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2005.09.04

家賃保証付の築浅物件

半年くらい前から売りに出ている物件があります。
平成7年築 
某ハウスメーカー軽量鉄骨アパート
2DK 4戸 P8台
築浅のしっかりした物件ですが、立地は可でも
も不可でもない地方都市(自宅から車で30分)

この物件のポイントは
10年間の家賃保証付 そのうち6年間は協定額
に変更なしというものです。
これで利回りが良ければ買いなんでしょうが、
現状は保証金額に対して7%です。

微妙・・・・・

20年ローンで金利2%程度だとフローもあまりよく
ないでしょう。
利回りが低いので、自己資金中心で買うのであれ
ばまあ、それなりにいいかなとも思います。

でも、なんとなく気になるので少し見方を変えて
みました。
視点を6年後の収支とした場合にどうなのかなと。
この物件、先ほども書きましたが6年間の保証付
です。この間はほとんどリスクはゼロ
これをどう評価するかです。

すごくアバウトな計算ですが、フルローンでやるとして
利回り7%で利息2%、20年返済だと元本返済が年間
5%(つまりキャッシュフロー無し)
6年で30%の元本が返済できているはずです。
もし、7年目以降の家賃保証額も変らなければ
6年終了時点で、残り70%の元本に対しての利回りは
10%になります。
つまり6年後に持っている物件というのは
築16年のアパート 家賃保証付き 利回り 10%
ということになるのかなと。

そう考えるとまあまあかなとも思いますが
6年間の諸費用や税負担、それに家賃保証がいつまで
付けられるのかという問題もありますね。

築年数と利回り、それに自己資金のバランス
投資判断にはいろんな要素があるものです。
うーん。なにか公式でもできないかな。

頭、文系なんで、、、無理か。

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コメント

はじめまして 兵庫県在住の51歳の男性サラリーマンです 沢さんの本を読み不動産投資に興味を強く持ち関連図書も何冊かよみました その中で三光ソフランの社長の高橋誠一さんが書いている「金持ちとうさんになろう」という本があります 沢三はご存知とは思いますがその「個人年金モデル」は自己資金2千万あれば月15万のインカムゲインが得られるというモデルです。空家リスクや家賃保証等、この本に書かれてあることは収益性、諸将来的な確実性など2-3割くらい割り引いて見たほうがいいのではと思いますがアドバイスしていただければ幸いです。よろしくお願いします。

投稿: 大庭 克弥 | 2005.09.19 05:29 午後

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