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2006.03.30

金利対策

今回、3年固定の金利更新が済んだのは
一安心ですが、問題は元金均等変動金利
で借りている分をどうするか・・・・・
とりあえず、金利は小康状態のようですが
たぶん上昇傾向でしょうね。

そこで、ちょっとエクセルで繰り上げ返済の
表を作ってみました。
毎月の繰り上げ金額を入力すると、概算の
返済額の変化と残高が変化するように計算
式も入れました。
ただ関数は使いこなせなかったので算数
レベルでの算出なので誤差があります。

こうやって作って、数値を入れてみると・・・
10万、20万単位でも毎月の返済額が100円
とか違ってきます。
100円違うと年間1200円、大したことない
かなと思ったのですが、1200円は年間だ
から、これに完済までの年数を掛けることに
なるんだよな。。。。
とすると15年で18000円!
これはけっこう大きいですね。
事業用の資金で借りていて、変動金利なの
で繰上げ手数料はタダ!この点は変動金利
のメリットですね。
今まではある程度まとまった金額で繰上げし
ていたのですが作戦変更、毎月地味に返す
ことにしました。

早速今月からスタート。銀行さんには毎月
一定額を繰り上げ返済してもらうように頼ん
できました。
一番高い金利のものを集中攻撃します。

表のおかげですぐ結果がわかるので、けっこう
楽しいかもしれません。


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2006.03.19

金利の更新

6000万円、3年固定15年返済のローン
が今月末で3年間の固定期間が終了して
更新となります。
この三年間の金利は元金均等1.6%
これから3年間の固定が1.8%
多少上昇したとはいえ、低金利のメリット
を今回も確保できたようです。
月支払額は
現状     377500円
これからは 382500円
想定より余裕のある結果となりました。
さて、問題は3年後の金利情勢・・・・
たぶんあがってるでしょうね。
ただ、元金の返済も3年後にはさらに
進んでいるので、キャッシュフローの
活用さえ間違えなければ対応は可能
のようです。
すべりこみセーフといったところかもし
れません。

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2006.03.10

金利スワップ

日銀の量的金融緩和政策が解除になって
すぐにゼロ金利が解除されるわけでもない
のでしょうが、多額の借金!をしている私
にとっては、あまり気持ちのようものでは
ありませんね。
現在の借り入れ状況は3年固定金利の更
新が昨年後半から今月でひととおり完了
しますので、もし金利が上昇してくるとして
も影響がでるのは2008年後半から2009
年となります。
その時点では残債は当初借り入れの2/3
程度になっていますので、それまでにキャッ
シュフローを積み上げておけば問題はなさ
そう。
でも、問題は今年10月に竣工のマンション
のほうです。元金均等で基準金利からディス
カウントの条件となっているので5%くらい
まで金利上昇であればフローはマイナスに
はなりませんが・・・・
そこまで高くなると儲かりませんね~。
こちらのほうを一生懸命繰上げ返済したほうが
良さそうです。
と思っていたら、今日某地銀の営業さんが来て
「金利スワップ」の話を聞きました。
スワップというと大企業が使う金融の高等技術
だと思っていたのですが、法人である程度のまと
まった借り入れなら使えるようです。
その仕組みはややこしいのでこちらのサイトな
どを読んでみてください。
金利スワップ
仕組みはややこしいのですが利用方法はいたっ
て簡単、割り増しの金利を払うと変動は固定に、
また現在の金利情勢だと固定を変動に組み替
えると差額がもらえるようです。
それに、スワップを組むのは他行で融資してあって
もまったく問題なしで、借り換えも必要なし。
さらにスワップを組むことも言う必要がないそう
です。
う~ん。なんだか狐につままれたような話ですが
ひとつの選択肢として知っていて損はないようです。


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2006.03.02

いっぺんにふたつの物件

今週はいっぺんにふたつの良さそう
な物件情報が来ました。
どちらも、川上のそのまた川上
源泉情報?

詳細は支障があるので話せませんが
両方とも一桁の小さい方の億
昨日はかみさんに相談・・・・
真顔で断られました。
確かにもうすぐ「祝 借金5億」
常識のある人ならやめさせますね。

私も、まあ確かにそうだろうなということ
であきらめたのですが。

今日、長い付き合いの○○ックスの営業
さんが転勤するというので挨拶に来てくれ
ました。
話のネタに昨日かみさんに止められた話
をすると一言
「ノンリコースローン」っていう手があるよね~

なるほど、その手がありました。
金利高いし、いろいろな条件のクリアが必要
ですが、検討する価値はありそうです。

これもめぐり合わせでしょうか?


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