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2005.02.03

支店長からきた物件

先日、懇意にしてもらっている信金の支店長
さんから、物件の話がでました。

土地250坪くらい。
建物 築20年の鉄骨平屋
3つに分けられ、それぞれ事務所として賃貸中
駐車場も各戸5台OK
まずまずの名の通った会社が入居中で満室です。

販売価格は路線価での土地代と一緒 7500万円
利回りは表面で10%です。

回りは住宅地、と事務所が混在し、角地で道路づけもOKです。

しかし、事務所はねー。一戸抜けると利回り6.6%に落ち込む
し、せめて表面で12~13%(それでもぎりぎりですが)と話した
らすぐ不動産屋さんに行って聞いてきてくれました。
すると・・・・
すでにふたりが満額で買い付けをいれている模様

うーん。よく買う気になるなあ。
確かに土地値はそのとおりですが、利用価値から考えてどうなんでしょう。
表面で10%、それも事務所
普通は余裕をみて表面15%が常識だったのに
私の地元静岡でもバブル再燃なのでしょうか。。。不安です。

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コメント

銀行の持ってくる話は、投資家としての視点はほとんどないと思っています。
我が家も紹介をしてくれるように依頼しましたが、持ってきたのが6、7%くらいの2億円くらいの新築マンションでした。
そんなもの買うはずありません。
いい物件だという話でしたが、持ってきたものは
「いざとなればすぐに売却して借金を返済してもらえる」銀行にとって「いい物件」だったようです。
こちらは、任意売却の「いい物件」がほしかったのですが。

投稿: サラリーマン大家マサ | 2005.02.05 12:18 午前

まささんこんにちは。昨日は実際にお会いすることができて本当にうれしかったです。これからもよろしくお願いします。
そうですねー。銀行の場合はまず融資ありきですから、ちょっと用心しないといけないということですね。
しかし、二億円!ですかー。たぶん同じ物件がこちらにあっても私のところには最初から持ってこないでしょう(笑)

投稿: 沢孝史 | 2005.02.06 04:36 午後

こんにちは
私も住居系と店舗&事務所系は空室リスク、家賃の下落リスクが大きいので同じ利回りでは怖くて手が出せません。もっともまたバブルがくれば別でしょうが(笑)

バブルで思い出したのですが、不動産バブルに成ってきているんですかね。
この前契約してある物件を、買いたいという人が現れてかなり動揺しています。まだ内見の申し込みですが。
不動産屋さんはもう契約をしてあると伝えたそうですが・・・。
もっと手付金を出しておけば良かった。

投稿: まもっち | 2005.02.06 09:50 午後

こんばんわ^^

用途によってリスク管理も違ってくるんですね。
不動産バブルですかぁ、将来投資したいのに困りますねぇ。
買い手がいるなら安くうる必要ないですもんね。

手付金って払ったら他の人に取られないと思っていたのですが、額によって違ったりするのでしょうか?

投稿: またみ | 2005.02.06 11:14 午後

またみさんへ

手付けをしていればとられないかどうかですが、手付けをしても手付金の倍額を払えば売主は、売却をキャンセルできます。

たとえば、ある物件を5000万円で売りに出し、Aさんが50万円の手付金で4800万円で買いつけを入れたとします。
このとき、手付け契約後にBさんが5000万円で購入したいと言って来たとします。
一般的には、BさんはAさんの契約が流れてから手付け契約して購入ということになり、Aさんが買ってしまえば買えないわけです。

ただ、この場合、売主がAさんに100万円を払って契約を解除してBさんに5000万円で売ることもできます。
つまり売主は50万円損しますが、Bさんに200万円高く売れるのでトータルでは150万円得するのです。

ですからそういうことがないようにAさんは手付けを大きくしておけば上記のようなリスクを防げるということです。

投稿: サラリーマン大家マサ | 2005.02.07 12:19 午前

沢さん、昨日はお会いできてとてもうれしかったです。
いろいろなお話も聞けましたし、今後も機会があればぜひお会いしたいと思います。
カラオケに一緒に行けなかったのは残念です。
資料作りがなければ行きたかったのですが。
カラオケは何時までやっていたのでしょうか?

資料は、3物件分作成していたのでつい先ほどまで作っていました。
あとはまた明日にやります。明日は、3行に行こうかと思っています。時間の関係でいけないかもしれませんが。
今後ともよろしくお願いします。

投稿: サラリーマン大家マサ | 2005.02.07 12:28 午前

まもっちさん こんにちは そうですね。手付金については悩むところです。それに手付けがうってあるのに買いたいというのはやはり過熱の兆候のような気がします。
またみさん、マサさんにしていただきました。
マサさん お忙しいところありがとうございました。カラオケ終了は1:30でした。次回は行きましょう。

投稿: 沢孝史 | 2005.02.08 01:01 午前

沢さん土曜はありがとうございました。沢さん何気に歌上手いですね。30代の沢さんはきっとすごかったんでしょうね・・・いろんな意味で、Sさんはインパクトありました。ガチャマンが頭から離れないです。先輩を思い出します。沢さん、Uさんにありがとうございましたと伝えてください。

投稿: 不動産勉強中のD | 2005.02.08 03:29 午後

Dくん Uさんに襲われなかった?

投稿: 沢孝史 | 2005.02.08 11:44 午後

ご回答ありがとうございました^^
本では読んでいたのですが、日常ありえる事と思っていませんでした。

投稿: またみ | 2005.02.11 09:27 午前

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