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2005.08.30

ワンルームマンション投資セミナー

私の勧めるお宝不動産の基本は「一棟売中古アパート」です。
でも、9/24に
ワンルームマンション投資で毎年800万円のキャッシュフロー!
~サラリーマン式 中古ワンルームマンション投資術~

というセミナーを開くことにしました。

実はお宝サイトに遊びに来てくれる方からメールを
いただきました。そのメールには
「沢孝史は血迷ったのか」
「変節してしまったのか」
「ワンルームマンション業者にワイロでももらったのか」(笑)
などのご指摘がありました。
このような疑問を持たれるのも自然かもしれませんね。

でも、もちろん、そんなことは一切ありません。
それに、お宝不動産の基本は「中古一棟買い」である
と今でも確信しています。

では、なぜ今回「ワンルームマンション」なのか

それには訳があります。

① サラリーマンが一棟買いをする場合には多額の
借金をする必要があるが、中古マンションならば
その必要はない。
②  借金の必要がない場合には、保証人は不用
   のため、不動産投資に対して親族の理解が
   得られなくても投資は可能である。特に保証人
   を確保しずらい独身者にはやりやすい。
③ 投資総額が少ないため、リスク負担も小さい
④ すでに一定のキャッシュフローを確保できている
   人にとって、銀行の繰上げ返済以外にも、区分
   所有現金買いという方法もありそう。
⑤ 一棟買いでも成功する場合とだめな場合がある
   同様に区分所有でも成功する場合も失敗する
   場合がある。全部ダメなんてことはありえない。
⑥ 経験にもとづいた知識を得れば成功する確率
   は格段に高くなるだろう。

区分所有の、メリット、デメリットを正確に理解してお
くことは不動産投資の幅を広げるためにはとても有
効だと思います。
しかし、よく巷で見かけるワンルームマンションセミナー
は新築の販売業者の紐つきだとか、中古でも、仲介
業者の商売の意図が隠れているものだったりして
「まともなセミナー」は非常に少ないように感じます。

今回の講師「芦沢晃」さんは実は私の遠縁(親戚)に
あたる人、でも親戚だからといってセミナーを開くの
では決してありません。
私のことを知らないで「お宝不動産」をたまたま読み
、辿っていったら「えーーーーー」ということに
意気投合して不動産投資の話をしていくと私の苦手
な区分所有一筋、それも普通では考えられない15
戸を所有している人でした。
それもただ買うのではなく、失敗、思考錯誤を繰り返し
ながらより成功する投資法を独自に作り上げています。
このノウハウは「秀逸」、私のワンルーム投資に対する
見方を変えてくれました。

この発見、知識をぜひこのサイトに来てくれる皆さんと
共有したいと思います。

ぜひご参加ください。


今日は宣伝になってしまいました。
申し訳ありません。
でも誇大広告ではありませんのでご安心ください。


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2005.08.24

プロパンガスの設備

今回のマンション建設ではプロパンガスの
バルクシステムを利用します。
簡単に言えば家庭用のプロパンを大きくした
ようなものです。
なぜ都市ガスではなくプロパンなのかという
理由は「コスト」これに尽きます。

何社かプロパンの業者さんと交渉したので
すが、最終的には
ガス工事
ガスボイラー20号
25タイプのエアコン
750幅のシャンプードレッサー

これを協力してもらうことになりました。
部屋数が30室なのでかなりの節約になります。

ただ、プロパンは都市ガスに比べて割高なので
入居者にはマイナスです。
単身向けですから、それほど大きな差にはなら
ないでしょうが、支払う方にしてみれば一円でも
安いほうが良いでしょう。

それで、今後の展開なのですが10年経過後に
(ガス器具の償却が完了するころに)今度は都市
ガスへの切り替えをする予定です。

詳細は関係者に迷惑がかかるといけないので
お話できませんが、このパターンはなかなか良い
プランなのではないかなと思っています。

最初に入居する方には申し訳ないのですが、まあ
部屋が新しいので勘弁してもらって、築10年を過
ぎた頃からは、少しでも金銭的な負担を少なくする
ように都市ガスにスムーズに切り替えられれば
入居者にとっても、大家側にとっても良い状況に
なると思います。

いろんなことを考える必要がありますね。

インターネットの接続やセキュリティーも考えなければ
ならないし課題がてんこもり状態(笑)


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2005.08.18

お宝マンション本格始動

今日、2回目の近隣説明会が完了しました。
紆余曲折がありましたが、個別の案件
(たとえば隣地とのフェンスの高さなど)は
当事者間での相談とすることによって基本
計画は了解をもらいました。
これでお宝マンションプロジェクトが正式に
始まります。

計画の概要は下記です。

土地 

107坪 
近隣商業地域
両面道路
建ぺい率90%
容積率300%

建物

鉄筋コンクリート8階建
1K30室(一室32㎡)
延床面積384坪

総投資額2億7千万円
(内金融機関からの融資2.6億)

着工 2005年9月
完成 2006年8月

今回の近隣説明会もそうでしたが
未経験のことがいろいろとあります。
今日は私の昔の仕事「交通事故の示談担当」の経験が役にたったようです。

ひとつずつ勉強しながら進んでいきます。

大変ですが、刺激的な日々が続きそうで楽しみです。

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2005.08.17

同窓会

8/14に同窓会がありました。
中学の同窓会でしたので卒業から丁度30年!
その間、いろんなことがあったのですが
でも、会が始まってしばらくすると当時へタイムスリップ
できてしまうから不思議なものです。
頭が淋しくなってきたのが気になりましたが、うわてが
いて安心しました(真ん中の写真)

こんな感じ
200508142045000
200508142045001
200508142045002

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2005.08.11

お宝マンションのその後

先日お宝マンション:建設の近隣説明会を
開きました。
とはいえ、微妙な時期なので詳細報告
は先になります。

あえず一般的なパターンはこんな感じだそうです。

近隣説明会開催→合意→解決
          →合意に至らず
          →再度開催または市役所の
           あっせんを受ける
          →合意→解決
          →合意に至らず→調停へ・・

という経過になるようです。

それと、合意に至らなくても建築確認が取れれば
建設は始められることになります。
片方で話し合いをしながら建築をするというのも
変な話ですが、そのようなケースも良くあること
だそうです。

さて、私の場合はどうなるでしょう・・・・

昔、交通事故の示談担当だったときには
示談不調→調停→民事裁判とたまにやって
いたので、なんだか昔の仕事に戻ったみたい
でちよっと懐かしい感じ(笑)

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2005.08.09

夏休みとリゾート

ぼちぼち夏休みに入る人が増えてきました。
私の会社も来週は夏休みですが、まあこれといった
イベントはありませ。、中学の同窓会くらいかなと。

でも、まあなんとなく休みの気分でのんびりしたい
気もします。

と思っていたらお宝セミナーでいつも司会をお願い
している「お宝美女」塚田佳子さん2005_06190033
からメールをいただきました。
それによると先日会員制リゾートの紹介番組に
出演して、ネットでも配信されているとのこと。
気持ちだけでもリゾート気分になりたい人、どうぞ
ご覧ください。
「軽井沢リゾート体験」
入浴シーンもアリ(ちょっとだけね)

もちろん次回セミナー司会も彼女です。
ふと思ったのですが、お宝セミナーには
何回も来ていただいている方が多いのですが、
その理由は彼女だったりするかも。

お宝司会者かな。

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2005.08.05

今日は親鳥のつもり

今日、会社の建物の隙間でジタバタしていた
鳥を保護しました。
羽がまだ生え揃ってないので、子供?
えさも自分では食べられない様子
親鳥とはぐれてしまったようです。

まともに飛べないし、だいたい私が素手
で捕まえられるくらいなので、逃がしても
生き残れそうにありません。

ということで今、私の部屋にいます。
この子です。
DSCF1537
なんとか練り餌は食べてくれるので
このまま育ってくれると良いのですが。

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2005.08.03

バンコクのタイメシ屋さん

タイ出張からやっと帰ってきました。
今回はネットへのつながりが悪くて
ブログを書いている最中にプツっと
きれてしまうので恒例?のバンコク
日記ができずに残念!でした。
何枚か写真をとってきたのでアップ
します。
バンコクのタイメシ屋さんのスナップ
その①                                                            
欲求不満な蟹2005_07290014

その②  
タイには動物愛護団体はないのかも
2005_07290006

その③
タイ人は刺青がけっこう好きです。
2005_07290017


補足するとタイには刺青を施すとても偉いお坊さん
がいるそうで、御利益を信じている人が多いみたい。
そのお坊さんの彫った刺青は、彫られた人が亡くな
っても、彫ってあるところだけはそのままだそうです。
ホントかなあ。

その④
遊びまわる姉妹
2005_07290023
渋滞中(ハマると30分くらい動きません)に撮りました。

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