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2006.11.29

久しぶりに遠い物件をフォローしてきました。

私の持っている中で一番遠いのは浜松の物件です。
車で一時間ほどかかります。
1K18室でそこそこちゃんとまわっていたのでほとん
ど見にも行かなかったのですが、最近滞納の続いて
いた2戸を出したら(管理会社の保証期間なので実害
はなし)空室くせ?なのか、年末までに追い出したの
もふくめ5室の空きになりました。
さすがに5/18はまずいなと今日様子を聞きに管理
会社さんへ行ってきました。
到着すると、そこに入居希望者が・・・・・
こういうのを虫の知らせというのでしょうね。
これで、ごく普通の人でしたらなんにも問題はなかった
のですが、
みると「怪しい○○人」男性二人です。一人は日本語
が話せて付き添い、入居希望者は話せません。
受付の女性が私に事情説明
入居者の妹の夫が日本人で保証人になる。
仕事も決まっているなどなど
目の前に本人がいるので話しづらい様子でしたが
私にはどうしても「怪しい○○人」にしかみえません。
「大学生が半数以上入居しているアパートなので、学生
中心で入居してもらっています」とやんわり断りました。
彼らが帰ったあと、お店の人とざっくばらんに話しました
が、やっぱり皆さん同意見のようでした。
いろいろと難しい問題もあるのでしょうが、回りの影響
を考えると仕方ないですね。
空室の方は、5室のうちすでに2室は決定したそうで
残りも問い合わせが多いとのこと。ちょっと残っても3月
になれば大学生で決まります!と力強いお言葉。
安心して帰路に着きました。
???そういえば物件を見るの忘れました。
もう2年くらいは見ていない気がします(笑)

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2006.11.23

久しぶりのセミナーを終えて

お宝セミナーで私自身が話したのは2年ぶりでした。
参加してくれた人の半数以上は、なんとなく見覚えの
ある人達で、多少のことは「大目」にみてくれるかなあ
と、ちょっと気楽に、それから主催者に気を使わないで
いい分、本音で話せたかなと。
あたたかく最後まで見守ってくれた皆さん
ありがとうございました。本当に感謝しています。

沢孝史

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2006.11.10

村松さんからのご挨拶です。

11/18のセミナー 私の相棒村松さんから皆さんへの
ご挨拶です。  

みなさんこんにちは。

沢さんのコンサルタント?の村松です。
相棒と言ってもらったほうがしっくりしますが・・・・・。

わたしは大学卒業後、約20年間不動産業界に携わり
今年の3月に不動産業者として独立開業しました。

仲介はもちろんやりますが、
メインは「不動産と建築のコンサルタント」です。

沢さん曰く、
「コンサルをメインでやるって人は県内じゃ村松君だけじゃない・・・!?」
とのことです・・・・・。

税理士事務所が節税として不動産投資を勧めるというのは
たまにあるパターンですが、彼らの勧める不動産投資では
節税→不動産賃貸業はあまり儲からなくても節税効果が
あるので問題なし!と世間一般の常識では「おかしい」論法
がまかりとおっています。

私がコンサルしてきた案件は、そんなごく一握りの富裕層
だけに通用する投資ではありません。

節税効果を考慮してやっと収支がプラスになるものなど最初
からやる必要はない投資だと考えています。

私の考えている投資はあくまで「その投資のみの収支で
必ず利益をだし、キャッシュフローも着実に生み出すもの」
です。

税金は利益が出たものに対して、どうやって節税していく
のかを考えるのが本筋、「税効果を考慮しないでも確実に
プラスになる投資」を目指します。

そのひとつの手法として今回土地から購入するマンション
建設の話をさせていただきます。

新築マンションの建設は、決して難しいものではありません。
ただ、ひとつ間違えるとそのダメージは非常に大きなものに
なります。
今回は自分で新築することのメリットと失敗しない方法をお
話します。

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2006.11.08

二番目のタイプの投資家になりたい人のために

ちょっと迷ったとき、不安になったときに
私は「金持ち父さん、貧乏父さん」を拾い
読みします。

今日もそう。マンションが完成してほっと
しているところですが、やっぱり不安もあります。

そうしたら、丁度勇気づけてくれることが書いて
ありました。持っている人は開いて読んでみて
ください。

以下177ページから抜粋
投資家には次の二種類がある。一つめは一番
よく見かけるタイプの投資家であらかじめパッケ
ージ化された投資を買う人だ・・・・・
たとえていうなら棚に並んでいるコンピュータをその
まま買う人にあたる。
二番目のタイプの投資家は投資を自分で作り出す
人たちだ。・・・・
コンピュータの部品を買ってそれを組み立てるタイプ
の人だ。
私はコンピュータを組み立てることはできないが、
ばらばらになっているチャンスを組み合わせることが
できる。
金持ち父さんが私に教えようとしたのは、この二番目
のタイプの投資家になることだった。
ばらばらになったものを集めて組み立てる方法を学ぶ
のは重要なことだ。
なぜなら大きな勝利はそういうところにこそあるからだ。
 ロバートキヨサキ 「金持ち父さん貧乏父さん」より

私が土地から仕入れて試行錯誤しながらマンションを
建てたことも、分類すれば二番目の投資家なんだろうな。

またこの本に背中を押してもらったようです。

二番目の投資家として不動産投資に挑戦したい人
11/18のセミナーで会いましょう。


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2006.11.05

鍵の引渡し

お宝マンションの建物の引渡しが完了しました。
まだ手直しを依頼している部分が残っているの
ですが、早めに入居したいという方もいるよう
なので、直しは入居後も続きそうです。
30室分の鍵や、いろいろな設備関係の鍵など
全部で50箇所分くらいです。
中にはどうみても鍵とは思えない形状のものも
ありますが、これも安全対策のためということ
です。いろんな工夫があります。

それから怖いなあと思ったのは「マスターキー」
この鍵ひとつで全部の部屋を開けることができる
のですが、もし、紛失してしまったら全部の鍵が
危険になるわけで保管には細心の注意が必要
ですね。
このキーだけは別の箱に入っていました。

大半の鍵は管理会社さんに渡してホッとしました。
彼らはこの管理が本業になるので当然なのでしょう
が、私のかわりに煩雑な仕事を請け負ってくれるこ
とには改めて感謝です。

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