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2005.04.05

新築物件も大変なのかも

土地から買って新築を建てるというプラン
を考えているのですが、安い土地に二階
建アパートという組み合わせは利回りの
点でNGとなりました。
そこで、今度は上に伸ばすプランをあれこれ
考えています。先週土地の買い付けを入れ
ました。
来週は融資条項をつけて契約します。
でも、あくまで融資条項付です。なので
キャンセルの可能性も十分あります。

その経過については本当に具体化したら
報告しますが、今日はちょっと感じたことを。

今まで、新築物件というと「羨望」していたの
ですが、今回、新築のプランを自分でやって
みての感想は
「そんなに甘いものではない」という感じです。

その理由

・これから作るのだから、実際に入居者が入って
 みなければ家賃相場はわからない(入らない
 かもしれない)
・まったくないものを作るのだから、近隣とのトラブル
 が発生するかもしれない。
・施行業者が手抜き工事をするかもしれない。
 などなど

これに対して中古は

・家賃相場がわかる。
・入居率もわかる。
・もうすでにできているのだから近隣とのトラブルはない
 (あれば事前にわかる)
・手抜き工事なども建物を調べればわかる。

このように、不動産投資のリスクの点から考えると
中古のメリットはけっこうあるものだなと思います。

そう考えると築浅の中古というのはかなりお買い得
なのかなと思ったりします。

冷静に考えれば当たり前のことなんでしょうね。
でも、実際にトライしてみて初めて気づきました。
まだまだ修行が足りないなあ・・・・

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コメント

こんばんは、沢さん。新しい物件の方がリスクが高くなるということは、やっぱりリターンも高くなるものなのでしょうか?う~ん、難しいですね…でも、中古物件にはない新築物件の良い所もあるんですよね!聞きたいです!質問ばかりですみません。

投稿: KUMO | 2005.04.07 01:30 午前

KUMOさんこんにちは。今私がトライしているのは、土地を仕入れて、その上に建物を建てて(建築費も相談して)、管理会社を決めてというほんとに最初からの方法です。この場合には、土地も仕入価格、建物も仕入価格になりますね。一方新築物件で完成しているものもよく売りに出されていますが、この場合、土地、建物を業者が企画して(つまり仕入れて)利益を上乗せして販売価格が決定されます。つまり仮に同じ場所で同じ建物を建てたとしても、完成したものを買う場合と自分で土地から買って建てた場合では、自分が土地から買ったほうが安く入手できるはずです。
リスク分のプレミアも自分のものになるということがメリットですね。ちなみに今回の案件は家賃保証をつけても利回りが8%後半です。耐用年数の長いRCで、この利回りを確保できるのであれば、かなり条件的にいいのではないかなと思います。また、裏技的になりますが、建築見積もりの内容も事前に調整できるので償却を前倒しできますし、私の場合は無理ですが、不動産投資がはじめてのケースの場合には、受け渡しの時期と課税業者になるタイミング、その他の条件が整えられれば建物に対して支払った消費税を還付してもらえるかもしれません。いろいろあるみたいですよー。

投稿: 沢孝史 | 2005.04.07 03:48 午後

ブログの接続の調子が悪く、トラックバックが複数されてしまいました。
本当に申し訳ございません。
削除していただければ幸いです。
なにとぞ、よろしくお願い致します。

投稿: 高橋稔 | 2005.04.08 12:32 午前

ブログの接続の調子が悪く、トラックバックが複数されてしまいました。
本当に申し訳ございません。
削除していただければ幸いです。
なにとぞ、よろしくお願い致します。

投稿: 高橋稔 | 2005.04.08 12:32 午前

高橋さん、気にしなくていいよー。消し方わからないし(笑)

投稿: 沢孝史 | 2005.04.08 08:57 午後

なるほど~!真ん中に業者さんが入らないと、その分安く手に入るという訳ですね。知らないことがたくさんあって、本当に面白いですね。勉強になります。

投稿: KUMO | 2005.04.11 09:50 午後

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