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2005.06.26

ポートフォリオの組換え

先週購入したアパートの写真です。
もう決済も済んだので、詳細を公表しちゃいましょう。

土地150坪
平成6年築S社軽量鉄骨造
2DK6室
S社家賃保証10年(そのうち6年は保証額固定)
年間保証家賃360万 
購入金額3600万(諸費用別)


2005_06260060

これでアパートが10棟となりました。
敷地合計が1120坪
他にマンション建設のための更地が107坪あります。
もちろん借入金も増えて3億オーバーです。
マンションを建てればフローも拡大しますが、借入金
も増えます。

所得税率や、自己資本の比率、また将来の建物の
老朽化や金利変動のリスクを考えると、そろそろ規模
の拡大は限界点に来たのかなと・・・

それで、これから私が取り組むべきことはなにか、
大げさにいえば投資方針を現状に合わせて最適化
するべき時期なのかな。

まったく資産のないときの投資戦略と、今の状態
での戦略は違ってくるのではないかと
今までの「いいものは買っていく」という単純(笑)
な方針からの転換です。

まだ思案途中ですが今後の戦略目標は

「規模を維持しながら質を向上させる」

これかなと。

具体的には、資産の入れ替えを行うことによって
税引き後のキャッシュフロー向上や、建物の若返り
をはかることになります。

単純な話、今回平成6年の鉄骨アパートを入手したので
木造のそれより古いものを売却すれば、若返りということ
になりますね。ただ今回までは入れ替えとしての購入は
考えていないので、次に物件が見つかったときにどうす
るかという話ですが。

いろいろなケースをシミュレーション中
株でいうとポートフォリオの組み換えみたいなものでしょうか。

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2005.06.23

決済完了しました。

みたさんより一日遅れで(笑)今日アパート
決済が完了しました。

写真、今度アップします。(みたさんやってたからなあ)

それでまず最初にやったこと
都市ガス屋さんへ電話です(笑)

古くなったガス給湯器の入れ替え作戦です。

今までは単純に都市ガス→プロパンへ変更して
ただで新品にしたのですが、今回はもうひとひねり

まず、プロパンに変えるつもりだけど・・・・と都市ガス屋
さんに電話しました。
最初は拒否されました。なので、
「仕方ないねー。じゃあプロパン屋さんに都市ガスの
料金体系で切り替えてもらうよー」といって話は終了。

その後、一時間もたたずに電話がかかってきました。
「新品変更OKなので勘弁してください・・・」

この技はみたさん方式ですね。
ゆさぶりリフォームと名づけましょう。


でも、全戸6戸のうち、1戸は2004年に替えたばかり
それも替えましょうかと言われましたが
さすがにそこまでは言えませんね。

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2005.06.22

支店長走るの続き

明日は物件の決済日ですが、今日夕方
支店長から電話が入りました。

借入金利1.8%→1.5%確定です。

年間だと10万円くらい「お得」になりました。
また、この金利は基準金利マイナス○○%
で決定しているので、今後も優遇が続きます。

けっこういい条件かも。
これもライバル銀行さんのおかげ。

相見積もりはお金を借りるときも大切ですね。

さて、次は新築マンション投資の融資条件
も再検討してもらいます。
ちょっとかわいそうな気もしますが、まあ背
に腹は変えられないということでがんばります。

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2005.06.21

支店長走る

まるさんがアップの予告をしてたので
まだ現在進行形なんだけど、まあ仕方ないなあ
どうせ支店長読んでないだろうし。。。。

今週木曜に物件の決済があります。
融資は3千万円台平穏無事に進める予定でした。

ところが、昨日になって某銀行から連絡がありました。

「先日の融資、どうなりましたか」
「もう決まっちゃったよ~。ごめんねー」
「当行もOKとれました。いい条件なんだけど、再考
してくれませんか」
「う~ん。もう無理だけどね。参考までに教えてどのくらい?」
「1%前半、元金均等、3年固定・・・・」
「え、前半というと1.4%?」
「いえいえ、もうちょっとです」
「というと1.3%?」
「正解!」
「でも3年後、優遇が無くなったりしないの?」
「金利水準があがれば高くはなりますが、でも優遇は継続
します」
「保証料は?」
「プロパーですよ。ありません!」

これはすごい条件、よだれが・・・・
でも、決済は今週、もう間にあわないと言うと
「融資受けたあと、すぐ借換えても採算とれますよ」

確かに、今回の条件は1.8%元金均等変動なので
借換え費用を払ってもおつりがくる計算です。

でもなあ・・・・
とりあえず保留しておいて今回融資してくれる銀行
へ連絡しました。
「支店長いる?」
「はい。お待ちください」
支店長「毎度ー」
私「今日は暗い話なんだけど・・・・・」

ひとしきり説明しました。

支店長「ちょーと待ってください。本部検討します。勘弁して~」

しばらくしてからいきなり来社
ちょっと息をからして
「1.5%で本部稟議だしましたから、これでなんとか」

おお、けっこう気合入ってきました。
1.3%には届かないけど、今までの流れもあるし
ぎりぎり許容範囲かな。
やっぱり義理もあるし

さて、あとは本部がOKだすかどうかです。

どうなるかなあ。だめだったら借換えだな。
やっぱり

なんだか悪党になった気分。

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2005.06.19

セミナーご参加ありがとうございました。

昨日お宝不動産公式セミナー
吉道博保氏「最新入居者調査レポート」
を開催させていただきました。
アンケート結果からも大変良いご評価をいただき、関係者
一同安堵しております。
ご参加いただいた皆様、ありがとうございました。

講演者、吉道先生に感想を聞いたところ
最初は受講者の皆さんの熱いまなざしにプレッシャー
を感じたそうですが(笑)その熱意に応えるべく、全力を
尽くしたとのこと、またこんなに真剣に聞いてくれる人達
の前で話すのは初めての経験だったそうです。

くせになりそう・・・・本人談

セミナー風景です。
2005_06190020


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2005.06.16

家賃保証をつけるかどうか

来週、S社家賃保証付アパートの決済
をします。
で、いろいろと資料を集めているのですが
現在の家賃は月額40万くらい。

家賃保証をつけない場合は管理費や共益
費を差し引いたとしても手取りで37万くらい
は残るでしょう。

一方で保証家賃は月額30万円
保証期間は10年
賃料6年間変更無しになります。

保証をはずして空室リスクを負担して、うまく
いけば一年間で84万円プラスになるというこ
とです。

でも、築10年すぎたところなのでこれから苦
戦しそうな時期、この時期で6年間の保証は
捨てがたいものがあります。

目先の利益より心の平穏でしょうか。

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2005.06.11

タイの愉快な仲間たち

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訪問先でちゃんと?仕事もしている証拠写真(笑)
左から私、とみさん、うっちん
ふたりとも新設会社の立ち上げのため、
今年からタイへ赴任しています。

とみさんとは、もう十数年の付き合い
最初は平社員だったけど、今は執行役員で
現地の統括責任者、たいしたものです。

うっちんも付き合いが長く9年目くらい。
前の会社でタイ駐在7年間、日本に一度
戻ってきたけど、タイが恋しくなり?2年足
らずで復帰です。

今回の会社には私の勤め先は資本参加
できなくて残念でしたが、これからなにか
連携できることが見つかればいいなと思って
います。
タイ市場は拡大が続き、パイ自体が大きく
なっているので、売上見込みも確実です。
縮小する市場で四苦八苦している日本とは
雲泥の差ですね。

今年中には私もこちらで足がかりが作れれば
いいなあと思うのですが・・・・
今回はその打ち合わせもしていますが
さて、どうなるでしょう・・・

おまけ写真
タイのサンセット
シーフード屋さんに連れていってもらったとき
のワンショットです。

2005_06090013


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2005.06.09

ネットがつながらない・・・

今回のタイ出張ですが、ネット環境が悪く
出張先の会社で借りたりしています。
なので、写真アップができない・・・・
せっかく仕事しているところ写真を
とったのにザンネン!です。

仕事の話といえば、タイは景気がいいです。
とくに自動車は大躍進中
インフレ傾向もありますが、バランスよく
成長しているようです。
中国株の次はタイ株かなと。
でも私は株は下手なのであてにならないかな。


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2005.06.06

ビアチャン

バンコク便りです。
とはいっても昨日はとりたてて何も
なかったので、ちょっとかわいいビール
の写真など
ビアチャン 日本語で「象ビール」

コンビニで撮影(無断ですが)
2005_06060015

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2005.06.05

タイの屋台

昨日からタイです。
14時頃にバンコクについて、現地の
取引先さんといきなりイサン料理を
食べてきました。
イサンとは、タイの東北部で料理の
特徴は「辛い」
タイ料理はもともと辛い傾向がある
のですが、それ以上に辛いので・・・
まあ、なんとか食べましたが・・・
口直しにホテルの近くで買った屋台
のお菓子でほっとしました。
。これはほんのり甘く
てなかなかのもの
一袋20バーツ
でも写真アップできません。。。。
ダイヤルアップだから時間がかかる
のかな。
戻ったらアップしてみます。

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2005.06.03

土地決済完了

今日はお宝マンションプロジェクト用の
土地決済が完了しました。
これでとりあえず更地のオーナーです。
マンションオーナーへの道のりはまだ
長いです。
次は建築設計確定と近隣説明がヤマ場
になりそうです。

みたさんのブログでも隣地との境界があり
ましたが、私の方もちょっとした話がでました。
(伝染するのかな。)
土地家屋調査士の報告によると隣地北側の建物
基礎部分は問題なく、また屋根も境界の内側
だったそうですが「雨どい」だけが領空侵犯(笑)
している模様です。
その点については隣地所有者も理解しているの
で、「領空侵犯」の事実についての確認書を作成
し、今後建てかえなどの際には引っ込めることで
了解することになりました。
近隣説明会もあるので、交渉もバランスを見る
必要があります。けっこう気を使いますが、まあ
なんとかなるでしょう。

それから、先週契約した中古アパートについては
融資が決定しました。こちらは話が早く今月末に
決済になりそう。中古は楽ですねー。

明日からバンコクへ行ってきます。(仕事です!)
帰国は来週末の予定、バンコク特派員プログ
今回もチャレンジしてみます。
ではちょっと行ってきます。

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2005.06.01

契約してきました。

5/20に情報をもらった静岡市内の中古アパート
ですが、手付金100万円を払って昨日契約して
きました。
この物件は物件価格でのローン申し込みをして
あるので融資が通れば登記費用、仲介手数料、
火災保険料などが自己資金分になります。
ざっと計算して300万くらいです。

融資申込みをしているところは支店長決済は
完了(というか支店長が担当してくれています)。
万が一通らないときに備えてもう一行の内諾は
取り付けてあるのでほぼ間違いないでしょう。

諸費用をあわせた購入総額は4000万を少し
かけるくらいですので自己資金は10%以下に
なります。

自己資金の割合が今までで一番小さいのです
が借金総額は今2億ちょっとあります。
借金が少ないときのほうが自己資金が必要だっ
たので、世間の常識で考えれば2億の借金が
ある人の方が自己資金が少なくて済むというのも
変な話ですね。

まあ、今回の物件は購入価格=路線価の土地価格
なので貸しやすいということもありますが、それに
しても・・・・・
私が融資担当だったら貸さないかも(笑)


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