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2006.07.26

賃貸住宅フェアin広島

7/26の11:00~17:00
7/27の10:00~15:00(セミナーが11:50~12:40)
広島で行われる賃貸住宅フェアの会場
「白岩さんのアパート投資の王道」のブースで遊んでますので
お近くの方は遊びに来てください。
まあ、不動産よもやま話ということで。

お宝DVDや本も販売しています。あなたに一番最適なDVDは
どれか!私が選びます(笑)


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2006.07.21

屋上からの風景

お宝マンションも躯体部分はほぼ完成
に近づいてきました。
先日久しぶりに見に行ったとき、丁度
資材搬送用のリフトが来たので載せて
もらい(ちょっと怖い)一番上へ

写真は最上階(8階)の現場
下に見える枠組部分が屋上になります。
なかなかの眺望、マンションは上に行く
ほど家賃も高くなるものですが、納得し
ました。完成が待ち遠しいこの頃です。

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2006.07.19

表の物件、裏の物件

最近、高額物件にもあまり驚かなくなって
しまい、(危険な兆候なのですが)仲の良い
不動産屋さんにも、あまり上限を設けずに
話をするようになりました。(実際に買える
かどうかは別の問題です)
すると、表には出さない物件や情報が
出てくるものです。
ふ~ん。私の知らないところで、こんな情報が
飛び交っていたのね。。。。ちょっと落ち込みました。

まあ、億を超える物件というのは、今まで現実感
が無く、私自身が避けていたものなので仕方ない
ことなのですが。

やはり、物件の情報というのは、あるところには
あるものですね。

一億を超える任売物件とか、希少な土地の情報など
なかなか手を出しづらいのですが、いろいろとシミュレ
ーションするだけでも面白く、勉強になります。

全体的にはやはり利回りがね・・・
ただ、高額物件の場合は、最終的には指値が通って
プロから見ても「安い」という価格で決まることも多々
あるようです。銀行と相談して指値をしてみたい誘惑
にかられています。

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2006.07.17

ドカンと!の紹介文です。

7/25発売
エクセルでドカンと築くお宝不動産
今回の共著者 松井幹彦さんの紹介文です。


「お宝不動産」というのはサラリーマンでもできる不動
産投資の手法につけたキーワードです。沢孝史が命
名しました。本書は、その「お宝不動産」の手法をエ
クセルを使って分析し、解説したものです。

本書は、企画から刊行まで2年かかりました。執筆を
開始してからでも丸々1年。それだけに、ハイレベル
で濃いものができあがっていると思います。これまで
の「お宝不動産」の書籍よりもさらに踏み込んだ内容
となっています。

その「踏み込んだ部分」は、松井幹彦が仮説を立て
てエクセルで検証し、その内容を沢孝史が実際の
投資実績にあてはめてフィードバック、そして結果を
エクセルのワークシートに取り込むという手順でおこ
ないました。こうして得られた結果は、「お宝不動産」
という枠を超えて、広く不動産投資全般に役に立つ
ものとなりました。

いくつか例を挙げましょう。たとえば「金利変動のリスク」
への対応です。2006年7月14日に日銀はゼロ金利政策
を解除しました。
これからの不動産投資は否応なく金利変動のリスクに
さらされることになります。
この金利変動のリスクをどのように考え、どのように対処
したらよいかを、この本では真正面から、しかも具体的に
取り上げています。

そのほか「不動産価格変動のリスク」や「空き室のリスク」
などのリスクマネジメントについても、きちんと誰もが納得
のいく答を出しています。
エクセルのワークシートを使っていますから、誤魔化しよう
のない数値で、正確な対応策を知ることができるのです。
(松井幹彦)


松井さんはテクニカルライターの重鎮、またベストセラー
金持ちAさんになるエクセルの賢い使い方」の著者
としてもおなじみの方です。
今回の本は松井さんの分析力、幅広い知識に支えられて
完成しました。
「金持ちAさんになるエクセルの賢い使い方」+「お宝不動産」
=「エクセルでドカンと築くお宝不動産」ですね。

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2006.07.15

エクセルでドカンと築く!

8/25 お宝不動産 第3弾が発売になります。
エクセルでドカンと築くお宝不動産
今回はエクセルマスター松井幹彦氏との共著
特別付録でエクセルソフトのCDロムがついています。

おりしも、ゼロ金利解除が発表されました。
まさに本書の出番です。
金利変動の時代にどのように舵をとって進めばよいのか。
電卓だけでは予測が困難な金利変動と繰り上げ返済の
計算も、本書では詳しく取り上げています。
もちろん、専用のエクセルシートも用意されています。

これから不動産投資を取り巻く環境は激変してきます。

でも、不動産投資の戦略を理解しておけば
時代の変化に対応した最適な投資を行うことは可能です。

本書は、受けを狙った場当たり的な戦術の本ではありません。
投資戦略を自ら考え、行動する人達のための羅針盤となるべく
作りました。

この本とこのHPで販売している「お宝不動産鑑定ツール」を
あわせると私の不動産投資で考えていることがわかることに
なります。

ご理解いただいたあと、
「な~んだ、たいしたことないなあ」と思われる危険性も
十分(笑)あるのですが、あえて今までのノウハウをまとめて
開示しています。
25日(店頭は26日くらい)の発売となりますので、ぜひ!
尚、発売を記念して特典付でアマゾンキャンペーンもやります。
詳細は後日HP上で告知しますね。お楽しみに。

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2006.07.13

資金調達の壁

今回の物件、まあだいたい予想はしていましたが
資金調達(平たくいえば借金!)でただいま難航
中です。
今回も土地+マンション建設資金+諸費用ですから
「半端ではない」金額となります。
ですから常識からすれば当たり前なんでしょうね。
昨日、某都銀から中間報告をもらいましたが、現在
の条件では全額融資は無理のようです。
内規の問題もあるので、少し融資条件を緩和して
再度検討を依頼しました。
今日も融資担当のAくんが来てくれて、必要資料を
持っていきました。今回が初めての取引ですが、
なかなか熱心ながんばり屋です。
私の資料は現在までの物件、節税会社の資料、10
月稼動予定のマンションなど一筋縄ではいかない
量があります。
私は資料のコピーを渡すだけですが、分析するAくん
は大変です。
彼のためにも、承諾がとれるといいのですが。

不動産を購入するときに、いつも思うのですが
物件を購入するには、いろいろな人の協力が必要
です。
もし、途中で翻意してしまうと、彼らの努力は無駄
になってしまいます。
そのプレッシャーを背負うことになりますので、自分
でGOをかけたら、よほどのことがないかぎり、前に
進むべきでしょう。

はじめて不動産投資を始める人に一言だけ

不動産投資は走り出すとなかなかとめられないものです。
無理に止めようとすれば止められますが、そのときは
人の道からはずれることにもなりかねません。
決断は慎重に、決断したあとは不退転の決意が必要
です。

・・・・とはいえ、私自身いつもこのプレッシャーと不安
な気持ちの間を揺れ動いています。なかなか難しい
ものです。

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2006.07.08

新しい物件に挑戦

7/6に新しい土地の情報が入り、動いています。
土地からのマンション建設第2弾・・・・
決まると総投資額が過去最高となりそう。
けっこうスリルがあります。
スリルというよりリスクなんでしょうが。

もし、確定したら詳細はお知らせしますが
今回のプランは

「投資することによって全体として現在までやって
きた投資リスクを低減させる効果がある」

と判断しています。あくまで理論上の話ですが
たぶんそうなるはず。

もう少し検証してみます。自信が持てたらこのブログ
にその理由を書きますね。

もし、購入すると今までの投資とあわせると家賃総額
が個人分で5000万近くになりそうなので当面の問題は
「所得税」です。
法人所有が可能なら対策がとれるのですが
リスク低減との関係で、今回は個人での投資という限定
条件がついています。
そうすると、税率が跳ね上がる可能性が大きいので
さて、どうしたものか。

とりあえず、設備部分を前倒しで償却するとキャッシュフロー
と所得はイコールになりそうなのですが、問題は前倒しが
終わる15年後、そのときどうするのか

対策としてはその前に売ってしまうことが考えられますが
もうひとつ思いついたのは
売ってしまう相手を私の所有する法人にすること。
そのとき、土地は路線価、差し引いた分を建物の価格として
明記するという手はどうでしょうね。
理屈としては問題ないと思うのですが。

まあ、15年先の話なので税法も変っているかもしれないの
でそのときに考えるしかないのですが。

素直に考えると6年後に売却というのがベストかもしれません。

総額が増えると税引き後の手残りを精査しなければならない
ので一筋縄ではいかないものです。


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