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2004.12.05

だれが建物の評価をするのか

固定資産税の続きです。
マサさんのブログにとても詳しくかいてあ
りますが新築時、地方自治体の評価担当員が
「固定資産税評価基準」によって建物を
評価するそうです。
マサさんによるとマークシートでチェックして
それを自動計算するそうです。
なるほどー。それなら公平性は保たれるはず。

でも、人間のやることですからねー。
すべて完璧というわけにはいかないでしょう。
そうすると、あっているかどうかチェックする
必要があるはずですね。
毎年、何万円も、大地主なら物件によっては何百万
も払わなければならないものですから、その「明細書」
つまり、どうやって評価したのかを確認したいものです。

でも、そんな明細はみたことがありません。
丁度テストをやったはいいが、点数だけ知らされて
採点があっているかどうか確認できないことと一緒
ですね。

確認したい場合
「最建築費評点数計算書」というものを入手
することが可能だそうです。

見てみたいですねー。
そして、建築士などの専門家にチェックさせたい
ものです。もし、評価が違っていたら・・・・・
ミスがあったら・・・・

その場合5年分の過払いが還付されるそうです。
5年分か。私が最初の物件を買ってから6年だから
一度見てみたい気がしてきました。

でも、アパートについては税率が優遇されている
のでもし間違っていてもそんなに変らないかも
しれないし。でも、勉強のためにも一度はチェック
するほうがいいでしょうね。
少し落ち着いたらやってみましょう。

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コメント

建物所有者が、新築時の調査後に全員請求するようになれば、市役所固定資産税課の建築素人担当者に対抗できるし、適正な評価額になると思います。
又、特に3年毎の更新時に適正に下がっているのかも注意が必要。
固定資産税の基準となる評価額を国会を通すこと無く紙一枚の次官通達で上げさせる事の無いようにしましょう。

投稿: ヨシ | 2004.12.05 07:23 午後

>マサさんによるとマークシートでチェックして
それを自動計算するそうです。
なるほどー。それなら公平性は保たれるはず。

うちの購入した物件の場合は、どうでしたがほかの物件がどうであるかはわかりません。
また、調査員に見せた仕様書が最終仕様書であるかとかは、購入した我が家のものではわかりません。
もしかしたら見せたものが初期の仕様書で実際は、建築途中で何度も変更されていたなんてこともあるかもしれません。
上記のようなことは、たとえば注文住宅ではよくありそうですよね。
そういった場合は、チェックするのは難しいでしょうね。

それとほかに思ったことは、古いアパート、マンションなどでコンバージョンや大規模リフォームをした場合です。
上記のようなときは、固定資産税の評価は反映されていない可能性が十分にありますよね。
まあ、リフォームしたら新しくなるので固定資産税評価額があがって税額が増えるので税務署には言わないほうがよさそうですが。

沢さん、固定資産税の適正かどうかをチェックする方法などがもしわかれば教えてください。
うちもマークシートみたいなものを手元にもらったわけでもないし果たしてどのような結果になるのかわかりません。
また、評価後の結果が適正かどうかをチェックするだけの知識もありません。
どうしたらいいのでしょうかね?

投稿: サラリーマン大家マサ | 2004.12.05 10:45 午後

ヨシさん、そうですよね。通達1枚で税金が決められては、民主国家とはいえませんね。私達も細かくチェックしていかなければならないと思いますね。
マサさん、私がもらった法人向け専門誌にはこう書いてあります。
1 自治体の事務所に行き再建築評価点数書を入手する
2 再建築評価点数書、建設図面、見積書の3点セットを建築と  税務の専門家によりチェックしてもらう
3 ミスが判明したら当局の担当者に実地確認を依頼
4 事実誤認が確認されれば5年分の過払いが還付される。

設計士に知り合いがいれば可能でしょうね。
中古は手元に見積もりがないので大変かもしれませんが、新築で建てた場合はその業者にみてもらえば以外と簡単かもしれません。

投稿: 沢孝史 | 2004.12.05 11:03 午後

2 再建築評価点数書、建設図面、見積書の3点セットを建築と  税務の専門家によりチェックしてもらう

これは、素人にはかなりハードルが高いですね。
専門家にチェックしてもらうだけでかなりの手数料がかかりそうです。よほど、評価が間違っていて高くなっているという確信がないと依頼できないですね。

ただ、もしも本当に高くて更正してもらえれば過去5年分と今後立て壊すまでの固定資産税が安くなるので結構メリットはあるとおもいます。
それから、通常は過去5年分が還付される(これは簡単に返ってくるそうです)が、不当利得の時効は10年だそうです。
国家賠償訴訟して勝訴すれば10年分返って来る可能性があります。
ただし、弁護士費用とか考えたらやらないほうがお得なはずです。

投稿: サラリーマン大家マサ | 2004.12.05 11:16 午後

たしか成功報酬でやってくれる税理士がいたような気がします。でもかなりの富裕層が対象といってましたからね。その税理士は相続税を払ってしまった人でも、その更正可能期間であれば成功報酬でもやってるはず。でもこれも富裕層にかぎってのことですが。世の中「お金持ち」優位の情勢は間違いないようです。

投稿: 沢孝史 | 2004.12.05 11:49 午後

 沢さんこんにちは。この11月に初めて大家になったyasuといいます。購入に当たっては沢さんの著書が大きな参考になりました。この場を借りてお礼申し上げます。
 私の本職なんですが、名前欄のとおり地方の役場で固定資産税の担当をしております。少しは参考になるかと思い書き込みをさせて頂きます。
 ご指摘のとおり、税金の中でも建物への課税というのは、評価員が出向いて評価をします。国で定めている固定資産税評価基準に基づいて行うわけですが、具体的には、屋根、基礎、外壁、内壁、床、天井、造作、駆体、設備、exといった具合に、部分別に1㎡当りの評点を算出、合算したものに、全体の床面積を掛けます(再建築評点数)。さらに所定の係数を掛け(経年補正ー木造の場合は初年度から0.8掛け・地域によって雪寒補正が掛かる・東京を1とする物価水準に対しての補正等)、出てくるのが評価額=課税標準額になります。
 ここで問題なのがその評価額が適正かということですが、正直言いまして怪しいです。一応の基準はあるわけですからそれほどの差異はでないように思われますが、実感として、評価員ごと、役所ごとにかなり差があるのではないかと思います。
 大都市の職員でこの道何十年という人もなかにはいるかと思いますが、多くの自治体では数年毎に課の異動がありますし、税務の中の税目別での異動もあるため、大抵1~2年しか固定の評価に携わらないことが多いのが現状です。異動後すぐは、素人同然の人間が評価するわけで、しばらくは前任者が指導するとしても個人ごとの判断基準でどうしても差がでるのは間違いないでしょう。また評価基準も細部まで細かく定めているわけではないため、自治体ごとに長年判断してきた基準をもっているため、たとえおなじ建物であっても評価にばらつきがあるはずです。特に平成15年以前は、現在よりも評価項目が3倍近くも多くあったためその傾向は顕著であったと思います。
 上の書き込みで沢さん、マサさんの書かれている固定税の更正についてですが、明確な誤り(床面積が違うとか。ちなみにマサさんの懸念される仕様書との違いがある場合については、建築された建物と、図面も見比べながら評価しますので、違っていれば評価の際に直しますからまず大丈夫です)がない場合実務上は難しいかもしれません。実際にはこんなにばらつきあるのになぜと思われるかもしれませんが、評価基準に基づいて評価をしている以上、客観的に誤りを立証する必要があるわけです。明確な数字で判断できない部分については、不服を申し立ててもまず却下されると思います。それ以上は司法判断を仰ぐことになりますので、費用対効果としてはどうかというとこです。
 読みづらい文章になってしまい申し訳ありませんでした。

投稿: 大家兼固定資産評価員 | 2004.12.06 01:55 午前

yasuさんこんにちは。詳細なレポートありがとうございます。さすが本職の方のお話、たいへん参考になりました。やはり評価にはバラツキがあるんですね。自治体ごとの長年の判断というのが「すごい」です。全国一律ということではないのですか。。。。
正直なコメントありがとうございました。でもこの書き込みがばれないように気をつけましょう(笑)

投稿: 沢孝史 | 2004.12.06 01:05 午後

yasuさん、現場の方のお話が伺えてよかったです。
建物の更正を受けるのは、かなり難しいと思っていいんですよね。
よほどの大きな間違いを発見しなければ認めてくれないってことですよね。

更正の話で、用途変更の話がありますが、マンションを事務所に使っていたとか、店舗を廃業して自宅として使っているという更正の場合は、比較的簡単に更正が受けられるようですがこれはほんとうでしょうか?
それから用途変更の更正の依頼って実際はどのくらい経験されていますか?
yasuさん、教えてください。
もちろん、答えるのがまずければ結構ですよ。

投稿: サラリーマン大家マサ | 2004.12.06 11:10 午後

そうですね。役人というのは自分の間違いを中々認めないものですので(笑)。

土地の用途区分の変更は、現況の確認をして間違いなければ、問題なく出来ますよ。

私の経験した中では、用途変更の依頼は受けたことがないですね。まあ田舎ですし、ほとんどの納税者の方は、住宅用地の特例については知らないと思います。もっともお店を閉めた場合でも、もともと家屋面積のうち住居部分が2分の1以上あれば専用住宅用地として特例対象になるため、最初から特例対象の土地の場合が多いです。

投稿: yasu | 2004.12.06 11:43 午後

yasuさん、回答ありがとうございます。

そうですか、用途変更は実際はあまりないのですね。
まあ、所得税を節税しましょうという本はたくさんあっても固定資産税を節税しましょうなんて本は、ほとんどないですからね。
固定資産税を見直すことができることを知っている人がほとんどいないのでしょうね。

投稿: サラリーマン大家マサ | 2004.12.07 12:53 午前

yasuさんもブロガーにならない?

投稿: 沢孝史 | 2004.12.07 09:34 午後

子供の頃から日記つけるのが大の苦手でして…。
でも、大家さんの方々のブログ毎日読んでると自分も書きたくなってくるから不思議です。
あんまりユーモアのセンスないですけど、出来るかどうかちょっと考えてみます。

投稿: yasu | 2004.12.08 08:06 午後

固定資産税についてご質問があります。
建物の場合、家屋と償却資産に分けられる思いますが、
アパートの場合、両者を分けて評価額を出して
いただけるのでしょうか。できるとしたらどのように
申請をしたらよいのでしょうか。

ロードサイド店舗は、オーナー側が一次工事の負担
テナント側が、二次工事の負担と明確に分ける必要が
あるので、可能だと思いますが、以前日経新聞にも掲載
あり。当初多くの損金処理をしたいと思っているので、
償却資産額を多くして早く償却したいのですが。

突然で申し訳ありませんが、
将来の勉強の為、よろしくお願い致します。

投稿: ヨシ | 2004.12.08 09:50 午後

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