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2005.02.14

また金融機関からの紹介です。

前回のブログとはまた違う銀行さんから
物件情報が回ってきました。
大型物件です。ちょっと個人では無理そう。
私の勤務先で融資と抱き合わせでどうですかと
いう話

物件は
RC 5階建て 1988年築
(一階は駐車場)
土地149坪 建物は延340坪
2DK 20戸
1R   4戸
駐車場 14台
空き2室
表面利回り12.7%
価格は・・・1億5千万円也

見に行ってきましたが、外壁は明るい色のタイル張り
(うわぐすりあり)塗装は必要なさそう。
問題は屋上ですが、今日は確認できず。

あんまり詳しく書くとやばそうなのでこのくらいにして
おきます。

RCかあ。みた目はいいけど今後のメンテナンス
は不透明です。
一応排水は外を通っていたのでその点は安心ですが
それに利回りは年数もたっているし駐車場も全戸分
はないので、この程度ではまだ難しそう。
15%くらいが大まかな目安になりそうです。
とすると1億2千万くらい。。。無理かな。でもそのくらい
にならないとリスクが大きすぎるようです。


この物件の話とは別にちょっと面白いことを聞きました。

銀行からの融資条件をいろいろと尋ねましたが
「キャップレート」というやり方があるようです。
簡単に言うと変動金利でも、取り決めた上限金利以上
にはならない方式だそうです(ただし法人のみに使えるとのこと)

REITの収益還元法でもキャップレートという言葉を使って
いましたが、(この場合は還元利回りの計算のときのプレミアムの意味)
融資の世界でのキャップレートは上限金利のことを指すようです。
紛らわしいですね。

私は今まで個人でしか融資を受けたことがないので
知りませんでした。
金融の世界は深い?というより「出し惜しみ」してるのでは
ないかなと。
こういう方式を個人融資まで広げてほしいものです。


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コメント

沢さんのところへは、色々な話が持ち込まれるんですねー。
羨ましい限りです。

物件もなかなか良さそうですが、以外に土地が狭いんですね。
多分、福岡だと、余程の好立地でないかぎり、
この売値に近い担保価値がでません。。。

キャップレートですか~。
証券会社の時に、仕組み債の商品で、
時々、この「キャップ」がついているものがありました。
ただ、外資系がこういう投資家に有利な条件をつける場合には、
必ず、それに見合った上乗せをどこかで要求されましたが。。。

法人のみに適用されるとしても、
さすがにどこでもOKという訳にはいかないでしょうから、
企業の信用力も関係してくるんでしょうねー。
面白いですね。

投稿: 三田 | 2005.02.15 02:44 午後

キャップレート。
私も金融機関でデリバティブを少々扱っていた経験から、みたさんと同じ意見です。
投資家に有利な条件がついていれば、かならずどこかでそれに見合う(あるいはそれ以上の)ペナルティがあると思います。

そのキャップレート付だと、例えば上限金利がついている代わりに、そもそも銀行が金利に上乗せするスプレッドが通常の融資よりも○○ベーシスポイント高いとか、もしくは基本的に上限金利がついていても、○○金利が○%(現時点ではまずそこまでいかないと思えるような高金利の水準)を超えて上昇した場合は○%になってしまうという条件がついているとか。

デリバティブが組み込まれていることは間違いないので、どこにその分のリスクがあるのか…ですよね。
商品は複雑なほど投資家には理解しにくいので、実は金融機関にはオイシイ話であるはずですよー。

投稿: 撫子 | 2005.02.15 08:31 午後

みたさん 支店長ルートの話だと、最初から支店長決済がおりているようです。けっこういいかげんなところがありますね。条件的には変動で現在の金利で1.5%程度らしいのですが、詳細はまだ不明です。
撫子さん なるほど、どこかに隠し味というか銀行においしい部分があるのですね。確かに相手は
融資に渋いところですからなにかあると思います。気をつけます。

投稿: 沢孝史 | 2005.02.15 09:38 午後

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