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2007.01.30

固定資産税評価 結末

昨日、お宝マンションの固定資産税評価の
担当者が再訪してくれました。

一室40平米を超えるかどうか、彼も一生懸命
シミュレーションしてくれましたが、普通に計算
すると38平米、タイプ別に分けて計算した場合
には、全30室のうち14室が39.5平米!

あと0.5平米たりません・・・・・・・

こちらが有利になるように努力してくれたので
「もはやこれまで」といった感じです。

逃がした魚は大きいと言いますが

もし、14室の0.5平米がなんとかなったとしたら
500万までの節税にはならなかったとしても
不動産取得税と5年間の軽減措置で200万は
節税できたはず。

私のHPは、

「行動する前に事前に勉強することが大切」
という趣旨で活動していますが、自分自身が
これでは「面目丸つぶれ」と反省しています。
(というかとても悔しい)

このブログに来てくれている皆さんは
私を「反面教師」として悔しい思いを
しないでくださいね。

やれやれ・・・

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2007.01.26

固定資産税評価で失敗しました。

お宝マンションの固定資産税評価の担当
の方が図面、見積もりを見せてほしいと
いうことで、先日お会いしました。

それで・・・、いろいろと聞いて
「あ、失敗した~」と

というのも、一室40平米以上の場合は
取得税が実際のところはかからず、また
5年間固定資産税評価は半額で済むと
いう規定です。

私のマンションは今回一室32平米程度
ですから、到底無理だと判断していたの
ですが、その評価方法を聞いてみると
もしかしたら活用できたのかもしれません。

というのも、一室40平米以上という区切り
は「共用部分も換算して40平米以上」だっ
たのです。

この「共用部分」のことを知っていたら
つまり、部屋自体は40平米無くても、合算
したら超えることができたかも・・・・

ざっと試算したら、私の場合は37平米を超え
ていましたので、あと3平米弱だったらベランダ
の幅を狭くしたり、共用部分を少し拡大すれば
達成する可能性があったのです。

うーん。ざっと計算してもクリアしていれば500
万くらいは税金が節約できた勘定です。

しっかり調べたつもりなのですが、見逃している
部分があるものですね。

口惜しいですが、仕方ありません。

もし、これから新築をやられる方がいましたら
いろいろと研究してみてください。もしぎりぎり
だったら、微調整してクリアできるようにがんば
りましょう。百万単位で違ってくると思います。

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遅ればせながら

今週は会社員の仕事のほうで出張があったりして
なかなかブログを書けなくて・・・

ということで大変遅くなりましたが、1/20の谷口
さんのセミナー、大盛況のうえ、無事開催すること
ができました。
ご参加いただいた皆さん、それともちろんすばらしい
講演をしていただいた谷口さん、本当にありがとう
ございました。

今回のセミナー、私自身本当に勉強になりました。
とくに、自分の投資について「胸に手を当てて冷静
に振り返る(反省する)」貴重な内容でした。

最近は、セミナーの常連さんも多いので、終了後に
いろいろと感想を聞いてみたのですが、皆さんも
「反省しました」「う~ん。耳が痛い・・・」と

はい。忘れないように、DVDが完成したら、もう一度
見直して復習します。

それと、ニュースです。

お宝セミナーの講師をしていただいた芦沢晃さんの
本がもう少しで完成しますが
「お宝不動産セミナーブック」というシリーズ?
第一弾ということになりました。
3月には発売となります。お楽しみに

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2007.01.14

融資姿勢の変化

和合実さんのブログは貴重な情報や
考え方が凝縮されていて、とても参考になります。

「金融庁の睨み」では、銀行の融資姿勢の変化
についてコメントしていますが、実際ファンド向け
融資にとどまらず、個人向け融資も影響してい
るようです。

私の知り合いの話でも、今までだったらフルローン
可能だと思われる物件が、
「とにかく一定割合は自己資金を入れてください」
と言われています。

それが、仮に1億で8000万の融資が着つく物件
であっても、8000万で買える場合は1600万の
自己資金が必要、という訳のわからない条件がつい
ているようです。

まあ、すべての銀行が右へ倣えということでもない
のですが、傾向としてだんだん融資条件が厳しくな
っていくことでしょう。

ですが、和合さんの指摘のとおり、環境の変化は
チャンスでもあります。

私もアンテナを高くして情報収集に努めたいと思い
ます。

でも、普通のアンテナでひっかかってくるかどうか・・・

アンテナ探しから始めないといけませんね。

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2007.01.13

利回りをどう考えるのか

今、ある土地について購入を検討しています。

土地を購入するといっても、当面はその上に
建物を建てるつもりではありません。

でもちょっと工夫すると利回りが6%くらいになり
そうです。

そのままで6%だったらいいかなとも思いますが
減価償却がとれないので、これをフルローンの30
年で購入すると、キャッシュフローは出なくて、所得税
分は持ち出しになります。

さて、この投資が良いのかどうか・・・

有利な点として

建物が建っていないので、出口としては、売却時の
価格は土地の相場になるはず、つまり相場が下がら
なければ期待利回り=6%となるはずです。

期待利回りでみた場合、建物付の場合は、その減価
償却や、収益力の動向があるので、利回り10%でも
10年後の期待利回りが下がる可能性が大きいので
その点からは、更地6%というのは悪くないのかもしれ
ない・・・・

土地購入でキャピタルゲインを目指すつもりはありません
が、でもある時点で売却しなければ含み益は出せないこ
とも確かだし・・・・
などなど、あれこれ考えていいます。


不動産投資は奥が深いなあと改めて感じています。

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2007.01.11

わかる人にはわかるもの

1/20の谷口さんのセミナーなんですが

谷口さんは以前より知っていて、彼の凄さ
もよくわかっているので、今回、私自身は
本当に聞きたいと思っているのですが。

でも、ちょっと地味目なので、皆来るかなあ・・
まあ、でも私がじっくり聞きたいので少ない
ほうがいいか(笑)
と思っていたら

会場がちと小ぶりということもありますが
もうあと少しで満席になりそう。

う~ん。このHPとか、メルマガ読者の皆さん
「よくわかってる・・・・恐るべし」

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2007.01.02

明けましておめでとうございます。

みなさま 
明けましておめでとうございます。


さて、今年は猪年、私は年男なので
また今年も一棟くらい・・・とも考える
のですが

でもね~、次に私が年男になるときは
「還暦」なので、ローンの年数とか、
残債と年令のバランスなども考えなけ
ればならないなあと。

思うのですが、不動産投資の収益性
(利回り)を考えるときには回収期間と
残価の問題がとても重要なポイント
だなあと。

特に、あと余命何年(笑)元気で遊べる
年数が何年あるかとか、それに対して
その投資の利益が実現する期間が合致
するのかどうか。。。

これは、投資として有利かどうかの判断
とは切り離して考えるべきでしょうね。

たとえば、果実のなる木を育てるとして
その木の寿命と果実のとれる個数、そし
て価格のバランスは一緒としても、
「いつからその果実は食べられるのか」
「食べられる期間とその量はどのくらいか」
という点を確認する必要があります。

計算上正しい投資であっても、個人にとって
適正な投資であるとはかぎらないということ
でしょう。

今年はそんなこともちゃんと考えて、行動します。
はい。衝動買いはいたしません。

本年も宜しくお願いします。


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