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2006.08.08

所得税・住民税概算

最近、物件の話があると次の表を見ながら考える
ことが多くなりました。

所得税・住民税概算合算速算表
税額=課税所得金額×税率-控除額

課税所得金額         税率      控除額

200万円以下           15% --- 
200万円超、330万円以下   20%     10万円
330万円超、700万円以下   30%     43万円
700万円超、900万円以下   33%     64万円
900万円超、1,800万円以下  43%    154万円
1,800万円超           50%    280万円

物件を買い始めたころは、そんなに気にしなくても良かった
表なのですが・・・・買い進んでいくと税率も進んでしまいます。

キャッシュフローと所得金額が一致するのであれば、税率
が上がっても可処分所得から税率分を差し引かれるだけ
なのですが(といっても痛い!)不動産を購入するということ
は償却対象の建物だけでなく、償却できない土地も購入
することになるので(マンションの一室でも土地の所有権は
ついてきます)土地部分に対する元金返済は当然損金とは
なりません。つまり、フルローンの場合は建物の償却年数と
返済期間を一致させても

キャッシュフロー<所得金額

となってしまいます。この危険性については私の本でも、また
鑑定ツールでも注意を払うように紹介していますが、言ってる
私自身もつい忘れがちになることがあって・・・・・
法人を設立したり、土地は個人、建物は法人所有など、いろ
いろ対策はとっているのですが、「そろそろ限界」かもしれない
と感じています。
大雑把に言っても、一棟につきキャッシュフローと所得金額の
差が30万としても10棟だと300万になりますからね。
さらに私はサラリーマンですから給与所得があります。
これが合算されると、半端ではない税金をもってかれるわけ
です。
う~ん。税金というのは口惜しいけど良くできています。

で、話は戻りますが、物件の話

以前は、いいかなあと思う物件も、この税率表を見ながら
キャッシュフローに対して税金がどのくらい持ってかれるの
かを計算すると憂鬱になってきます。
投資リスクをとって税引き後はこれだけかあ・・・・・・
割りに合わないかも。

なにか、現状を打破できる方法がないか、検討中です。
ちょっと面白いプランも考えましたが、条件が揃わないと
(というかぎりぎりの話なので)難しいようです。税理士に
相談したら、ちょっと嫌がられました。


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