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2006.08.31

エントランス仕様

先週から「お宝マンション」のエントランス仕様で
悩んでいます。
というのも、ベテラン募集会社の人から

「成約のポイントは、部屋だと思いますか?」(笑)
「え、違うの?だって住む部屋が一番大切でしょ?」と聞くと
「普通はね、そう思うでしょ。でもね、実際は違うんだよね~」
またニヤニヤしています。

と聞いてからです。

そのベテラン社員曰く
入居のポイントは「盛り上がり」だそうです。
極端な話、優秀な人が案内すると、部屋のドアにたどり着く
前に、ほぼ決めることができるとも。

つまり、こういうこと

お客さんを案内するとき、まず、周辺環境の良さ(良い場合ですが)
から始まって、ポーチ、エントランス、ホールなどのよさをさりげなく
アピールして、ここに住みたい!と思い込ませるそうです。
部屋の案内は最後の確認だと・・・・・

そのために「エントランスは大切」だと。
演出家の舞台装置みたいなものなんでしょうか。

うーん。客付けの世界も奥が深いようです。

エントランスではなく屋上の写真、やっと雨が降っても大丈夫(笑)
でも防水はまだですが・・・
2006_08240008


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2006.08.13

いわくつきの物件について考える

中古物件や土地の情報を集めていると
たまに
「格安物件」に出会うことがあります。
でも、少し詳しく調べると
ずいぶん前から広告に出ていたりします。
(気づかない私もどうかしていますが)
数年前ならそんなこともありましたが
今は不動産投資が注目されていますので
普通ならありえない話です。

なので、さらに調べていくといろんな話が
出てきます。まあ、今は重要事項説明の義務
があるので調べなくても教えてくれるはずですが

最近では

・中古アパート、築15年 鉄骨 利回り12% 立地良好
 → 隣に○○団体あり・・・
・RCマンション一棟 築20年 利回り13%
 → ○○つり部屋あり
・土地 商業地域 両面道路 格安
 → 以前○○団事務所があった。

私は、いわくつきだとストップするのですが
実際どうなんでしょうね。

実害のないものだったら、リスクに見合う利回りに
なれば「あり」の場合もあるかなあと・・・・

この3件で言えばRCマンションは、問題があるのは
その部屋のみだし、了解の上で格安で借りてくれる
人がいれば良いわけですね。
借り手がいなくても、その部屋は最初からずっと空
室になることを前提に採算を計算してあえば問題も
なさそうです。(他の部屋にも影響はするでしょうか
ら、家賃設定も低めに計算する必要もあるでしよう)

後日談ですが、実際このRCマンションを購入した人は
表面利回りで15%を確保(かなりきつい指値が通った
ようです)して、現在満室で稼動中だそうです。

てことは問題の部屋も入ってるってことだな・・・

 


 

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2006.08.08

所得税・住民税概算

最近、物件の話があると次の表を見ながら考える
ことが多くなりました。

所得税・住民税概算合算速算表
税額=課税所得金額×税率-控除額

課税所得金額         税率      控除額

200万円以下           15% --- 
200万円超、330万円以下   20%     10万円
330万円超、700万円以下   30%     43万円
700万円超、900万円以下   33%     64万円
900万円超、1,800万円以下  43%    154万円
1,800万円超           50%    280万円

物件を買い始めたころは、そんなに気にしなくても良かった
表なのですが・・・・買い進んでいくと税率も進んでしまいます。

キャッシュフローと所得金額が一致するのであれば、税率
が上がっても可処分所得から税率分を差し引かれるだけ
なのですが(といっても痛い!)不動産を購入するということ
は償却対象の建物だけでなく、償却できない土地も購入
することになるので(マンションの一室でも土地の所有権は
ついてきます)土地部分に対する元金返済は当然損金とは
なりません。つまり、フルローンの場合は建物の償却年数と
返済期間を一致させても

キャッシュフロー<所得金額

となってしまいます。この危険性については私の本でも、また
鑑定ツールでも注意を払うように紹介していますが、言ってる
私自身もつい忘れがちになることがあって・・・・・
法人を設立したり、土地は個人、建物は法人所有など、いろ
いろ対策はとっているのですが、「そろそろ限界」かもしれない
と感じています。
大雑把に言っても、一棟につきキャッシュフローと所得金額の
差が30万としても10棟だと300万になりますからね。
さらに私はサラリーマンですから給与所得があります。
これが合算されると、半端ではない税金をもってかれるわけ
です。
う~ん。税金というのは口惜しいけど良くできています。

で、話は戻りますが、物件の話

以前は、いいかなあと思う物件も、この税率表を見ながら
キャッシュフローに対して税金がどのくらい持ってかれるの
かを計算すると憂鬱になってきます。
投資リスクをとって税引き後はこれだけかあ・・・・・・
割りに合わないかも。

なにか、現状を打破できる方法がないか、検討中です。
ちょっと面白いプランも考えましたが、条件が揃わないと
(というかぎりぎりの話なので)難しいようです。税理士に
相談したら、ちょっと嫌がられました。


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