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2005.06.26

ポートフォリオの組換え

先週購入したアパートの写真です。
もう決済も済んだので、詳細を公表しちゃいましょう。

土地150坪
平成6年築S社軽量鉄骨造
2DK6室
S社家賃保証10年(そのうち6年は保証額固定)
年間保証家賃360万 
購入金額3600万(諸費用別)


2005_06260060

これでアパートが10棟となりました。
敷地合計が1120坪
他にマンション建設のための更地が107坪あります。
もちろん借入金も増えて3億オーバーです。
マンションを建てればフローも拡大しますが、借入金
も増えます。

所得税率や、自己資本の比率、また将来の建物の
老朽化や金利変動のリスクを考えると、そろそろ規模
の拡大は限界点に来たのかなと・・・

それで、これから私が取り組むべきことはなにか、
大げさにいえば投資方針を現状に合わせて最適化
するべき時期なのかな。

まったく資産のないときの投資戦略と、今の状態
での戦略は違ってくるのではないかと
今までの「いいものは買っていく」という単純(笑)
な方針からの転換です。

まだ思案途中ですが今後の戦略目標は

「規模を維持しながら質を向上させる」

これかなと。

具体的には、資産の入れ替えを行うことによって
税引き後のキャッシュフロー向上や、建物の若返り
をはかることになります。

単純な話、今回平成6年の鉄骨アパートを入手したので
木造のそれより古いものを売却すれば、若返りということ
になりますね。ただ今回までは入れ替えとしての購入は
考えていないので、次に物件が見つかったときにどうす
るかという話ですが。

いろいろなケースをシミュレーション中
株でいうとポートフォリオの組み換えみたいなものでしょうか。

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コメント

ウチは、まず区分所有をアパートに組み替えたいところです。
ヤフオクに出そうかな?

投稿: 小澤 | 2005.06.26 03:25 午後

小澤さん こんにちは
ヤフオクですかー。マニアックですねー。オークションならマザーズオークションのほうが楽かもしれませんね。機関紙に私がコラムを書いてるからというわけではありませんが、売るならオークションがいいかなとも思ったりします。(安間伸さんの「資産運用のからくり3」によるとオークションは売り手が相対的に有利な立場になるそうです)買いは一対一、売りは一対多ってとこでしょうかね。

投稿: 沢孝史 | 2005.06.26 06:25 午後

沢さん こんばんは
スケールが大きくって、話についていくのがやっとですが、所有物件を増やすことによって、いろいろ戦略の数も増えていくのかなと思っています。うちは、まだ、いいものは買っていきたい状態ですが、金利上昇のことなど先をにらみながら、あせらず行動していこうと思っています。

投稿: ぺっぺ | 2005.06.26 10:52 午後

戦略目標の変更は、大変参考になります。
懐の広く深い、沢さんに感謝致します。
規模拡大の限界点について、もっと詳しくお聞きしたいですぅ~。
今度直接お会い出来たときにでも、詳しく突っ込ませて頂きます。。。
宜しくお願い致します。

また、さすがに北海道の建物と全然違いますねぇ。。。
まず、S社の三角屋根は始めて見ました。。。
そして、雨戸にエアコン取り付けようの穴。
それから、アンテナの建て方、線の引き込み。。。
と、ちょっと見ただけで、結構違うものですねぇ。。。

投稿: ゴック | 2005.06.27 09:35 午前

ぺっぺさん こんにちは
でもね借金のスケールも大きくなるのがねー。困りもの。素に戻るとちょっとびびったりするときもあるんですよー。
ゴックさん こんにちは
そうなんですかー。そんなに違うんですね。ハウスメーカーってどこでも同じだと信じてました。びっくりです。

投稿: 沢孝史 | 2005.06.27 08:54 午後

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