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2006.09.27

減価償却費はリカバリーできるのか

みなさん、たぶんご存知だと思いますが
私は現在までに中古アパートを10棟購入して
きました。それに、10月にはマンションが完成
します。
中古アパートは個人名義、マンションは土地
は個人名義で建物はかみさんが社長の法人
名義です。
そこで、今税金のことを考えて、どんなバランス
がベストなのか(所得をどこが取るのか)のいろ
いろなシミュレーションをしています。
それについてはいろいろなパターンがあって
これからできることなのでよいのですが・・・・

過去の物件をいろいろ見ていくと、
あ~あ、失敗したなあ・・・・・
というものがあります。
それは「建物の減価償却」つまり購入時の建物
評価の問題です。

収益物件を扱っている不動産屋さんでも、未だ
にこの重要さに無頓着(というか売りっぱなし)
の人が多いので、この点のテクニックは私のセミナー
でもDVDでもくどいほど言っているのですが
それは、何を隠そう「私が失敗したから」です。
今だったら絶対やらないミスを当時は気にもとめず
やってしまっています。

これはあとから課税所得の増大という現象でボディー
ブローのようにきいてくるんですね~。
皆さん、気をつけましょう。

それで、どうしても釈然としないので、これをリカバリー
する方法がないか、のんびりした税理士さんを引っ張って
検討しています。(先生は大変だと思いますが)

ふたつほど対策を考えました。
少し費用はかかりますが、まずひとつ行動に移して
みます。
さて、どうなるか・・・・・

成功したらこのノウハウだけの口外無用セミナー
やろうかな。成功したらの話ですが。

数ヶ月しても、このことについて話さなかったら
ダメだったということで、そーっとしといてください。

まあ、やってみます。

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2006.09.23

講談社隠し撮り

先日、某週刊誌から取材の依頼を受けたので、
出版元の講談社に行ってきました。
出版社というと、あまり大きな社屋のイメージ
がなかったのですが・・・・
まず地下鉄から直結の出入り口があってびっくり。
ちょっと怖そうな警備のおじさんがいたのでそこから
入るのはやめて(不審者に間違えられるかも)地上
にでたら旧舘と新館がドーンと建ってました。
ここにも警備のおじさんがいましたが、この人は普通
だったのでそーっと入っていきました。
入ると広いロビー、受付にはきれいなおねーさんが3
人、ホテルのフロントみたいです。
訪問先を記入して渡すと無事受付完了です。
担当記者さんが来るまで、時間があったので、警備の
おじさんがあっちを向いているタイミングをみて
ロビーを携帯でパチリと。
200609211357000

ひな壇になっているところは大きな吹き抜けで自然光が
降り注いでいます。
高級ホテルのロビーのようでした。
もちろん壁は大理石張りで・・出版社って儲かってるところ
もあるんですね。石剥ぎ取ってもらいたいなあ・・・・

私のマンションエントランスは大理石は高いので大理石調(笑)
で現在工事中です。2006_09220028


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2006.09.19

あと少し

お宝マンションもあと来月には完成です。
今日は外構工事の打ち合わせのあと、現場を
見てきました。
エントランス回り、ボーダータイルと正面のタイル
が貼られていました。
イメージどおりなのでちょっと安心
全体の色調も良さそうです。

あと、細かいところで館名のロゴデザインとか
今思案中です。
マンション名は「maison felia」
フェリアはラテン語で幸福な場所という意味らしい?
ですが、なんとなく音感から決めました。

完成が待ち遠しいこの頃です。

写真はエントランス(両面道路なので表、裏側2箇所)
2006_09190066
2006_09190089

経済・政治・国際 | | コメント (2) | トラックバック (0)

2006.09.14

芦沢晃さんのセミナー

昨年、区分所有投資のセミナーをやってくれた
芦沢晃さんが9/16にセミナーを開きます。
(ただし、お宝不動産主催ではありません)

昨年、お宝でのセミナーはハイレベルで満足度
も高得点でした。
参加しそこなった人や、これから区分所有投資
を始めてみたい人には最適だと思います。
まだ間に合いそうなので、ご希望の方はこちら


それから・・・・
芦沢さんの中古区分所有の本の出版が決まり
ました。私も手伝っています。
今まで区分所有の本といえば、販売サイドのヒモ
つき宣伝本がほとんどでしたが、今回は
「純粋に投資家の視点に立った本」になります。
お楽しみに。

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2006.09.13

ある物件を見てきました

今日、検討中のちょっと高めな昭和63年築
中古マンションの部屋に入れるということで
不動産屋さんと物件の前で待ち合わせして
見てきました。

まず、最初に売り側の不動産屋さんと・・・
売主本人!も来ていてびっくり。

売主の前で難癖は付けづらいなあと思いました
が幸い部屋に入ったのは私と買い側の不動産
屋さんだけだったのでほっとしました。

さて、部屋に入ると典型的なバブル1K使用です。
20平米程度の部屋にバストイレ、洗面共通の
3点ユニット、さらに洗濯機はベランダ・・・・

ここまではわかっていたのですが
さらに追い討ちをかけるように電気温水器と電熱
コンロ、シンクの下にミニ冷蔵庫
不人気要素の展示会のよう。

部屋自体はきれいで、また天井が2550あったの
で(メジャー持参しました)いいのですが、リノベー
ションするにも費用がかかるのと、まだ強気な希望
価格で、今のところ無理のようです。

立地はいいので価格で折り合いがつけば(安く買え
れば)手直しなしで家賃を下げて満室にする手もあ
るかなと思いますが、う~ん。。。。。

中古物件は「仕立て直し」ができるかどうか、「いくら
でできるのか」これがポイントだったりします。
特にこの物件はその典型のようです。


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2006.09.10

小林大祐さん

10/7にお宝セミナーをやってくれる
小林大祐さん、通称「ダイちゃん」

彼、只者ではないです。

2年前、名古屋で開いたお宝セミナーに参加して
くれたのが出会い。

そのとき、不動産投資に賭ける熱い思いを聞いて
ずいぶんしっかりした若者だなあと感心しました。

当時は区分所有を購入したばかりだったと思うの
ですが、借主との契約内容を独自に考えて、交渉
も実際に自分でやったりしたことを熱く語ってくれ、
そして、これから一棟ものにチャレンジすると高らか
に宣言していました。

その後、メールでもダイちゃん奮戦記のレポートを
もらったりして、その内容にハラハラドキドキ(笑)
していましたが、持ち前の行動力と、明晰な知力で
普通なら「不良資産」になりかねない物件を「超優
良物件」に復活させ、有言実行を果たしたのは
「見事」です。

今回のセミナーでは不良物件を更正させる実践方法
も満載なので、中古市場に残っている「難あり」物件
への投資を考えている人や、現在、「問題児」を抱え
ているオーナーにとってとても価値ある内容です。

でも もうひとつ
「ダイちゃんのオーラに接して元気を分けてもらう」こと
で過熱してきた不動産投資の中で勝ち抜く気力をつけ
ることができるのではないかなと。

ダイちゃんを見ていると、成否を決めるのは意思の力
なんだろうなと。

彼はもしかしたら、これから日本の金持ち父さんになる
かもしれません。

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2006.09.06

9月はねらい目

えーと、関係者がこのブログを読まないことを祈ります。
でも、やっぱり貴重な話なので書いちゃいます。
クレームがはいったらすぐ削除しますので・・・

なにが狙い目なのかというと、「融資」
私は金融機関を2社に絞っていますが、昨日一社から
相談があって・・・・
詳しくはカット~

結論は、表に出ないようにしての融資切り替えの提案
その某社はもう一社の融資物件の下に担保設定して
いるのですが、その分とプラスもう一棟分くらい、追加
設定なしで借りてくれませんか~と。

もちろん、それはもう一社の繰上げとして使う予定です
が、その制約条件は表面ではつけないでやりたいと。
その話が昨日でした。

私は
「金利が上がりそうだから、今借りている金利(変動で
借りている)で3年固定だったらいいよ」といじわる発言

そうしたら、今日 返事がきました。
OK!

9月半期決算の駆け込み ねらい目なんですね。


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2006.09.02

価格と利回り

中古物件を検討するとき、いつも?と思ってしまう
ことがあります。

価格で折り合いがつかないときってよくありますね。
価格≒利回りと考えると、最後の詰めはコンマ何%
とかの攻防だったりもするわけです。

大雑把に物件価格10%が利回り1%に相当すると
して、
売り手は10%で売りたい、でも買い手は11%
で買いたくて、折り合いがつかず、平行線・・・・
これで話が一年つかなかった場合、その間に
売り手には家賃が入ってきているわけなので、
利回り10%なら、一年間で物件価格の10%分
の家賃が入ってくるはず。

具体的に金額をはめ込んでみると

5000万の物件なら一年で500万の家賃が入って
くるので売り物件とした時点から一年経過したら
4500万で売っても損得はないはずだし、買い手
にしてみても、一年間待ってでも11%の物件を希望
するのであれば、今、10%で買っても同じなのでは
ないかなあ。。。。

そんなことを考え始めるときりが無くなるのですが、
売買のとき、交渉期間中でも、お金(家賃)は常に
動いていくということを意識して大切なのでしょうね。

5000万の例で考えると
一年交渉して300万の値引きを勝ち取って
「儲かった」と思うのは「勘違い」かも。
だったら最初に5000万で買ったほうが・・・・

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