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2005.07.26

明日から出張です

明日から、またバンコク出張です。
日頃の行いが良い!ので、台風も
なんとか先に通りすぎてくれました。

行ってきまーす。

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2005.07.25

近隣説明会

お宝マンションの近隣説明会
来月初旬に決まりました。

今日は町内会長さんに建設会社さんと
一緒に挨拶に行ってきましたが、さて
どうなるでしょう。一回では無理かな。
まあ悩んでも仕方ないので、業者さん
の後ろに隠れて様子をみますか。
じれったくなると、前に出たくなる
性格ですが、今回は自粛です。
プロにおまかせです。
これが建設予定地 初公開です。
でも、まだややこしい時期なので
ちっちゃく公開(笑)
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2005.07.22

間取りとコストの関係

最近、お宝マンション計画でいろんなことがあります。
今日は建設会社の社長さんからが朝一で電話が
ありました。
「沢さん、ちょっと問題が・・・、すぐ打ち合わせしたい
けど・・・」
ずいぶんあせっているようなのですぐ行ってみること
にしました。
すると、設計士のお姉さんがCADに向かって奮闘中
その横で社長が難しそうな顔をしています。
「どうしたの?」
社長
「いやー、参った。この前、間取りを変えたときに
ガス、水道、電気のメーターBOXを離したでしょう。
業者に聞いたらそれだけで数百万のコストアップに
なってしまうって言われてしまって」
でも、元に戻すと間取りを変更しなくてはならないし
う~ん・・・」
それはまずい。せっかくの良い間取りが台無しです。
さっそく平面図を元にまたパズルゲームの開始です。
最初に必要な寸法を聞いて、それから当てはめて
みますが・・・はまりません。
あーでもない、こうでもないと言っていましたが、限界
です。結局業者さんにすぐ来てもらいました。
すると、業者さんが一箇所スペースを見つけました。
そこには消防の設備があるはず、無理なのでは?
と聞くと
「下に消防の設備、は空いてます」とのこと
なるほどー。平面で考えるから答えが見つからなかった
のですねー。
今回は一件落着です。

でも、まだこれからいろいろと出てくるのでしょうねー。
まあ、夏なので、スリルを味わうのもいいものかも
しれません。

それから、今日、某管理会社でいろいろとアドバイス
をしてもらっているMさんから指摘事項がありました。

「先日書いたウォークインクローゼットの大きさは違って
ましたよ。もっと大きいです」
「間取りのアドバイスをしてくれたM氏の美人部下さん
は現在彼氏募集中、独身大家さんには最適!です」

以上指摘事項でした。


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2005.07.19

金持ち父さん読み終えました。

「金持ち父さんのパワー投資術」やっと読み終えました。
結論 すっごくいいです。お世辞抜きで名著。
今までの金持ち父さんシリーズの集大成なのではないかと。
キヨサキさんはずっと金持ち父さんシリーズで伝えたかったこ
とは一貫してあって、だけど、今まではうまく伝えられなかった
部分がやっと今回、明確に伝えられたような気がします。

ロバートキヨサキ氏自身でも曖昧だった部分に確信を
持てたということなのかもしれません。
繰り返しととらえる人もいるかもしれませんが、私は
この本のパワーに最大限の敬意を払いたいと思います。

この本のおかげでまた気合はいったかも。
がんばろうっと。

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2005.07.17

金持ち父さんのパワー投資術

金持ち父さんのパワー投資術
筑摩書房さんからいただきました。
私の本を担当していただいた編集長さんは
ロバートキヨサキ氏を日本に紹介した仕掛け人!
そんな縁でキヨサキさんにもお会いすることが
できたし、いつも発売前に本を手にすることが
できます。私はキヨサキさんの大ファンなので
「とてもうれしい」(笑)
せっかくいただいたので、発売前に読まなくては!
と昨晩から読んでいますが、まだ半分くらいです。
とりあえず、途中経過というか、感想など

この新作のテーマは投資!(あたりまえだな)
でも、その投資の性質やその本質について
今回はかなり掘り下げて説明されています。
それもただの理論を述べるのではなく、一見
投資とは無関係な事柄から説明してくれています。

たとえば「牧場主と酪農家」

なんの比喩だと思いますか。
牧場主はキャピタルゲインを目的とする投資家
酪農家はキッャシュフローを目的とする投資家のこと。

すごくうまい表現、脱帽です。

「ただ飯のつけはあとから回ってくる」
これは社会保障費の増大を表現しています。

言論の自由や報道の自由については
「うそをついたり、だましたり、人を傷つけたりする自由」
もあると・・・辛口だけどその通りです。

金持ち父さんシリーズは金持ちの使っている投資の
方法を比喩を踏まえながらわかりやすく教えてくれ
ていますが、金持ち父さんのパワー投資術
その表現がますます精錬されたすぐれものです。

これ、イチオシです。


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2005.07.16

建物の償却期間と出口戦略

今回のお宝マンションはこれから建てるので
(当たり前ですが)詳細見積もりはこれから
作ることになります。
この見積もり内容は施行会社さんと税理士さんと
私で「綿密な」打ち合わせをする予定です。
とりあえず、たたき台の見積もり書に項目別に
償却年数を入力したエクセルの表を作りました。

建物本体はRCなので償却期間が47年!
ということは一年で本体価格の90%の1/47
しか償却できません。
それに対して給排水や電気設備は15年ですから
差は歴然としています。
家賃は古くなれば下がる可能性が高く、また私は
今45歳ですから、最大であと60歳まで働くとして
丁度15年、所得税の累進性を考えれば15年の
うちに償却を大きくしたほうが有利でしょう。
(ただ、今回はかみさんが社長の別会社の所有
にする予定ですが、この場合でも15年先に私が
この会社から給与をもらえば効果はあるはずです)
ということで今回の見積もりでは15年償却に関する
ものに対しては値引き要求はしないようにして、本体
から値引きしてもらうようにします。
総額だけが決まっている状態なので、かなりの調整
ができそう。シミュレーションして最大の節税プラン
を組むつもりです。

で、頭を悩ませているのですが、ふと思ったこと。
今回の物件、15年間で償却を最大にした場合、16年目
以降は極端に償却額が減ってしまいます。つまり
名目上の所得が大きくなるということですね。
ただ、私はその頃にはサラリーマンをやっていないでしょう
から、今のようにサラリーマンの所得の上に不動産
所得がのっかってしまう状況にはならないでしょう。
ですから、結果オーライということになります。

でも、これが今30代の人だったらどうなるかなと。
15年先にもサラリーマンを続けている可能性が高いとし
たら、16年後からはかなりの重税になるでしょう(累進
税が変らない場合)
そうすると、今回の投資のメリットは半減してしまうかもしれ
ません。
そうしたときにどうするのが一番良い選択なのかなと。

そのひとつとして、15年経ったら物件を売却するのもひとつ
選択かもしれませんね。
おいしいところだけとって売り逃げというパターン
でも、次に購入した人はまた償却について新しい考えで
申告すれば良いわけですし、(前の所有者の申告内容
を絶対踏襲しなければならないわけではないでしょう)
売主も買主もメリットがありそうです。

ほんとはちゃんとシミュレーションが必要だと思いますが
私は売る気がないのであまり気合いがはいりません。
ちょっとした思いつきですが、私よりもっと若い!人は
いろいろと検討してみる価値はありそうですね。

該当する人は考えてみてはいかがでしょう。

私は書き逃げ(笑)ということで。

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2005.07.15

お宝マンション 間取り決定

や~と、間取り決定しました。

タイプは二つ
32~33平米
居室は約10畳くらいのフローリング
1800のキッチン
1216のお風呂
TV付インターホン
それから目玉は
奥行1700幅900のウォークインクローゼット!(といっても30室のうちの14室だけ残り16室
は1800のクローゼット)

これは今回アドバイスを受けている賃貸管理会社の
Mさんとその美人部下さんの勧めです。
最初、私はウォークインにはあまり興味がなかった
のですが、実際の客付けではかなりポイントが高い
そうです。生の声はとても貴重です。
ひねくれ者の私も素直に同意しました。
また、賃貸現場にいるからわかるポイントもいろいろ
と教えてもらいました。なるほどーということばかり。
とても勉強になります。

独断で決めないで経験豊富な人のアドバイスを
受けることはとても大切なことなのだなあと実感。

次のステップがまた楽しみです。

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2005.07.13

お宝マンション 間取り編

マンション建設費の見積もりがやっと
落としどころまでたどり着いたので
詳細を詰めることになりました。
今は平面の間取り図と格闘中
RCラーメン構造なので柱と梁の位置
で風呂や台所の位置が制約されてし
まいます。要素を全部ばらしてはめ込む
パズルのようです。
譲れないのは1216のユニットバスと
1800のシステムキッチン
あとパイプスペースはなるべく音の響
かないところにしないとetc
いろいろ考えて設計士さんにCADで
書いてもらうのですが、そのときに
「こんな間取り無理です!」とかね。
でもめげずにパズルゲームです。
付き合う設計士さんも大変ですね。

33平米くらいの狭い空間でできる
パターンはそんなに多くないのかなと
思いましたが、とんでもない間違いで
した。
しばらく図面の前で固まっている日々
が続く予定。
でも、けっこう楽しかったりします。

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2005.07.10

3年で10億円

今日のブログはお宝セミナーの宣伝になります。
でも過大広告ではありません。
私の正直な感想です。

3年で10億円の不動産投資
最初に聞いたときには正直言って「ホント?」
と思いました。
だってねー。私は6年でやっと3億だし
それでも、サラリーマンで3億の投資は
珍しいということで本も出させてもらったのに
それを3年で10億・・・・・
この人、もともとの資産家なんじゃないの?
とかね
でも、自己資金ほとんど無しでやってる・・・

いるんですね~。こういう人が
世の中広いです。はい。私が世間知らずでした。

Hirokazu Matsumuraさん
去年までロンドン駐在の経験もあるサラリーマンでした。
(現在は不動産所得があるためサラリーマン卒業)
金持ち父さん風に言えばラットレース脱出したところですね。

彼とのファーストコンタクトは昨年の今頃だったかな。
私のHPのアンケートページ(今は無くなったけど)への
書き込みです。
内容は、たしか「不動産所得が増えれば増えるほど
所得税率も上がってしまう。可処分所得で考えると
メリットがない」「なんとかならないものか」
「どんな節税対策があるのか」
「どうしてくれるんだー(八つ当たり(笑)」

私も共通の悩みを抱えていたので、それから何回か
メールのやりとりをしていくなかで
「この人は本物のサラリーマン不動産投資家だ」
と確信が確信がもてるようになってきました。

今年、実際にお会いしてから、「ぜひセミナーを」とお願い
していましたが今回めでたく実現の運びとなりました。

ご興味を持たれた方は早めにお申し込みください


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2005.07.06

お宝マンション交渉中

うーん。ドタバタしてます。
今日は半日ほど建築会社さんで社長と一対一・・・
最終見積もり金額がまだ確定してません。

とっても純朴な社長さんなので、駆け引きを
しているようにはどうしても思えない。

なので今日は、一対一で本音を聞きだすことに
なりました。

あーでもない、こーでもないと話しているうちに
やっと原因が見えてきました。

原因

電気工事が当初見込みよりかなりオーバーした
見積もりがきた。
水道工事も同じ・・・・

もうー。早く話してくれれば簡単なのにー。ブツブツ
問題の電気工事については私の知り合いの工事屋
さんに連絡、指値で交渉することになりました。
また、知り合いの某管理会社の担当者さんも知り合
いの業者さんに打診、こちらは社長の考えている指
値をクリアしそうです。

水道工事はなんとかするとのことで、やっと前に進む
かなと。

いちおう私、施主なんだけどなあ。
施主がコンストラクションマネージメントやるのは珍しい
かも・・・・

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2005.07.01

お宝マンション建設のその後

土地の仕入れが完了した新築賃貸マンション
建設のその後です。

設計契約は完了
地盤調査も完了
さて、本格的な見積もりをしてもらっていますが
お決まりの(笑)問題発生

基礎の地盤改良に追加費用が必要になりそうです。
う~ん。ここでの追加は痛い!
追加費用の分は銀行の融資金利を負けてもらって
帳尻をあわせる予定です。
このまえの中古物件も土団場で0.3%引いたから
なんとかなるでしょう。
ダメなら気が進みませんが条件の良い他行にする
しかないかなと思います。

ということで交渉中ですが、最終的には近隣対策費
電波障害費も合わせて合計して見積もり協定となり
そうです。
そうしないと、あとからまた追加の費用負担は大変
です。まとめてナンボということで最終決着にして
次の段階に進まないとね。

目標は8月1日着工
もうひとふんばりがんばります。

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