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2005.09.23

みたゆきカラー3、4号店

同じ敷地に2DK8戸が一棟、3DK4戸
一棟が建っているS社アパートの色がく
すんできたので、今日塗装屋さんと打ち
合わせして発注しました。

色決めは・・・・1分で決定(笑)
みたさんアパートのパクリです。

S社が持っていたリフォーム用のサンプル
帖もかっぱらってきていたのでお勧め色
は壁で16色 屋根で8色
そこからみたさんカラーに似たものを選ん
で決定!
屋根だけはダークグリーンなのでちょっと
違うかもしれませんが、まあ
「みたゆきカラー3、4号店」(1,2号店はみたさん)
と名乗っても良さそうです。

決定後、塗装屋さんに
「変更してもいいので、正直な意見を言ってくれ」
と話しましたが、
「まったく問題ありません。良いものができます
ので楽しみにしておいてください」
とのこと。

みたさんカラーの威力はすごい・・・・
みたさん。ありがとうございます。


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2005.09.20

某マネー雑誌の取材

撫子さんつながりで私のところにも某マネー雑誌
の方がお見えになりました。
今まで取材を受けるときには会話を録音していく
のですが、今回は録音なしです。
その代わりにノートに要点をスラスラと書いてい
ました。ほんとにスラスラと流れるように書いて
いきます。よく見ると横書きですが少し傾斜して
います。それから行間を大きくとってありました。
あの行間にあとから書き足していくのでしょうか。
私には真似できない・・・・というか、私が書いて
もあとから判読できないかも。

極めるということはこういうことを言うのかなと。
プロの技というのはすごいものです。

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2005.09.16

建築請負契約

今日、お宝マンションの建築請負契約を締結
してきました。
あとは地鎮祭をやって着工になります。
土地の情報が入ったのが2月
土地売買契約が4月
代金清算5月
近隣説明完了が8月

けっこう長かった・・・。
でもなんとか目処がついてほっとしている
気持ちと「不安」な気持ちが同居しています。

リスク検討に時間をかけて、シミュレーション
も重ねたうえでのスタートですが、やはり不安
は消えません。

「人智を尽くして天命を待つ」ってやつでしょうか。
今回の建設会社の社長さんは暦をとても気にす
るのですが、最近その気持ちがわかるようにな
ってきました。

前に進みます。


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2005.09.13

融資の保証人

昨日、今回のマンション計画の資金を融資してくれる
信金の専務理事さんが来ました。
表向きは私の勤務先への表敬訪問ですが、本当の
目的は債務者(私)のチェックのようです。
確かに個人に2億以上のお金を貸すのですから、相手
も心配でしょうね。
まあ、事業の計画と資料などを見せて説明したら少し
安心して帰ったようです。

今日は支店長が融資の書類を持ってきてくれました。
建物部分は私の不動産用の法人で持たせるので、
その法人への個人保証を私がすることになります。
ハンコをついて
「保証人って言っても、なにかあったら払えるわけ
ないよなあ」と笑っていったら、支店長も
「保証人の書類をもらったときにそんなこと言う人も
珍しい」と笑われてしまいました。

未知の世界に踏み込んだようです・・・・・・

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2005.09.12

100枚オーバーのパワーポイント

今日芦沢さんから9/24セミナーの資料が届きました。
パワーポイントで100枚オーバー・・・・
量も半端ではないですが、内容が「濃い」
この懲り方はやっぱり只者ではない(というかここまで
追求している人ははじめてです)。

今まで区分所有のノウハウ本もかなり読んで、それなり
に知識はあると自負していましたが、実践者のノウハウ
はレベルが違います。
まったく投資経験のない人でもこのセミナーの内容を理解
すれば不動産屋さんから一目おかれる立場になれそうです。

当日が本当に楽しみ。

でも、この質と量だと時間が足りなくなりそうです。
参加なされる方、申し訳ありませんが延長覚悟で来て
くださいね。

よろしく


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2005.09.09

室内の仕様

昨日、マンションの室内仕様の打ち合わせが
ありました。

感じたこと
「自分だけのイメージで考えてはいけない」

たとえば、ドア、クローゼットなどの建具は
私のイメージでは明るいアイボリー系でしたが
今回の間取り(10畳+キッチン)では室内を
広く感じさせるために白で統一したほうが良い
とのことでした。
また、キッチンと部屋を仕切るドアはなるべく
大きなガラス入り窓を希望しましたが、あまり
大きくすると台所のごちゃごちゃしたものが
見えるので細いスリットにすることになりました。
それから壁の下のところにつける巾木は木で
はないもののほうがメンテナンスが良いなど。

いろいろとノウハウがあるものです。

今回、特に仕様で主導権を握ったのが女性
の設計士さん。こだわりのある図面を引いて
くれている人なので、この人の意見は素直に
聞いています。
いろんな本にも「女性の視点が大切」と書いて
あるので、貴重なアドバイスとして受け賜って
ます。

女性には弱いしなあ・・・・


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2005.09.04

家賃保証付の築浅物件

半年くらい前から売りに出ている物件があります。
平成7年築 
某ハウスメーカー軽量鉄骨アパート
2DK 4戸 P8台
築浅のしっかりした物件ですが、立地は可でも
も不可でもない地方都市(自宅から車で30分)

この物件のポイントは
10年間の家賃保証付 そのうち6年間は協定額
に変更なしというものです。
これで利回りが良ければ買いなんでしょうが、
現状は保証金額に対して7%です。

微妙・・・・・

20年ローンで金利2%程度だとフローもあまりよく
ないでしょう。
利回りが低いので、自己資金中心で買うのであれ
ばまあ、それなりにいいかなとも思います。

でも、なんとなく気になるので少し見方を変えて
みました。
視点を6年後の収支とした場合にどうなのかなと。
この物件、先ほども書きましたが6年間の保証付
です。この間はほとんどリスクはゼロ
これをどう評価するかです。

すごくアバウトな計算ですが、フルローンでやるとして
利回り7%で利息2%、20年返済だと元本返済が年間
5%(つまりキャッシュフロー無し)
6年で30%の元本が返済できているはずです。
もし、7年目以降の家賃保証額も変らなければ
6年終了時点で、残り70%の元本に対しての利回りは
10%になります。
つまり6年後に持っている物件というのは
築16年のアパート 家賃保証付き 利回り 10%
ということになるのかなと。

そう考えるとまあまあかなとも思いますが
6年間の諸費用や税負担、それに家賃保証がいつまで
付けられるのかという問題もありますね。

築年数と利回り、それに自己資金のバランス
投資判断にはいろんな要素があるものです。
うーん。なにか公式でもできないかな。

頭、文系なんで、、、無理か。

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