから実質家賃と考えれば
いいでしょう。相場より割と良い方だと思います。
さて、この利回りを高いと考えるか、低いと考えるか・・
判断の分かれるところです。

かなり路線価の高い土地を提供しての利回りですからね。
純粋に土地の価値などを計算してどうなのかなあ。
でも、かといってあそばせておくのはもっと無駄でしょうし
売却してそのお金で再投資といっても税金の関係とか
投資対象があるかどうかという問題もありますね。

私でも、同じパターンかな。でもその土地でアパートを
建てるにしてももう少しマニアックなやり方をするかも
しれません。

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