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2005.04.01

見方を変えた評価の方法

不動産投資を始める前に読む本を出した
ばかりなのですが、テストが終わったあとに
思いつく回答みたいなもので、あーすれば
良かった、ここはちょっとわかりずらいなあ
と思ったりします。
でも、後の祭り・・・
あとから気づいたことや、読者の皆さんから
アドバイスいただいたことなど、近日中に
HPにアップします。少々お待ちください。

さて、今日ちょっと思いついたことを少しだけ、
もう少し早く気づいたらまとめて本に書いた
かもしれません。
それは物件評価の方法についてです。

物件選択については、利回りや資産価値
など、いろいろなアプローチがあります。
私も考え方を紹介しています。

でも、ちょっと足りない部分があるかなと・・
それは、土地の評価法です。
私の本のなかでは、路線価をベースに
書いてありますが、この路線価が収益
物件の土地の価値と相関関係があるのか
どうか・・・これについては疑問があるだろうと。
ていうのもすべての土地が賃貸住宅を建てた
場合の収益還元法によるわけではないでしょうし
住宅地については、個人住宅としての評価が
主体でしょう。
そうすると路線価自体は「あたらずとも遠からず」
程度でないのかなとも思います。

首都圏の一部では路線価を大きく上回って売買
されていますし、地方都市では路線価以下もめずら
しくありません。
路線価は目安として便利ですが、不動産投資を
基本に考えた場合の土地評価は、少し違った指標
必要な気がします。
そこで思いついたことをひとつ

これは一棟売りアパートだけに限定ですが
新築収益物件を代表的なハウスメーカーで建て
た場合の利回り、たとえば2DKタイプ8戸を土
地を提供して建てたときの利回りをひとつの基
準として、収益還元法で割り戻した額が収益
用不動産としてその土地を利用するときの土地
の価格指標になるかも・・・・
何%で割り戻すかは微妙ですが、少なくとも土地
の比較にはなりそうです。
それにハウスメーカーには、土地を提供した場合
の建築価格に対する利回りのデータはたっぷりあ
りそうなのでその気になればすぐにでも指標は作
れそうです。
でも、さてこれを一体誰が何のために作ってくれる
のかが問題ですね。
ハウスメーカーは商売ネタですからは外には出し
そうにありません。それに地主さん相手の商売です
から土地の評価については二の次ですね。

でも、これから不動産投資をする人にはこの指標が
あればかなり役立ちそうな気がします。

うーん。誰かハウスメーカーの人、内職で作ってくれ
ないかな。守秘義務違反になるのかもしれないから
無理でしょうか。
あと、考えられるのは賃貸情報で新築物件のデータ
を地道に収集する方法もありそうです。
でも大変そうです。


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コメント

初めまして、こんにちは。
「eワラント辛口ポイント」の管理人のKUMOです。不動産投資はとっつきにくいイメージがあったのですが、そうでもないんですね。株式では得られない知識がたくさんあるので、勉強してみると面白そうです。見る世界がまた1つ変わりそうです。

投稿: KUMO | 2005.04.05 02:24 午後

KUMOさん こんにちは。
そうですね。不動産はアパート→住宅、貸店舗→お店、貸しビル→勤務先というように身近なんです。その裏側にある大家さんって儲かるの?みたいな素朴な疑問から私は不動産投資の世界にのめりこんでいきました。それにこの業界の諸先輩方の話を私も聞いたりするのですが、これがまた面白いですよー。

投稿: 沢孝史 | 2005.04.05 05:53 午後

沢さん、著書拝見しました。

 じつに勉強になりましたというか、考え方が整理できつつあります。共感するところが多々あって、まとまっていなかったのが、1冊になっており、良かったです。

 で、この割戻しの%なんですが、どのくらいなのでしょうね?6%~9%ぐらいかなー?

投稿: 小澤 | 2005.04.06 09:58 午後

沢さん>
勉強になりますし、刺激もいっぱいありそうで
良いですね~。そういた方からお話を聞くと、自然とエネルギーが沸いてきて、「よしっ、やるぞ!」ってなるんですよね。人からもらうパワーって侮れないです。

投稿: KUMO | 2005.04.07 01:40 午前

小澤さん 割戻し、実際どうなんでしょうねー。山勘ですが大手ハウスメーカーの保証家賃で考えて7%くらいあれば、その土地の価格は適正かな。いろいろシミュレーションしてみないと難しいですね。あと容積率によっても違ってきますね。
KUMOさん、そうなんですよー。さすがにマザーズオークションの社長に会ったときにはびびりましたけど。

投稿: 沢孝史 | 2005.04.07 04:03 午後

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