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2005.05.27

宝島7月号&頭で儲ける時代

なでしこさんもマネー雑誌に掲載されて
「私もがんばらないと(何をがんばるのか不明)」
ということで
今月末発売の
「宝島7月号」
「頭で儲ける時代6月号」に顔を出しました。

宝島はウォーリーを探せ状態で目次には名前が
ありませんが、見開きでインタビュー記事が載ってます。
最近また顔の面積が大きくなった私の指名手配写真付
です。
インタビューなので、ちょっと勘違いされてた内容
もありますが(私の一棟目はもうちょっと高かったとか)
私の考え方についてはわかりやすくまとめていただけて
感謝しています。
頭で・・・・はまるさんの日記でもすでに紹介されていますね。
こちらは私の文で一生懸命書いたつもりですが
まるさんのマンガの挿文のように感じるのは私だけ
でしょうか・・・・・
頭で・・・は定期購読主体の雑誌ですので、大きな本屋
さんにしかおいてありませんが、宝島はけっこうあるので
、暇つぶしに「サワを探せ」で遊びましょう。


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2005.05.23

指値が通りました。

先週の金曜日の物件ですが、土曜日に
買い付けを出したところ、今日OKの連絡
がきました。
銀行もやる気になってくれたので、これは
いけそうです。

詳しくはかけませんが指値で決まったので
表面利回り13%
保証家賃利回り10%が確保できました。
買値は路線価の土地価格とほぼ一緒
これで築11年のS社軽量鉄骨アパートが
ついてるのはやっぱり「お買い得」という
判断です。
今月末に契約
来月末までに決済の予定です。

新築を造ることに比べると中古は話が早い
ですね。
そういえば新築の方の土地決済も今月の
予定です。
明日は地盤のボーリング調査もあります。

ちょっと混乱してきました。鳥頭なので忘れ
ないように気をつけないといけませんね。

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2005.05.20

今年もまた買うかもしれません

最近、マンション建設の方ばかりに気が
行ってしまってましたが、久々に不動産
屋さんのSくんから16:30に連絡が入りました。

S「いいのでたけど・・・・^^」

沢「すぐ行くよー、17:30ね」

事務所到着 17:30

S「これこれ、今日売主から依頼受けたできたて!」
 「静岡市(沢の地元です)」
 「○○町(沢自宅から車で10分以内)」
 「H6年築S社軽量鉄骨アパート 家賃保証利回りで9.××%」
 「2DK6戸満室、駐車場9台、土地150坪」
 「この価格だと土地代だけの値段だね」

沢「欲しい!でもかみさんと銀行がOKしたらだけど」

S「じゃあ、もう外には出さないから」

沢「あと、気持ちネギってね。まかせるから」

S「でも、安いよね。これ」

沢「はい。そのとおり。無理はしなくてもいいけど
  でもやっぱりネギってね

S「きついなあ。でもまあ聞いてみるよ」

沢「じゃあ、資料を銀行にfaxしといてくれる」


銀行に電話したのが18:30

沢「いいのでたんだけど、貸してくれる?もちろんフルローン

銀行「うーん。えーと土地が150坪か。。。担保価値あるね」
「でもフルローンかあ」

沢「しゃーないなあ、諸費用くらい出すからなんとかして」

銀行「了解!、月曜に気合いれてやってみる」

自宅に戻って

沢「ちょっといい物件が・・・」

かみさん「ええぇぇぇーー。まーたあぁぁぁーーーーー」
「今度マンション建てるんでしょ」

沢「だって完成するのは来年だし」
 「これ、土地代以下だし、保証あるし 近くだし etc」
 「欲しいんだけど。。。」

かみさん「とりあえず見に行きましょう」

そうだった。まだ見てなかった(笑)

沢「今から?」

かみさん「今から」

で、先ほど帰ってきました。

かみさんも乗り気です。あとは銀行の回答待ち


こんなんでいいんだろうか。

良い投資家の皆さんは真似しないようにしましょう。


お知らせ

沢の投資近況をお知りになりたい方は
6/18(土)の吉道さんセミナー終了後、質問など
お受けしますのでご遠慮なく。

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2005.05.17

設計契約完了

昨日、設計契約を結んできました。
契約といってもペナルティーなしで
紳士協定みたいなものです。
もう浮気はしませんと書いた念書
みたいなものです。

さて、そのマンションの平面図を検討
しているのですが、問題が発生
8階建RCなので低層階の柱が大きくて
圧迫感があります。
また梁もかなりせり出しています。
その対策としてベランダ側に梁の幅分
柱をせり出させようということになりました
が、今度はベランダが狭くなってエアコン
室外機の置き場所が見つからない・・・
あちらをたてればこちらが立たず状態
です。
コストアップにもなるし、ちょっと思案中です。

いろいろあるものですが、良い経験だと思って
無い知恵を絞ってみます。さてどうなるか

話は変りますが、今日某都銀の営業マンが
会社に来たので(宝くじの行商?をやってました)
くじを買うついでに無駄話など

金利の話になり、いろいろ聞いていたら
聞きなれない言葉が出てきました。
「金利スワップ」・・・・
きっと撫子さんやみたさんやソトラマンはすぐ
答えられるのだろうなあと思いながら話を聞く
と、この金利スワップを利用すると他行で受けて
いる変動金利を融資はそのままで、金利部分
のみ他の銀行で固定に変更できるそうです。
もちろん割り増しにはなりますが、へ~えぇぇぇぇ
でした。
その仕組みを説明しなさいと言われても「無理」
なので、もっと知りたい人はみたさん&なでしこさん
に聞いてみましょう!

ということでみたさん、なでしこさん
あとはよろしくね~

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2005.05.14

設計契約

今日は静岡でホビーショウが開催されています。
元プラモ少年だった私はウズウズしてきます。
ラジコンもやってたし。
おまけにブルーインパルス?の編隊飛行があったりして
これがまたかっこいい(5機来ています)
ジェット機のプラモでも作ろうかなあ。。。。

さて、本題

来週月曜日に「お宝マンションプロジェクト」
の設計契約を結んできます。
土地の決済は来月中
決済完了後すぐに着工の準備です。
中古物件に比べるとずいぶんと時間が
かかるものです。
その間につなぎ資金も必要なので、その手当て
も考えなければならないので大変。
今回は諸費用も含めてフルローンなのですが、
そうはいっても、ちょっとした手付金などはその都度
融資を受けるわけにはいきません。
細かいものは立て替えておいて、あとから融資して
もらうことになります。
細かいといっても土地の手付が500万、今回の設計
契約が300万
投資総額からすれば小さいので感覚が麻痺してしまい
ますが、普段の生活からすれば大きなお金です。
不動産投資をするときには、いつもこの「金銭感覚の麻痺」
に見舞われます。症状としては
「金遣いが粗くなる」
「タクシーでつり銭はもらわない」
「小銭は娘にあげてしまう」などなど

この症状もいつもは決済と同時に終了するのですが
今回は一年近くかかるので自戒しないといけませんね。

まあ、不動産投資をするときには普段の金銭感覚を麻痺させ
ないと難しいかもしれません。
今回は総額25000~26000万の予定です。
麻痺するよなあ。やっぱり。


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2005.05.08

今日は母の日

母の日といえばカーネーションなので
しょうが、なぜかぼたんの花になりました。
つぼみから開花するまでです。
といっても同じ花ではなくて、ぼたん園で
同じ種類の状態の違うものを撮ったもの
です。ちょっとインチキですねー。
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2005.05.07

湯沸器

私の勤め先はエアコンの部品を作って
いるのでこれから生産がピークを迎えます。
なので連休もちょっとだけで今日土曜日も
「仕事」です。

今朝、会社についたら湯沸器から水が出っぱなし
になっていたそうです。どうも一晩中出ていた
ようで・・・壊れたみたいです。
一応止まったのですが、突然水が出始めます。
人が近づくと出たりして(気のせい?)
人感知センサー付になってしまいました。

ガスはプロパンなので、たぶんタダで替えてくれる
だろうなあと思ったのですが、会社のものなので
ほっといてもいいし・・・・と躊躇していたら、結局
私がガス会社に連絡することになってしまいました。


私「湯沸器壊れたので替えてほしいのだけど」
受付の女性「はい。手配させていただきます」
私「ただで交換してほしいんですが」
受付「???」
私「そのくらいサービスですよね。他でもやって
もらってるし」
受付「あの・・営業と打ち合わせして連絡します」

その後
受付「湯沸器、来週つけられます」
私「ただですよね」
受付「いえ、それは・・・」
私 ちよっとムッとして
「判りました。〇〇ガスさんに切り替えてただで
つけてもらいます」
受付 かなりあせった様子で
「もう一度営業に話してご連絡します」

しばらくたってから
受付「来週無料でつけさせていただきます」

なんだかなあ・・
別に会社のものなのでどうでもいい(笑)の
ですが、ちょっとムキになってしまいました。

受付のお嬢さん 申し訳ありません。
でも、最初からサービスできるものは
サービスって言いましょう。というか
上司が悪いんでしょうね。お疲れ様
でした。

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2005.05.02

建築見積もりのいろいろ

先日のブログでお宝マンションの建築費
やっと落としどころまで・・・と書きました。
それについて、私も初めてのことばかり
で驚いたことをちょっと書きます。
(グチになるかも)

建築費の見積もりですが、マンションなど
の大きな物件のときには「大見積もり」
というものが最初だそうです。(あとから
聞きましたが)
この大見積もりというのは、過去の似た
ような物件の施行実績から、概算の坪
単価を出して計算するようです。

まあ、ここまではそうかなと思います。
さて、問題はこれから

そうやって簡単な図面と金額が出て
きました。次に具体的な詰めの作業
になりますが、容積率にまだ余裕が
あったので、あと全体で40cmほど
建物を長手方向に伸ばす案を考え
ました。

私は設計費や基礎、人工も40cm伸ばす
だけではほとんど変らないはず。コスト
アップはコンクリの使用量やフローリング
材が少し増えるだけで済むだろうと
思いました。
でも、建設業者さんは単純に
増えた坪数×坪単価になるとの主張です。
これはかなりのコストアップになります。

ここから話がややこしくなり、結局
他の会社で決定ということになった
次第です。

前の業者さんの話では
最初の見積もりはあくまで「大見積もり」
で面積が変れば比例して計算せざるを
得ない。それが普通だという話です。
建設業界の常識のようです。
また一生懸命やってくれたので、他に
変えるのは申し訳ないと思います。
でも、「業界の常識は世間の非常識」
のような気がして、納得がいかずに変
えました。

私の本業(サラリーマン)の業界では、
いったん見積書を出したら撤回は不
可能です。赤字でもやることになるの
ですが「見積もり」といってもいろいろ
あるものですね。

自分の常識だけで判断してはいけない
ということでしょう。
痛い目にあって経験値が少しだけ上がっ
たかもしれません。

これからもありそう・・・・・うーん。
まあなんとかがんばります。


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