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2006.12.30

一年間を振り返って

今年も残すところ、あと一日・・・

本年も大変お騒がせ?いたしました。

さて、今年印象に残ってることは・・・

やっぱりお宝マンションの竣工です。
いろいろと大変なこともあり途中
「本当にできるのだろうか」と不安
になったときもありましたが、おかげ
さまでなんとか完成、入居も順調です。

これからが「賃貸事業」として大変なの
ですが、なんとか第一関門はクリアで
す。

松井幹彦さんとの共著
「どかんと築くお宝不動産」発売
これは松井さん、技術評論社さんの力で
しっかりしたものができました。

お宝セミナーも個性的な講師の方々に
それぞれマニアックな内容を披露してもらい
ましたね。

最後は久しぶりに私自身もセミナーに登場
かなり緊張しました。

あと、全賃さんのセミナーもいったり、
調子づいてビル経営さんのセミナーもやって
しまったり(ビル経営さんの読者は私の投資
とは微妙に違うと思うのですが)

ラジオNIKKEIさんのセミナーでは逢坂ユリ
さんの隣でご機嫌だったり

うーん。ほんとにお騒がせして申し訳ありません。

でも、まあ、こんな性格は直らないので
来年もきっと「お騒がせ」します(笑)
皆さん、ちょっと息切れしながら、いつまでも
若いつもりでいるおじさんを「温かい目で」
大目にみていただけると助かります。

さっそくですが

まず第一弾 1/20にタニアさんのセミナー
がありますので、ぜひどうぞ。

それとグローバルオーナーズという雑誌で
連載が始まります。
と引き受けてみたものの、「大丈夫だろうか」

それから、今ゲラをチェックしているのです
がお宝セミナーの講師、芦沢晃さんの
中古区分所有の本が、来春には筑摩書房
さんから発売になります。
お宝不動産推薦図書(笑)第一弾です。

本年も皆さんのおかけでお宝不動産サークル?
も大変楽しく、また有意義な活動ができました。

来年もよろしくお願いします。

沢孝史


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2006.12.20

谷口さんにセミナーをお願いしました。

全賃セミナーでも大人気、賃貸新聞や
専門誌グローバルオーナーズでも大きく
取り上げられている谷口篤志さんに
セミナーをお願いしました。

彼は2年前のお宝セミナーに来てくれてから
親しくさせていただいています。

当時はまだキャッシュフロー赤字、空室は
当たり前
の物件を抱え、四苦八苦していま
した(笑)

他人事ながら、心配していたことを思い出します。

そんな彼が、今は満室、高利回り物件を数多く
所有するスーパー大家さんに大変貌しました。

当時の苦境を知っている私には

「魔法」を使ったようにしか思えなかったのですが、
彼は魔法使いではありませんでした。

またどこかに打ち出の小槌を隠し持っていたわけ
でもありません。

持っていたのは、冷静な分析力と状況にあった
戦略立案力、そしてそれを実施する意思の力です。

債務超過物件からのスタートは、物件を持っていな
いサラリーマンよりもずっと大きなハンデだったはず。

それを克服してきた軌跡と、それを実現するために
不可欠だった戦略的な不動産投資の考え方、それ
を伝えることが今回のセミナーの目的です。

私自身も不動産投資にかぎらず、たとえばサラリーマン
の仕事においても(まだ私は現役サラリーマンです)
いつも戦略と戦術との関係を意識して判断するよう
にしています。(まあ、たまには戦術のみに突っ走る
こともありますが)

それは、
「戦術の誤りは戦略が正しければリカバリーできるが
戦略の誤りはいくら戦術を駆使したとしても克服する
ことができない」
からです。

谷口さんの投資が成功している一番大きな理由は、
まず戦略を考え、それに基づいて戦術を実行して
いる
からではないでしょうか。

このセミナーでは彼の成功の軌跡を凝縮し、一番
大切な不動産投資戦略をメインに、そして具体的
な戦術も話してもらうよう、欲張りな2部構成にしま
した。

彼の論理的、合理的な思考、そして実際にやってきた
ことを聴くことは、不動産投資の最終的な勝者となる
ための大きなきっかけになるのではないでしょうか。

私は今からとても楽しみにしています。
できれば皆さんも一緒に

     非常識なアパート投資
~アパマン戦国時代に勝ち残る戦略と戦術~

沢孝史


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2006.12.19

怪しいパンフレット その3

さて、○未来通信 最終回?です。

最後は「わざわざ大家さんむけに」作られた
と思われるチラシから

不動産オーナーの悩みも中継局オーナーで解決!

不動産オーナーの悩み

物件選び           
家賃滞納・空室
老朽化によるリフォーム
将来性

中継オーナーなら

推薦エリアを選ぶだけ(どこが推薦なのか興味あります)
ユーザー開拓の必要なし(顧客は皆無でした)
メンテナンスの必要なし(機器自体がガラクタ)
将来性にも期待が持てる(倒産)

とあります。(かっこ内は結果)

まわりには飾った言葉がならんでいます。
たとえば
・弊社のサービスは多くのユーザーに支持され、設立依頼
8年連続で2ケタ成長を続けています。
・オーナーの声
以前はアパートの家主でしたが若手相手の物件だったので
家賃の滞納が多くてウンザリしていました。その点中継局
なら黙っていても毎月口座に間現金が振り込まれるのが
魅力ですね。管理の仕事が全く必要ないんですよ。

う~ん。大家さんか、不動産業者の中に裏切り者がいて
作ったような内容だな。
けっこうツボを押さえています。

今回、不動産とは関係ないブログを長々と書きました。

私も含め、不動産投資をやっている人や志す人は
「利回り」という言葉に敏感です。でも収益を目指すあまり
回りの状況が見えなくなってしまう危険性もあることを
常に自覚していかなければならないでしょう。

私自身、このパンフ、怪しいとは思いましたが
本当に詐欺だとまでは思いませんでした。

反省の意味もあり、また忘れないためにも書いておきます。

同様?の意味で塩漬け株も持っています
ってこれは違うか・・

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2006.12.17

怪しいパンフレット その2

「近未○通信」 のパンフレット
詐欺だとわかって読んでいると変かなと思いますが
わかっていなければ、信じたかも・・・

では、今日は2ページ目。

「IP電話中継局 オーナー募集」
と大きな文字、例によって色はグリーンです。

次にちょっと小さく
「通話料から得られる継続収入で、ゆとりある生活を」
これは背景が橙というか、南欧風の家の壁の色みたいのの白抜き
お金に関係する話の定番色ですね。

そして、囲み記事で
メリット1 知識・経験がなくても起業できる!
メリット2 自由な時間とゆとりを手に入れられる!
メリット3 性別・年齢に関係なく継続収入が得られる!
とあります。

その説明では
国内・海外の中継局をお選びいただけます。
ユーザー通信料の一部を収益として継続的にお支払いいたします。
○未来通信が責任を持ってお預かりして・・・
IP電話・通信事業の知識や技術は一切必要ありません。
実際にお忙しい医師や会社員、エンジニア、主婦など多くの方が
副業として収益を上げられています。
などなど

その下に小さい文字で
初期費用1132万7400円 (税込)

良い話ばかりです。
顧客が
「IP電話・通信事業の知識や技術は一切必要ありません」
というのは特に[近未来○信にとって]とってもいい話だった
ようですが。

小さな囲み記事で
「ナント通話料最大83%割安」
とあります。これはプリペードカードの話
唯一の売り上げといえるものと報道されていたカードのこと
ですね。

さて、このページで不審なところは・・・・・
うーん。おいしい話ばかり書いてあることくらいでしょうか。
記載内容を実際に調べて実態を確認しないかぎり、見や
ぶるのは難しそうです。

とくに、IT系がまったくわからない人にとっては
「そうなのか~。凄い事業だな」と思ってしまいますね。

落ち着いて考えると近未来通○にとって
「IP電話・通信事業の知識や技術は一切必要ない→無い人」
に中継局のオーナーになってもらって、その出資に対して
高額な配当を出すことになにか意味があるとは思えない
のですが、そんなことよりオーナーのメリットに目がいって
しまいそうです。

怖いパンフだなあ。

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2006.12.16

怪しいパンフレット

今だから笑える「怪しいパンフレット」
実は持っているのです。

なにかというと「近○来通信」のパンフ!

某不動産系フェアで派手なブース出してました
からね~
そのときにもらったものです。

当時はたくさんのコンパニオンを動員してました。
今思えば「キャッチセールス」みたいなものですね。
もっとあくどいか・・・

私も含め、うまい話にはひっかからないよう、パンフ
を読み返してみましょう。長いので何回かに分けて
紹介します。

今回は最初のページ

とても上質な紙でできて、みた目はしっかりしたパンフ
です。銀行の投信とか、生保のパンフみたいな感じ

左上に マーク入りで○未来通信
右上には事業説明会開催中(要予約)
とあります。

そして中央に

「IP電話中継局オーナーをご存知ですか?」
ときて

その下にグリーンの下地に白抜きの世界地図

下方に
「独立・起業・副業をお考えのあなたへ
印税的収入。営業活動一切なし。」と・・・・

このコピーの流れ、見事です。
まず、問いかけで「何」と思わせて
印税的収入だからなあ。
それにグリーンの色調は安心感を持たせてます。

いやいや、この表紙だけ見れば、まっとうに見えます。
ほんと。私も事件にならなければ、説明会くらいは行った
かもしれません。

そう思ってたら友人が街頭でキャッチされて話を聞いた
そうです。それによると

セールスは若い女性・・・男だとつい聞きたくなってしまう
ような人だったとか

だいたい話を聞いて、でも彼はけっこう賢かったので
セールスに向かって

「でもIP電話って通話料タダですよね。タダなのに料金
がもらえるっておかしいのでは?」
と聞いたそうです。

そうしたら、セールスの女性は口ごもってしまい、強面
のおっさんが出てきて、意味不明の説明をしてくれたそ
うです。当然納得しないので、さらに質問すると

「あんたは契約する気があるのか」
とすごまれたので

「そんなわけのわからないものに金なんかだせるか!」
と反論して出て行ったとのこと。

これで彼の場合は難を逃れたのですが、気の弱い人
だったら、すごまれて契約してしまうケースもあったの
ではないでしょうか。

そういえば、事業説明会にアポイントをとって聞きに
いった人は自ら出向いて行ったのだから訪問販売法
のクーリングオフ制度も使えないでしょうね。
この「要予約 事業説明会開催」も彼らの常套手段
なのではないでしょうか。
いろんなところに罠がしかけてありそうです。

続きは次回で

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新鑑定ツールが発売になりました。

お宝不動産鑑定ツールが今回エクセル
のプロ、松井幹彦さんによって、
バージョンアップしました。
とてもいい出来(自画自賛)となったので
名前もちょっとかっこよく
「リアル キャッシュ フロー」と命名しました。

新機能の主な点ですが
・金利が途中で変ったときにもシミュレートできる
・家賃下落率を細かく設定できる
・税率の設定によって最終キャッシュフローを試算
できる。
・売却のシミュレーションもできる
・新築のシミュレーションソフト付

あと、いろいろと細かい変更点がありますが、
一言で表すと
「かゆいところに手が届く」ソフトになりました。

松井さんとコラボレートした力作です。
ぜひ!

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2006.12.04

逢坂ユリさんの新刊本

ラジオNIKKEIのセミナーでご一緒(となり
でデレデレしていたという参加者の目撃情報あり)
させていただいた逢坂ユリさんから新刊本
をいただきました。
今日12/4発売なので、明日あたりには
平積みされているでしょうか。

「夢をかなえる投資塾」 かんき出版
真っ白のカバーに小さな赤文字です。
さすが逢坂さん、スマートです!

早速拝読させていただきました。

株、為替、投資信託、まあここまでは普通
かなと思ったら
現代アート、ダイヤモンドまで話が続いて
います。
なんでもこなしちゃうんだな~
そういえば、この前会ったときも最新のPC
みたいにサクサクっと話してたし、やっぱり
切れ者は違うのですね。

でも全体のトーンとしては、
「すぐ儲かりもうかりまっせ、お客さん」
ではなく
投資をするときの基本的な考え方と
中期で考えたときに、具体的には何が
有望なのか(短期ではなく)を、かなり
突っ込んで書いてあり、私みたいな
紙の投資ベタにはとても参考になりました。

本の帯に
「3年後にお金を呼び込む人になる。」
とありますが、この姿勢とてもいいですね。

不動産以外の投資を考えている人
私みたいに紙の投資が下手な人
ぜひ読んでおきたい一冊です。

夢をかなえる投資塾 逢坂ユリ


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2006.12.03

不動産のキャピタルゲイン

今日、ある人がちょっと相談があると自宅へきました。
まあ、私のところへの相談だとたぶん「不動産」だな
と思ったら「当たり」でした。
それによると
3年前、金融機関からの依頼で店舗付マンションを
フルローンで購入した(つまり任売)
今、欲しい人がいて、売却すると税引きで数千万の
利益がでるのだが、どうしたらいいのか・・・
持っていても年間一千万を超える家賃でフローも半分
くらいはあるのでもったいない気もするが・・・
どっちにしても、この投資は「勝ち」なんだなあ。うらや
ましい話です。
フルローンで自分のお金を一銭も使わないで3年で
数千万かあ~。腹八分目(でも満腹感あり)なんだから
確定したらどう?と話してアドバイス終了です。
いいなあ・・・


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