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2005.01.29

土地から買ってのアパート経営

以前から紹介している私の検討物件
土地から買ってのアパート経営について

地盤調査完了、多少のコストアップになりそう。
土地代も若干のアップを売主が希望しています。

当然利回りはダウンです。
うーん。だんだん意欲がそがれてきました。
地盤調査の結果のコストアップはしかたないとして
特に売主が欲をだしてきたのが気に入りません。

こちらが購入する予定の土地は道路付けの一番奥
の部分です。つまり、小分けに販売しようとしても
私道部分が多くなり、安値で買い叩かれる土地です。
それを業者より高く買うと申しでているのに・・・
それに残った土地は4mの私道に長ーく面しています。
この部分の土地は価値は私道のロスもなく確実に売れる
はずです。
こちらとしては十分配慮したつもりなのですが
うーん。気に入らない。

土地は有効に使うことができるからこそ価値があるのに
ただ、路線価がいくらだ、まわりの相場はいくらだと
言われるのでは話にならないでしょう。
また土地は広くなれば安くなるのは当たり前なんだけど
なあ。

どうしようかなあ。この話流してしまおうかなあ。
まあ、あとはハウスメーカーの友人の腕次第です。

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きれい?なタイ人

やっと?バンコクから帰国しました。

今回、仕事のほうはいろいろとややこしい
話があったのですが、なんとか丸くおさまり
ほっとして帰ってきました。
いろんな問題がありますが、日本の製造業
は製造拠点を中国とタイに設けていることが
多く、今後の生産拡大は間違いありません。
多少のマイナス要因は売り上げアップで相殺
できそうです。希望のある国ですね。

物価が上がってきたのが難点ですけど
景気がよくなればインフレは当たり前ですね。
前回5万バーツで買えたバンコク-東京のビジネス
チケットが5500バーツになってました。
ということで5000バーツアップの少しでも元を
とろうとJALラウンジにあった「バンコク週報」を
「いただいて」きました。85バーツ回収です。

先日コメントに書いたそれに地下鉄事故の詳細
が載ってました。
それによるとこんな感じ

まず事故の発端は電気トラブルで止まってしまった
回送車を牽引するためにもう一台の列車が現場に
向かって止まってしまった列車の前で停止
コンピーター制御で連結しようとしたがNGだったので
手動でぶつけて連結しようとした。
しかし連結できずにとまっていた列車は押された勢い
でスロープ部を折り始めてしまった。
その様子は制御センターにも報告している。
その後ブレーキをかけられずに最後は時速60Kmで
住民700人の乗っていた列車に衝突
問題なのはすべり始めたのは9時16分で衝突は9時
18分・・・・・
二分間の空白時間があります。

もうひとつおもしろい記事発見

トゥクトゥク(軽トラみたいなタクシーみたいなもの、バンコク
ではほとんど見かけないのですが、田舎ではまだ走ってます)
運転手がプーケットで津波被害者の亡霊を乗せたという話
7人の西洋人を乗せて後ろを振り返ると・・・だれもいなかったらしい

おおー。怖い。でももっと怖かったのはバンコクのおかまでした。

DSCF1163


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2005.01.25

マイペンライ

以前のブログにも書きましたがタイに
赴任する駐在員が最初に覚える言葉は
「マイペンライ」です。
日本語にするとちょっと難しいのですが
大丈夫、平気、なんとかなるなどなどで
しょうか。
几帳面な日本人の性格からすると、なれる
にすこし時間がかかります。
仕事上はこのマイペンライの気質はちょっと
やっかいなのですが(ミスもマイペンライで
片付いてしまいますので)今回の津波被害
についてはこのマイペンライの気質はプラス
に働いているようです。
津波の被害は甚大ですが、でもTVをみて
いても(タイ語はわからないので意味はわからい
のですが)ニュースの時間などで津波を取り扱って
いる時間が以外と少ないのかなと。
起きてしまったことは仕方ないけど、きっとなんと
かなるという気持ちが強いのかなと思います。
マイペンライという考え方は厳しい状況の中でこそ
生きてくるようです。

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2005.01.23

タイの耐震設計

昨日からバンコクにいます
(サラリーマンの仕事で出来ています)
どうも信じていない人が多いのですが本当に
し ご と です。

Dscf1153


先日の津波でプーケットやピピ島が甚大な
被害を受けました。その影響でタイ人も
津波→地震への関心が高まっているようです。
でも、タイの建築物は地震など発生しない
という前提で建てられています。こちらの
関係者に聞いたのですが、建築物の耐震設計
は「震度2」に耐えられることらしいです。
本当でしょうか。真偽はまだわかりませんが
丁度ホテルから現在建築中の建物の基礎工事
現場が見えました。
何回建てになるのかわかりませんが、少なく
とも20階以上にはなるはず。
でも基礎はずいぶんと貧弱に見えます。
やはり耐震設計「震度2」は本当のような気
がします。

ということは私は今ホテルの16階にいるので
・・・・地震が来たらあきらめるしかないと
いうことですね。
まあ、地震はない国ということを信じるしか
ないですね。。。。

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2005.01.21

土地の値段

土地からのアパート経営の実践編?です。

少し具体的な数字が出てきました。
土地代は造成込みで坪10万円代の前半
その地域の路線価の2/3程度になります。

建物は・・・まだ高いので利回りは採算
ベースになってません。
さて、これからどうやって詰めていくかです。
造成費
建築費
土地代
借入条件

全部少しずつ手をいれるとぎりぎり採算がとれる
かもしれません。

うーん。ちょっと悩む案件です。
ただ、この物件の話はいろいろと縁があることが
判明
各関係者さんが最善の条件を出してくれることに
なってます。その点は安心感のある物件です。

また経過報告します。

さて突然ですが明日より一週間ほどバンコクです。
またうまく繋がればバンコク特派員報告やってみます。

では明日早いので寝ます。
行って来まーす。


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2005.01.19

空室問題解決しました。

まるさんの日記で先に書かれてしましましたが
昨年末に家賃保証契約を解消した1K18室の
アパート、半分以上空室だったのが一気に解決
しました。
家賃保証契約の改定金額があまりに低かった
ので「そんな金額だったら他の不動産屋さんと
組んでやったほうがまし」と啖呵をきった物件です。
でも、強気の行動にでてみたものの、内心は
ちょっと心細かったりします。
まあ、これから物件が動く時期だから大丈夫、
管理会社もがんばってくれているし、などなど
いろいろと「ポジティブシンキング!」してましたが
でもねー、やっぱり不安です。

そんなところに朗報
「一気に10室決まりました」

おおぉぉぉ、すごい。空室問題全面解決です。
でも、いまどきそんな奇特な人がいるんだろうか。
ちょっと不安、一体どんな人(会社)

「学校法人(大学)です。入居者はラグビー部員!」

ひえぇぇぇぇぇぇ~
恐れ入りました。はい。なんにも申し上げることは
ございません。ありがとうございました。

しかし、あのアパートは木造、壊れないかな。

それに天気のいい日には、あのアパート18室の
うちの10室の物干しにはラガーシャツが風になびく
わけですねー。うーん。その光景を想像するだけで
「こわい」

これから少しはラグビーの試合を見るようにしようかな。
試合があったら差し入れくらいしてあげようかなあ。

ちょっとした楽しみができました。

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2005.01.16

土地から買ってアパート経営は可能か

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2/5、今井学さんにお願いして
「土地から買ってアパート経営は可能なのか」
についてのセミナーを開くことになっています。

また2部ではメルマガでおなじみの「お宝チェック!」
を私と今井さんでやろうと思っているのですが
ご参加者のみなさんが意外と?恥ずかしがりや
なのでしょうか。物件の依頼がとても少ないです。

当日ご参加なさる方で、気になる物件があったら
ぜひ資料をお寄せください。
もし、会場で指名されるのは恥ずかしい!と気に
かけて躊躇していらっしゃるのでしたら、その旨も
お伝えいただければ当日どなたの案件かはあき
らかにしないようにすることも可能です。
なので気楽にご応募ください。

と、ちょっと気にかけています。
そこでといってはなんですが実は今私の手元に
進行中の案件があります。
それが上の写真です。

今は畑と駐車場になっているのですが、売主
さんは半分ほど売却を希望しています。
道路付けが悪いため、普通に売却するよりは・・・

ということで、この土地についてのシミュレーション
を今ハウスメーカーと一緒に作っています。
いけそうなら私が買うか、もし融資がつかなければ
私の勤務先で購入することになるでしょう。

なので、この物件についても
自前持込「お宝チェック」をやろうかなと
今井さんの意見もぜひ聞きたいところですしね。


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クイズプロデューサー

昨日、地元静岡ではじめてセミナーに参加しました。
講師はクイズプロデューサー 弘中 勝氏
クイズプロデューサーと言ってもクイズを作る人では
ありません。
クイズの持つコミュニケーション力に着目し、それを
情報発信の強力な道具にすることに日本で(たぶん
世界でも)初めて気づいた人です。
セミナーは「うーん、なるほどー」の連続
大収穫。

セミナー後、懇親会に参加、さらに二次会に無理やり
連れて行ってしまいましたが、弘中さんはいつも笑顔。
大物です。

若くて、自分で新しい世界を切り開いている人に会うと
感動します。
それから私もがんばろうという気持ちになります。
単純な性格なのでこういうときは便利です。

正確に言うと
「若いもんには負けられないぞ」ってとこかなあ(笑)

では最後にクイズです。

弘中さんがはじめて作った言葉 さらに商標登録まで
してしまった言葉とは何でしょう。

ヒント  ○○○ING

答えはこちら


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2005.01.14

新作入稿完了

きのう、筑摩書房さんと新作の打ち合わせを
してきました。
やっと「入稿」完了です。
今回の本はいろんなことをかなり詰め込んだので
辣腕編集長によって、章構成、コラム挿入など
私の原稿を大手術していただきました。
おかげですし詰め状態だった内容がとっても
収まりがよくなって「いいねー」と自己満足(笑)

今回の本の中心は「リスクと不動産投資」

よく「投資にはリスクがあります」と一言で書いて
あったりしますが、実はそのリスク管理=投資
なのではないかなという考えからスタートして
います。

多少前作とだぶる部分もありますが、今回は
私がリスクをどう考え、その対策には何があるの
か、自問自答しながら書きました。

発売は3月の予定です。
ご期待ください!

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2005.01.12

初めてネットで株を買いました

みんなのブログで最近株ネタが流行っているので
ついつられてネット口座を開設して(イートレード)
株を買ってみました。
といってもちょっとだけ。

カッパクリエート 2715円 100株
甥っ子が先週3000円で買って、昨日下がったと
言ってたので「じゃあ下がったなら買おう」という
とても単純な衝動買い(笑)

どうなるかなー。まあ楽しみです。
昔は電話で注文してたので、その頃のことを
思うと、今の取引はまったく違いますね。
当時は株価を調べるのは、新聞、短波放送、
株価テレホンサービスくらいでした。
アナログ世代なので、慣れるのは大変です。
あまりのめり込むつもりありません。
社会見学ですね。

しかし、株を実際にやってみると、その動き
の速さには改めて驚かされます。
不動産投資の静かな投資の対極にあるよう
な気がします。

やすらぎの須田社長がおっしゃった
「不動産投資は動きがゆっくりだから、よく勉強
して判断を誤らなければ失敗は回避できる」
という言葉が実感としてわかった一日でした。

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2005.01.11

発電マン登場

以前のブログで書いた太陽光発電をやっている
友人がついにメルマガを始めました。

発電マンというネーミングもなかなか。

こんな感じです。

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 

【100万円!知らずに貯まる発電預金。―電気を売ってワクワク暮らす】

       ~自然派志向、でもお金も大事というあなたに~         
  

太陽光発電システム推進コンサルタント 岩堀良弘
                ―05.1.11 創刊号―
       
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

   「金は悪い主人にも、良き召し使いにもなる」~ユダヤ格言~       
             
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
発電預金とは…太陽光発電で発電した電気を売ってお金を貯めること。環境に
いい!だけではない。迫り来る経済危機、年金破綻、消費税アップ、エネルギ
ー危機。将来の不安に対するリスクヘッジとして太陽光発電システムははたし
て有効なのか?
エネルギー&エコノミーそしてエコロジーについて発電マン的考察を試みる。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※発電マン公式サイトはこちら→ http://www.hatsudenman.com/
問い合わせメールアドレス: hatsudenman@mocha.ocn.ne.jp

メルマガの登録は今すぐこちら⇒ http://www.mag2.com/m/0000146669.htm
================================================================


友人だからというわけでもないのですが、けっこう面白そうです。
ぜひ登録よろしくお願いします。


今、実際に
「アパートの屋根に載せて売電したら採算がとれるかどうか」
シミュレーションをしています。
5.58KWタイプで利回りは6%くらい。
初年度の特別償却と税額控除を考慮するとまずまずかもしれません。
問題は耐用年数ですね。

ただいま検討中、続報します。


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2005.01.10

レイアウト変更

最近、不動産関係の書類が増えてきたので
部屋のレイアウトを変更しました。
無精者なので一旦座ってしまうと移動したくない
ですから。
なんとか移動しないでいろんなことができるように
なりました。
プリントター 右下の低い位置
ファイル 左の高いところ
本 左のファイルの下 などなど

こうやってみると、狭いスペースでどうやって効率的に
収納&取り出しができるかがポイントということが
よくわかります。

物件の改修などにも、コンパクトに機能的にまとめること
ということは大切なんでしょうね。
とくにキッチンなどは典型でしょう。

藤山さんの本でも主婦の感覚が大切と書いたありました
が、そういうことなんでしょうね。
セミナーをやってもらったコテツさんもそういう点では
より「主婦」に近いかも(笑)

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2005.01.07

マサさんのコメントから

マサさんのコメントから

なんか沢さんの言っていることがよくわからないですねえ。
やっぱりもっと会計とかの知識を深めないといけないですね。

>だってそうしたらB/SとP/Lとの相関関係
をぶった切ってしまうことになるよね。
それは絶対おかしいよ。まともにやったら法
人税が税率じゃなくて税額付加になってしま
うでしょう。これじゃあ進んでやりたがる会社は
ないですね。


>だって帳簿上で減損しても税務上で損失
にならなければ「叩き売ったほうが得」に
なりますね。

上記のあたりがどういうことかもう少しわかりやすく適当
な具体例とか出して説明してもらえると助かるのですが。
どうでしょうか?
それと前の記事の「いい話」はないと言うことですか?

マサさんこんにちは。

えーと、私、昔公認会計士をめざして挫折したもの
ですから(笑)
かすかながら企業会計原則みたいなものが記憶
のどこかに残っています。

B/SとP/L(貸借対照表と損益計算書)は純利
益の部分と資本の部分とが年度末会計では合致
する必要があります。このふたつの表を図形で表
すと純利益の部分に対応して負債が減って資本
増加と合致してぴったりはまる関係にならなけれ
ばいけません。
つまり借方と貸方が均衡しなければならないはずです。
この大原則をこの税法は無視していることになり
ますね。
つまりB/Sで資産勘定が減ったら、利益が減るか
損失が増えなければ借方、貸方が均衡しませんが
税法上の会計処理はそれを認めないということなので
これでは税の徴収のためだけの経理処理であって
まったくのご都合主義だと思います。
いくら企業会計と税務会計は違うといってもここまで
やってしまうのは掟やぶりです。

この場合、企業会計上では赤字でも、税務会計
上は黒字になるケースもありますし、赤字でなくて
も企業会計上は少ない利益が税務会計では何倍
も利益がでてしまうということが考えられます。

例をあげると
減損処理前に4000万円の利益になっている会社が
あるとします。
つまり税務会計では4000万円が課税対象です。
この会社が減損処理3000万円をした場合、
企業会計では1000万円の利益になります。

法人税率が40%とすると法人税は1600万円ですね。
企業会計上の利益に対しての税率は160%になって
しまいます。

ところが実際にこの物件を売って売却損を出した
場合はどうでしょうか。この場合は税務会計上
も1000万円の利益となります。
この場合の法人税は400万円です。

今後も不動産価格が低迷するのなら、この会社は
減損会計で企業会計上の損失を計上するよりも
売却し、売却損を出して税務会計上も損失を出した
ほうが税効果を考えれば有利になるはずです。

これが「叩き売ったほうが得」という考え方の根拠
になります。

また、今回の減損会計ではいい話は無かったという
結論です。すいません。その点は私の勘違いでした。

会計に関しての内容は昔勉強した本はすでに手元
にないので、か細い記憶にだけで書いたので、用語
の使い方も違ってるかもしれません。またまた勘違い
もあるかもしれませんので、あんまり信用しないで
「参考」としてくださいね。

当時、大学生だった私は公認会計士をあきらめ
国税調査官には受かったのですが、元来いいかげん
な性格なので役人は無理だろうと損保に就職したり
と、あとから先輩に「役人になるのが普通だ」と言われ
たり散々だったのですが、今は税務署嫌いになって
しまい、世の中いろいろだなあと・・・
ちなみに私に「役人になるのが普通だ」といった先輩
は就職おちこぼれのあと、なぜか今は大学教授
なっているので世の中はほんとに不思議なものです。


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2005.01.06

コテツさんの書き込みから

昨日の記事のコテツさんの書き込みからの続きです。
減損会計について

まずはコテツさんのコメントから

減損会計なんですが・・
こいつ曲者です!^^;こいつ嫌いです><

会計上は損(費用)のくせに、
税務上は損(費用)にならないんです。

え、なんでお前がそんなことを知ってるか?


<以後「ギター侍」調でお読み下さい>


それは私の会社がこの減損会計で「ひいひい」
言ってるからです、残念!

            by 切腹コテツ


ここから私 沢のコメントです。

え、そうなの?税務上は損にならないの?
それって無茶苦茶な話だよね・・・・
ネットで調べました。本当でした。
不勉強ですいませんでした。

でもまさかそんな無茶苦茶なことがまかりとおって
いるなんて思いもよりませんでした。


だってそうしたらB/SとP/Lとの相関関係
をぶった切ってしまうことになるよね。
それは絶対おかしいよ。まともにやったら法
人税が税率じゃなくて税額付加になってしま
うでしょう。これじゃあ進んでやりたがる会社は
ないですね。
よくこんな法律が通りましたね。
悪法も法なりといいますが、悪法にもならない
というか、これは法律じゃないね。ただ法人税
収入が減ると困るから難癖つけただけでしょう。

国家も「貧すれば鈍する」ということでしょうか。
なさけない。

でも、もう成立してしまっているということは
今年は不動産のバーゲンセールになるかも
しれません。
だって帳簿上で減損しても税務上で損失
にならなければ「叩き売ったほうが得」に
なりますね。
ハゲタカファンドがまた活気づくかもしれません。
でも、リートの需要はあるから、そんなに叩き
売らなくてもいいのかな。
でも、そうすると減損会計する必要はなくなるし???
たまごが先かにわとりが先かみたいな話に
なってきました。

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2005.01.05

減損会計の続き

昨日の続き、減損会計についてです。

なぜ、利益をそれなりに出している上場企業の社長さん
が喜ぶかもしれないのか。

いろいろとネットで調べた結果、それは減損の評価を
ある程度恣意的にコントロールできると思われるからです。
減損評価のポイントは「割引率」のようですが、この割引率
は企業が想定している割引率でよいということになっています。
また、この割引率は市場利率が変動したからといって必ず
見直さなければならないものでもないということです。
一応、割引率は投資家に開示され合理的で説明できるもので
なければいけないということですが、これはなんとでも理屈
は付けられるでしょう。

この割引率に一定のフリーハンドが与えられているということは
最終損益のコントロールが可能になるということです。
つまり、税効果を考え、調整が可能なのではないでしょうか。
そして、税効果をフルに生かし、減損により固定資産の残高
を圧縮することができれば、税効果の分だけ企業のフローは
改善することになります。
ちゃんと利益を出している企業にとってこんなにいい話はない
のではないかなと・・・
考えすぎでしょうか。ちょっと天邪鬼なもので

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2005.01.04

減損会計について

2005年4月から、すべての上場会社に対して
減損会計が義務付けられます。ということは
もう秒読み段階ですね。
減損会計とは、事業用の不動産について、投資額
を回収する見込みが立たなくなったものに対して
簿価を下げる処理のことのようです。(ちょっと単純化
しました)
典型的な例でいえば、バブル期に1億で買ったビル
が現在の価値でいうと3000万になってしまっている
場合は帳簿価格を3000万にしなさいということですね。
今までの会計処理だと1億円で買ったビルは、毎年
の減価償却分のみ資産価値を下げれば良かったもので
含み損は実際に売却した場合にのみ計上すれば良かった
のですが、今度はそうもいきません。
今まで多くの含み損をかかえていた会社は来期決算から
含み損を実際の損失としなければならないということです。

と、いうことで、ちまたでは「大変だー」となっているのですが
ほんとに大変なのかな。
得をする会社とか、ないのかな。

赤字会社や、やっとのことで黒字になっている会社は
確かに「大変」でしょうね。赤字の上乗せや、ぎりぎり黒字の
会社が赤字に転落したら悲惨な結果になりかねません。

しかし、それなりの黒字を出している会社であれば、実際に
売却しなくても減損会計により含み損を利益と相殺できるわ
けです。税効果を考えれば、その損失の40%くらいは本来
払わなければならない法人税の分ですから、実質の負担額
は損失計上の60%程度です。
さらに、この減損の測定はここの企業が一適用指針にもとづ
いて決めることができます。
つまり基準はあるけれども、恣意的に決められる範囲が広い
ということですね。
私がもし、利益をそれなりに出している上場企業の社長さん
なら(そんなことは絶対にないでしょうが)喜んだかもしれません。

続きは次回に

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2005.01.01

謹賀新年

あけましておめでとうございます。

さて、今年は酉年、みなさまが飛躍の年になりますように
縁起物?愛鳥みーちゃんの写真です(笑)

2004_12310005

さて、今年はどんな年になるでしょう。

不動産はどうでしょうね。
収益不動産の相場は今年後半とあまり
状況は変らないかなと

リートは予定利回りを確保できていない銘柄が出てくるのでは
ないかなと。この場合は下落ということになりますね。

地価は3極分化 収益をあげられる土地は上昇、住宅地は横ばい
その他は下落

金利は今年後半から上昇傾向かも?

競馬の予想程度です。さて、当たるかな。


本年もよろしくお願いします。

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