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2005.04.29

ヤポネシア巡礼

今日はある雑誌社の編集の方とお会いして
聞かれるままに、あーでもない、こーでもない
と私の不動産投資の屁理屈!を一時間半
ほど話しました。私のネタがつきるまで、じっと
我慢で聞いてもらってありがたかったです。

一段落ついて、その方の名刺をみると
「ヤポネシア巡礼」となにやら怪しい言葉が
さっそくのぞいてみました。

なるほどー。ヤポネシアって日本のことだった
のですね。(気づかずに喋ってました。すいません)
日本の原風景かな。よろずの神様というか
自然のなかの「なにか」が感じられる写真が
たくさんあります。

ゴールデンウィークにどこにも行く予定のない人
(私のことです)
せめてこのHPで旅の気分を味わいましょう。

尾瀬はもう山開きですね。
うーん。私も旅に出たい・・・・

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2005.04.27

お宝マンション 水編

土日のセミナーについてはお宝レディース
にお願いしてっと・・・
どこかのブログでア○○○○とあったけど
しーらないっと。

今週は建設会社といろいろと話をしています。
見積もりはだいたい着地点が見えてきました。
でも、そのためにはもうひとつの関門があります。

それは「水」です。地下水の水脈かな。
今回の土地は地盤は良いらしいのですが(たぶんね)
でも、いくら良いといわれていても杭を深く
いれて水脈に「当たり」になるとコストが跳ね上がり
ます。
なので最終見積もりは試し堀りしてからということに
なりました。
連休明けの予定です。さて、どうなるかな。
いっそのこと石油でも出てくれれば儲かるのにね。
温泉だったら温泉付マンション!

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2005.04.24

セミナーご参加ありがとうございました。

2005_04230009

昨日の工藤先生のセミナーにご参加
いただいた皆様、ご来場ありがとう
ございました。
また満席で窮屈な状況になってしまい、
申し訳ありません。
北は札幌、南は岡山からお越しの方も
・・・・遠くから本当におつかれさまでした。

さて、そのセミナーで感じたこと

最近のお宝セミナーにご参加いただく方が
「どんどん進化している・・・・・」
昨年5/5に私自身のセミナーを開いた頃
「不動産投資ってどうやるの?」
「どうやって物件をさがすのか?」
などからはじまり、中には不動産投資の猛者
の方もいらっしゃったのですが、少し牧歌的
な部分もありました。
あれからほぼ一年、新たに不動産投資を始めた
人もいますし、さらに増やしている人もいます。
とくに今回のセミナーは実際に物件を所有して
いる方も多く、講演内容が専門的な範囲に及んで

「みんなついていっている・・・・」

これには正直驚いています。
真剣さを肌で感じた一日でした。


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2005.04.18

土地・建物の税金がわかる本

またまたかんき出版のスーパー営業マン
から本が送られてきました。
土地・建物の税金がわかる本

今週末にはお宝セミナーで税務をやるという
のに、なんというタイミングの悪さ・・・・・
あんまりほめちゃうと工藤先生に悪いのに~。
と見るとこの本の著者さんも工藤さんって言う
のね。同一人物ではないけどなにかの縁だな。
まあ、ちょっと読んでみました。

なるほど、この本はポイントが絞り込まれて
いて、その内容もかなり突っ込んで書いて
あります。
「不動産売買に関わる税金の専門書」ですね。
今まで不動産の税金に関していろいろな本を
読んで見ましたが、ここまで売買について詳細
に書いてある本ははじめてかも。

なるほどー。さすがビジネス書のかんき、ニッチ
で攻めてきます。

今更ながら驚いたのは売買のちよっとしたタイミン
グで納税額が何十万も違ってくることですね。

これから不動産を買う人、売る人は、この本読んで
おくべきでしょう。
定価1600円、これで数十万の節税ができれば
安いものです。

言い忘れてました。今週末のお宝セミナーでの税金の
話は売買のときだけじゃなくて実際に賃貸業を
していくなかでの実践的な節税の話になります。
この本とはまた切り口が違いますので内容はほとんど
かぶらないかな。ちょっと安心しました。
あと数人しか席がないのですが、ご希望の方は
どうぞ

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2005.04.16

お宝マンションプロジェクト

今回も新築マンションプロジェクト・・・
イマイチですね。
「お宝マンションプロジェクト」にしましょう。

その進捗状況です。

今日は融資の状況
ほぼ内諾とれました。

条件は
フルローン
金利 2% 変動金利
元金均等 30年です。

ちょっと不満ですが

・元金均等であること
・フルローンであること
・保証料なし(プロパー融資)
・支店長ががんばったこと(これが一番です)
なのでこの線でいきます。

ただし、変動なので、今後の金利情勢を
みながら、他行への借り換えも選択肢
として入れておかなければなりません。
今回は変動金利なので繰り上げ返済の
ペナルティーがありません。
ですから借り換えもスムーズにできます。

またキャッシュフローは繰り上げ原資と
して確保する必要があります。
今回の物件で、当初の2年間は(着工の今年
と完成の来年)については、一括損金の
計上ができますので、キャッシュフローが
税金に食われてしまう部分は少なそうです。
その間に貯めて繰り上げ返済は必須ですね。

さてさて、どんな展開になるのでしょうか。
とりあえず「お宝マンション」実現に一歩近づいた
ようです。

でも、銀行もよく貸すなあ・・・・
と私が言ってしまっては身もふたもないのですが。

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2005.04.11

売買契約してきました。

今日、土地の売買契約をしてきました。
今まで、中古アパートしか買ったことの無い
私にとっては大冒険!です。

100坪を少し越えるくらいの土地を6500万円
手付金は500万円で融資条項付です。
それも路線価の1.3倍の価格です。
いつもは値切ってしか買わないのに・・・・・
すごい大盤振る舞い。
でも大丈夫だろうか。

今回はその土地に30平米くらいの広めの
ワンルーム30戸のマンションを建てる計画
です。
RCの8階建て、建築費も半端ではありません。
それも自己資金は極力少なくするつもり(ほとんど
出す気がありません)でも金融機関もかなり前向
きなので期待しています。

さて、どうなりますか。
正直なところ、決まってほしい気持ちと融資が通
らないでNGになってホッとしたい気持ちが入り混
じっています。


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2005.04.07

マザーズオークション

昨日、あのマザーズオークションを主催
している株式会社アイディーユーさんにお邪魔
しました。
ご存知の方も多いかと思いますが、アイデ
ィーユーさんが先日不動産投資の専門情
報誌「ルクラ」を創刊0号、そのなかで私もコラ
ムを書かせていただいきました。
このルクラ0号ですが、あの
ソフトバンクファイナンス 北尾吉孝社長の
インタビュー記事も載っています(ライブドア
の話はないですが)。
今後もかなり充実した内容になりそうです。
欲しい方はマザーズオークションに会員登録しま
しょう。

さて、その縁で次号もというお話をいただいて
その打ち合わせです。
場所はなんと銀座の「ティファニー銀座ビル」
にある東京本部です。
入るとそこには白樺の幹をアクセントにした
広いミーティングルーム、スゴ!
なんだろう、この異空間は・・・・

緊張しながら編集プロダクションの方やアイディー
ユーさんの大幹部の方と打ち合わせ
冷や汗ものです。
と、そこに池添吉則社長登場!
えー・・・目の前に本物の社長が
すごい存在感、それに「かっこいい」

物腰はとてもやわらか
でもピンと背筋が伸びた感じ。
それにとても気配りが細やかで繊細な部分と
大胆さを兼ねそろえた人です。

結論 
やっぱり大物は違うなあ・・・
それにモテるだろうなあ(笑)

記念写真を撮らせていただきました。
私、けっこうミーハーです。すいません。
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2005.04.05

新築物件も大変なのかも

土地から買って新築を建てるというプラン
を考えているのですが、安い土地に二階
建アパートという組み合わせは利回りの
点でNGとなりました。
そこで、今度は上に伸ばすプランをあれこれ
考えています。先週土地の買い付けを入れ
ました。
来週は融資条項をつけて契約します。
でも、あくまで融資条項付です。なので
キャンセルの可能性も十分あります。

その経過については本当に具体化したら
報告しますが、今日はちょっと感じたことを。

今まで、新築物件というと「羨望」していたの
ですが、今回、新築のプランを自分でやって
みての感想は
「そんなに甘いものではない」という感じです。

その理由

・これから作るのだから、実際に入居者が入って
 みなければ家賃相場はわからない(入らない
 かもしれない)
・まったくないものを作るのだから、近隣とのトラブル
 が発生するかもしれない。
・施行業者が手抜き工事をするかもしれない。
 などなど

これに対して中古は

・家賃相場がわかる。
・入居率もわかる。
・もうすでにできているのだから近隣とのトラブルはない
 (あれば事前にわかる)
・手抜き工事なども建物を調べればわかる。

このように、不動産投資のリスクの点から考えると
中古のメリットはけっこうあるものだなと思います。

そう考えると築浅の中古というのはかなりお買い得
なのかなと思ったりします。

冷静に考えれば当たり前のことなんでしょうね。
でも、実際にトライしてみて初めて気づきました。
まだまだ修行が足りないなあ・・・・

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2005.04.03

4月になりました。

今日はお父さんのぼやき・・・

長女が4月から、東京の音大へ行きます。
といっても最初の2年間は埼玉の田舎の
キャンパスなので、大学の寮に入ります。
なので、部屋探しなどのイベントもなく、
服などを宅急便で送るだけなので
「ほんとに東京の大学にいくのかな」といった
感じ。あまり実感は沸いてきません。
でも、明日、荷造りして荷物を送って
水曜日に出発 木曜日に入学式です。
いよいよだなあ・・・

自分のことを振り返ると、親元から離れ
東京の大学へ向かった時、そのときが
自分の独立した人生のスタートだった
かなと。

長女もその時期が来たということですね。
いろんなことがあったな・・・・
やっぱりさみしいものです。

まあ、感傷的になっても仕方ないので
お父さんは「のだめカンタービレ」を内緒
で読んで音大のことを勉強中!

うん?音大って毎日が学祭みたい・・・
大丈夫だろうか。

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2005.04.01

見方を変えた評価の方法

不動産投資を始める前に読む本を出した
ばかりなのですが、テストが終わったあとに
思いつく回答みたいなもので、あーすれば
良かった、ここはちょっとわかりずらいなあ
と思ったりします。
でも、後の祭り・・・
あとから気づいたことや、読者の皆さんから
アドバイスいただいたことなど、近日中に
HPにアップします。少々お待ちください。

さて、今日ちょっと思いついたことを少しだけ、
もう少し早く気づいたらまとめて本に書いた
かもしれません。
それは物件評価の方法についてです。

物件選択については、利回りや資産価値
など、いろいろなアプローチがあります。
私も考え方を紹介しています。

でも、ちょっと足りない部分があるかなと・・
それは、土地の評価法です。
私の本のなかでは、路線価をベースに
書いてありますが、この路線価が収益
物件の土地の価値と相関関係があるのか
どうか・・・これについては疑問があるだろうと。
ていうのもすべての土地が賃貸住宅を建てた
場合の収益還元法によるわけではないでしょうし
住宅地については、個人住宅としての評価が
主体でしょう。
そうすると路線価自体は「あたらずとも遠からず」
程度でないのかなとも思います。

首都圏の一部では路線価を大きく上回って売買
されていますし、地方都市では路線価以下もめずら
しくありません。
路線価は目安として便利ですが、不動産投資を
基本に考えた場合の土地評価は、少し違った指標
必要な気がします。
そこで思いついたことをひとつ

これは一棟売りアパートだけに限定ですが
新築収益物件を代表的なハウスメーカーで建て
た場合の利回り、たとえば2DKタイプ8戸を土
地を提供して建てたときの利回りをひとつの基
準として、収益還元法で割り戻した額が収益
用不動産としてその土地を利用するときの土地
の価格指標になるかも・・・・
何%で割り戻すかは微妙ですが、少なくとも土地
の比較にはなりそうです。
それにハウスメーカーには、土地を提供した場合
の建築価格に対する利回りのデータはたっぷりあ
りそうなのでその気になればすぐにでも指標は作
れそうです。
でも、さてこれを一体誰が何のために作ってくれる
のかが問題ですね。
ハウスメーカーは商売ネタですからは外には出し
そうにありません。それに地主さん相手の商売です
から土地の評価については二の次ですね。

でも、これから不動産投資をする人にはこの指標が
あればかなり役立ちそうな気がします。

うーん。誰かハウスメーカーの人、内職で作ってくれ
ないかな。守秘義務違反になるのかもしれないから
無理でしょうか。
あと、考えられるのは賃貸情報で新築物件のデータ
を地道に収集する方法もありそうです。
でも大変そうです。


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