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2005.02.24

すり抜けていった物件

先日、某L社(笑)の平成元年の物件がネット
に出ていたので、ちょっとチョッカイを出してみました。
場所は静岡県で一番人口の多い市です。
1DK8室で駐車場なし 空室4室です。
なぜチョッカイを出したかというと、この物件から
歩いて10分くらいのところに、昨年でL社保証のきれた
私の物件があるから。
空室を埋めてくれる優秀な管理業者もいるし、家賃を
いくらにすれば入るのかも大体わかりましたからね。
入手できれば満室にできそうだなと。

それで、不動産屋さんから資料をもらっていろいろと
価格のことを聞いて、さて指値探ろうかなと思いまし
たが、ちょっと気になったのであるところへ電話しました。

それはL社の本社です。保証がきれたときに引継ぎ
などの連絡でやばい(笑)物件の後処理をする人と
仲良くなったので、その人に聞いてみました。

私「この物件どう?保証きるつもりでしょう」
彼「そうなんですよー。継続しません」
私「どうなのー。ちゃんと保守とか塗装とかしてあるの?」
彼「いやー、かなり資金繰り苦しかったみたいなので・・・」
私「まあ仕方ないねー。でもこの人いくらくらいで買ったのかなあ」
彼「はっきりわからないけど新築でバブルのときだから・・・」
「利回りは金利くらいかなあ」

やっぱりという感じですね。
ということは「処分売り!」
良い感じだなあと思ったら
彼「あれ、これ2、3日前に業者が買うことになったって聞いたけど」
?????
不動産屋さんは確か専任だったはず
あわてて確認をとると
専任(だった)不動産屋さん「実は先週で専任がきれてしまったので
す。期限きれるのを待ってたのかもしれません。すいません・・」

うーん。残念
でも、やはり他の業者さんは狙ってたようです。
いくらで買ったのかなあ。きれいにして客付けして転売を
狙っているのでしょうか。
もう買う気はないけど、どんなやり方をするのか気をつけ
てみていようと思います。

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2005.02.21

ガスボイラーをタダで換えてもらいました。

先月、1K18室のアパートのボイラーをすべて
新品に換えてもらいました。
もちろん、知っている方も多いと思いますが
タダです。

今日はそのガス屋さんが来て、契約書の取り交わし
です。
まあ、どこも似たようなものでしょうが内容は
・10年間はその会社のものを使うこと。
・もし、途中で解約するときは、残存価格を支払うこと
償却期間は15年、残存価値は10%の設定です。

実際の運用はそのガス会社を使うかぎり10年ごとに器具
は交換してくれることになります。
大変助かります。

今回は都市ガスからプロパンへの切り替えですが、
逆にプロパンから都市ガスへの切り替えでも似たような
ことをしてくれる業者もいるようです。

さて、今回切り替えにあたって問題となったのは
都市ガス→プロパンへの切り替えで利用者のガス代が
高くなるのでは?ということでしたが、これも料金体系を
都市ガスにあわせてくれるということで解決しました。
それから戸数が多いのでガスボンベというわけにもいかず
(本数が多くなってしまう)今回はバルク方式での供給と
なりました。
バルクなら見た目も悪くないですね。

ついでにいろいろ質問してみましたが、ちょっとびっくり
したのは9階だてくらいのマンションでも、このプロパンの
バルクシステムが使えるとのこと。もちろんその場合も
費用はタダだそうです。
知っているかどうかでずいぶんと違うものですね。

ちなみにこの物件、以前は某L社に管理をしてもらって
いたのですが、そのときは「ガスボイラが寿命なので
全部交換しませんか?いっぺんに換えてくれれば一部屋
5万円、全部で90万円で済みますよ」と言われました。
あぶないところでした。

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2005.02.17

金融機関からの物件のその後

金融機関からの物件のその後です。

銀行から15000万→14000万ならという話がありました。
少しまじめに検討しようかと思ったのですが、とりあえず
私の知人も今回の物件を扱っている不動産屋さんに勤めて
いたのでそちらルートで確認しました。
そうしたらずいぶんと話が違う

売主は東京の人→地元の人
ずっと前から持っていた→5年前に買った
14000万円でOK→もう満額で買い付け入っている

なんだろう。このいいかげんさは

すぐに銀行に連絡すると確かに買い付けがはいっていた
とのこと・・・・・

話を聞いて2日しかたっていないのに買い付けが入ったから
この話は無かったことにということみたいです。
うーん。これはちょっといいかげんなんではないかなと
少なくとも銀行ルートできた話、それもおおやけにはしていない
ということなので検討したのにおおやけだろう。これじゃ。

こっちは真剣に考えたのだからすくなくとも2日間くらいは
話をとめる配慮が欲しいですね。

なんというか、商売にも仁義というものがあると思うのですが、
そのかけらもないようです。
買い付けが入ったらすぐ連絡くれるのがせめてもの礼儀だと
思います。

まあ、グチを言っても仕方ないのですが

あと余計な心配かもしれませんが

満額買い付けだと担保価値から考えてかなりの自己資金が
必要なのではないかなと。
この担当者、担保価値を甘くみてるようなので、どうなんで
しょう。前回も融資が通らずに不成立だったはずですが・・・・

ただ、言われたままで双方合意したからそれでいいとして
しまうと、また契約流れたりしないのかな。

まあ、また流れたらきつい指値でもしようかと待っています(笑)


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2005.02.14

また金融機関からの紹介です。

前回のブログとはまた違う銀行さんから
物件情報が回ってきました。
大型物件です。ちょっと個人では無理そう。
私の勤務先で融資と抱き合わせでどうですかと
いう話

物件は
RC 5階建て 1988年築
(一階は駐車場)
土地149坪 建物は延340坪
2DK 20戸
1R   4戸
駐車場 14台
空き2室
表面利回り12.7%
価格は・・・1億5千万円也

見に行ってきましたが、外壁は明るい色のタイル張り
(うわぐすりあり)塗装は必要なさそう。
問題は屋上ですが、今日は確認できず。

あんまり詳しく書くとやばそうなのでこのくらいにして
おきます。

RCかあ。みた目はいいけど今後のメンテナンス
は不透明です。
一応排水は外を通っていたのでその点は安心ですが
それに利回りは年数もたっているし駐車場も全戸分
はないので、この程度ではまだ難しそう。
15%くらいが大まかな目安になりそうです。
とすると1億2千万くらい。。。無理かな。でもそのくらい
にならないとリスクが大きすぎるようです。


この物件の話とは別にちょっと面白いことを聞きました。

銀行からの融資条件をいろいろと尋ねましたが
「キャップレート」というやり方があるようです。
簡単に言うと変動金利でも、取り決めた上限金利以上
にはならない方式だそうです(ただし法人のみに使えるとのこと)

REITの収益還元法でもキャップレートという言葉を使って
いましたが、(この場合は還元利回りの計算のときのプレミアムの意味)
融資の世界でのキャップレートは上限金利のことを指すようです。
紛らわしいですね。

私は今まで個人でしか融資を受けたことがないので
知りませんでした。
金融の世界は深い?というより「出し惜しみ」してるのでは
ないかなと。
こういう方式を個人融資まで広げてほしいものです。


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2005.02.03

支店長からきた物件

先日、懇意にしてもらっている信金の支店長
さんから、物件の話がでました。

土地250坪くらい。
建物 築20年の鉄骨平屋
3つに分けられ、それぞれ事務所として賃貸中
駐車場も各戸5台OK
まずまずの名の通った会社が入居中で満室です。

販売価格は路線価での土地代と一緒 7500万円
利回りは表面で10%です。

回りは住宅地、と事務所が混在し、角地で道路づけもOKです。

しかし、事務所はねー。一戸抜けると利回り6.6%に落ち込む
し、せめて表面で12~13%(それでもぎりぎりですが)と話した
らすぐ不動産屋さんに行って聞いてきてくれました。
すると・・・・
すでにふたりが満額で買い付けをいれている模様

うーん。よく買う気になるなあ。
確かに土地値はそのとおりですが、利用価値から考えてどうなんでしょう。
表面で10%、それも事務所
普通は余裕をみて表面15%が常識だったのに
私の地元静岡でもバブル再燃なのでしょうか。。。不安です。

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2005.02.02

管理会社の提案

今週末のセミナー準備の追い込みで
ブログが途切れてしまいました。

なんとか目処がたってきました。
今回は私もコーナーを持つのでちょっと緊張して
います。
でも最近は参加してくれる方のなかに顔なじみの
方ができてきたので(でも名前までは鳥頭なので
憶えてません、ごめんなさい)心強いです。
言葉に詰まったら、馴染みの方に話をふりますので
助けてくださいね。よろしく


ところで昨日ミニミニのベテラン社員さんがきました。
家賃保証が切れて一時入居率が30%くらいに落ち込んだ
○パレスを見事に満室にしてくれました。
感謝、感謝です。

でも彼いわく「気を抜いてはいけないよ」と
私のアパートは駐車場がないのですが、これからは
駐車場が必須になるとの見通し
すでに近くの月ぎめ駐車場に空きの予約を入れて
きたとのこと。すごく動きがいいです。
すでに借りたい入居者はいるそうです。

それから、一言
「あの○パレス」のアーチとっぱらっていいですか?
取れば一台くらい確保できるし、無理すれば2台は
いけるかも。見積もりしてみましょうか。

おお、大胆発言
そうだねー、ケチのついたアーチ(笑)ははずしちゃいましょう
と即答しました。

満室維持大作戦発動です。心強いパートナーです。

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