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2007.05.31

契約完了

先日から話の出ていた中古マンションですが
5/29に契約しました。
停止条件は融資と先方の抵当権解除ですが
私の融資はOKが出ているので、ほぼ確定です。

今回はRC 3階建 築17年 1DK 27平米 15室
現状 表面利回りで10.4% (今も満室)
入居は大学生がほとんどです。

購入を決めた理由は

近隣に学生向けアパートはあるがマンションは少なく
商品力があること
現在も大学生、特に女子学生に人気がある
27平米あり、リフォームの選択肢が広い
壁式RCで遮音性も良さそう・・・

そして、一番のポイントは
「現状の家賃が安相場よりいため、手を加えて家賃アップ
→利回りアップが望めること」

問題点は現在の建物の保守状況が悪いこと
管理会社の管理がまったくダメの2点

でも、これは対策すれば直せることなので問題なし
(多少費用はかかりますが)

どんな物件になるか楽しみです。

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2007.05.30

ユーチューブ

この前書いたブログ「ちょっとまだタイぼけ」
の水陸両用車?の動画をユーチューブに挑戦して
アップしてみました。
見れるでしょうか。

suirikuryouyousha

残念ながらきれいなおねーさんは出てきませんが
最後に出てくる桟橋代わりのパレットがオシャレかも。


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2007.05.27

和合節炸裂!

お宝不動産セミナー in 大阪

無事 大盛況で開催することができました。
これも、和合先生、そして、熱心に聴講された参加者
の皆様のおかげです。
本当にありがとうございました。

和合さんの話、ちょっと怖いくらい「凄さ」があります。

今回は、中上級者向けということで、遠慮なく話して
もらいましたが、やはり経験の深さが話の深みとして
伝わってきました。

私の3つの物件を評価してもらいましたが・・・・
最も良いという物件は一致(あ~良かった。だって来週契約です)
それ以外の二つは・・・
私が考えていたのと順番がちが~う!そうか~
そういう面も考えなければいけないんだなと。。。。
まだまだ修行が足りないようです。

こんな様子でした。(和合さんは顔は出せないので覆面してあります)

2007_05260005

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2007.05.22

ちょっとまだタイボケ

先週は「仕事」でタイでしたので、
まだ調子が戻りません。
バンコクは相変わらず景気がよく、
バーツは日本円に対して一年で20%くらい
上がっています。現在1バーツ3.6円
まだまだ上がるかもしれません。
今はクーデターあとの暫定政権なのにね。
為替も多少管理されているのでしょうか。

日本向けにout to in している分は
3.6だと採算割れだと思われます。

数年前は顧客から
「タイで作ったほうが安い→日本
の価格もタイの価格に合わせろ」と強引に
迫って下げさせられたものですが、
今はどう考えてもタイの部品のほうが高い
はず、でも知らん振りで値上げしてくれない
のですからひどいものです。

まあ、グチはさておき、
タイももう少しで雨季に入りますが、今年は
その時期が少し早いようです。
これも温暖化の影響でしょうか。
ちょっと田舎にいったらこんな感じでした。
2007_05170013

道路がほとんど「川」です。

今のところ田舎だけですが、チャオプラヤー川の一部
でも氾濫したらバンコクはやばい・・・
最近地下鉄も開通しましたが、この時期は乗りたくない
です。

タイネタはこんなところで
(水の中を進む動画もあるのですが、どうやればアップ
できるのかな、ユーチューブ? また次回)

5/26(土)の大阪 和合さんのセミナー
予定数まであと5名のみとなりました。
今、私が検討している3物件 公開します。和合さん
がどう評価するのか、とても楽しみです。

ご希望の方は急ぎ申込みください。

 


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2007.05.13

小林大祐さん

昨日、名古屋で開かれた
「大家さんのための満室経営実践会セミナー」
に参加してきました。
主催者はもちろん小林大祐さん

内容は、お好きな人にはたまらないという
ディープな世界ですが、満足度は5点満点中の10点!

大ちゃんさすがです。
お宝セミナーもうかうかしていられませんね。
5/26の大阪セミナーがんばります。はい


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2007.05.12

新規物件

先日、一件売却したあとに話が来た新規
物件ですが、なんとか入手できそうです。

銀行はフルローンOK 1.75% 3年固定
もう少し固定期間を引き延ばしたいところですが
あちらもいろいろと事情があるので、また許容範囲
内なので今回はこれでいこうと思います。

あとは、売主から仲介業者さんが最終承諾を
とってくれれば決まりです。

これが決まると、結果的に今回の買い替えによって
差し引きの借り入れは3000万増加しますが

1 遠方物件(車で1時間)が車で5分に
2 木造アパートがRCマンションに
3 H1年築→平成3年築に
4 利回りはほぼ同一

という結果になります。ぜひ決まって欲しいものです。

来週は「仕事」で バンコクへ行ってきます。

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2007.05.07

始めて物件を売りました

7年前くらいに購入した物件のなのですが連休中に決済
が終わり、、初めて売却しました。

決済が完了したあとの気持ちは
「手塩にかけた娘を嫁に出した気分」でしょうか。

新オーナーになった方には、つい
「娘を×物件をよろしくお願いします」といいました。
満室で渡せて、利回りも相場より高く、それに契約書で
建物価格を大きくしましたので、嫁ぎ先でも「良い嫁」に
なってくれるかなと期待しています。

新オーナーさま、くれぐれもよろしくお願いします。
もう少し手をかけて管理会社さんをうまくコントロールでき
れば家賃ももう少しあげられるのではないかなあ。
そうすれば利回りもさらにアップできるかも・・・・

そんなに未練があるなら売らないほうが良かったのでは
という意見もあるでしょうし、私もかみさんから
「売らなくても良かったんじゃない?」と言われる始末・・・

でも、ここで利益を確定しておくことも大切ということと
新築マンションを建てた目的の一つは物件を入れ替えて若返り
を計るというものでありその目的を達成しておくことも投資全体
からは必要なのではと思い、後ろ髪をひかれつつも、客観的な
判断としては間違っていないと言い聞かせています。

今度、大阪でセミナーをやってくれる和合さんの教えから
も正解だったのではないでしょうか・・・・

またこの物件はもっている中で一番遠いものでしたから、
近くの物件にうまく入れ替えられるといいなあとも思って
いました。そうしたら・・・・

来ました~。早速今日買い付けいれてきました。
明日、銀行と交渉です。
不動産は縁もの、これは大切にしないと


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