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2006.09.02

価格と利回り

中古物件を検討するとき、いつも?と思ってしまう
ことがあります。

価格で折り合いがつかないときってよくありますね。
価格≒利回りと考えると、最後の詰めはコンマ何%
とかの攻防だったりもするわけです。

大雑把に物件価格10%が利回り1%に相当すると
して、
売り手は10%で売りたい、でも買い手は11%
で買いたくて、折り合いがつかず、平行線・・・・
これで話が一年つかなかった場合、その間に
売り手には家賃が入ってきているわけなので、
利回り10%なら、一年間で物件価格の10%分
の家賃が入ってくるはず。

具体的に金額をはめ込んでみると

5000万の物件なら一年で500万の家賃が入って
くるので売り物件とした時点から一年経過したら
4500万で売っても損得はないはずだし、買い手
にしてみても、一年間待ってでも11%の物件を希望
するのであれば、今、10%で買っても同じなのでは
ないかなあ。。。。

そんなことを考え始めるときりが無くなるのですが、
売買のとき、交渉期間中でも、お金(家賃)は常に
動いていくということを意識して大切なのでしょうね。

5000万の例で考えると
一年交渉して300万の値引きを勝ち取って
「儲かった」と思うのは「勘違い」かも。
だったら最初に5000万で買ったほうが・・・・

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コメント

はじめまして。
ブログ3日目の初心者です。
以後 何卒よろしくお願いします。

実質利回り10%と11%の違いは
大雑把に回収が10年で済むことろが11年かかると解釈すればよいと思うのですが。

私は この考え方です。。
ここに税金(特に減価償却)がかかわってくると このシミュレーションが 非常に難しくなります。
私は土地が減価償却できないならと 購入時に税理士に怒られる裏技を使うことがありますが。。
さらに その時点での総キャッシュフロー額を熟慮しないと以後の融資枠に影響が出てきます。

私の友人で 短期間で4億まで達成した後 1,2年足踏みしていた者がいます。

とはいえ、表利回り10%の物件を 購入していかなければならない時代に突入して
自分の使う収益還元出法やら 適正家賃による積算で
本当に 10%の物件で 直感が働けば 即買いしようとは思っていますが。

中古物件は まだ扱ったことがありませんが、
おつきあいのある設計士を連れて 勉強がてら物件を見て回っております。

近いうちに 金利上昇局面が訪れた時に
金融機関より 物件が出回りだした時に備えてです。

それまでに 既物件のキャシュフローを大事にして
融資枠を広げようかって考えてます。

王道を行かれる方に コメントさせて頂いて申し訳ございませんでした。
ご意見賜れれば 幸いです。

投稿: hatti | 2006.09.19 08:23 午後

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