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2007.06.29

決済完了

本日中古のマンションの決済が完了しました。
なのでもう公開してもいいかなと
茶畑の緑がまぶしい(笑)
いかにも静岡です。

さて、これをどうやってリフォームしていくか。
相見積もりで一社は外壁、屋上込みで400万前半
できれば300万後半に押さえたいところです。

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2007.06.26

お申し込みはお早めに

7/7にギブコムさん主催で、7/14はマザーズオークション主催のセミナーで講師をさせていただきます。
私の不動産投資に関する基本的な考え方と、最近の状況についてのお話になると思います。
どちらも太っ腹な会社なので「無料」です。ギブコムさんは本のおみやげつき、マザーズオークションもたぶん付けてくれそうです。
「無料」とはいえ、こんな風に話してくださいとか、この話にはふれないでとかは一切ないので「好き勝手」にしゃべらせていただきます。
どちらもほんとに度量の大きい会社ですね。

内容は、時期も近いということで私の不動産投資の見方はそんな短期間で変わることはありませんから大体同じ流れになると思います。

もしお時間がありましたらぜひ!

7/7   ギブコムさん主催セミナー
7/14  マザーズオークションさん主催セミナー

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2007.06.17

中古マンションの購入確定

契約を済ませていた中古マンションですが
売主側停止条件の抵当権設定解除について
銀行からOKがとれたということなので、これで
購入できることになりました。

ここまでくれば、概略を話してもいいかと

物件価格8000万
RC3階建て 27平米1DK15室
駐車場 7台
築17年
土地200坪
現在満室 表面10.4%

融資限度は物件価格+仲介手数料+火災保険料まで
ということは8300万くらいです。

自己資金は移転、登記費用と不動産取得税となります
ので300万くらいになります。

融資期間は25年 3年固定 1.8%

少し手直しも必要ですので、RCという優位性をみても
まあまあといったところです。

以前のブログにも書きましたが今回、購入を決めたポイントは

・現在の家賃設定が安すぎること→利回りアップができそう
・国立大学の大学生主体で需要は安定している
・競合物件はアパートが多くRC造りは競争力がある
 また部屋も広くリフォームもやりやすい。

この3点です。

それから、ひそかに狙っているのは(ブログに書いて密かに
はないですが)
6年後の転売です。

RCなので6年後は築23年、銀行の評価はまだ高いと思われます。
つまり、融資はつきやすいということになり、買い手が現れる確率が
高くなります。
それから、家賃値上げによって利回りが上がれば6年後に収益還元
法で計算するときのキャップレートにあまり変化がなければ評価額はプラスになる可能性が大きくなります。
最悪でも、今回の購入額は下回ることはないだろうという読みです。
であれば、6年間の家賃収入から金利、諸経費、税金を差し引き、
売却時の源泉税を考慮しても、かなりのプラスが見込めるのでは
ないかと予想しています。

出口がはっきり見えていて、そこそこの利回りも確保できているので
この物件は買いという判断をしました。

先のことはわからないですが、まあ、それを言ったらなんにもできませんね。

投資とはそういうものなのでしょう。

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2007.06.13

リフォーム見積もり

先日契約して決済待ちの中古RCマンションですが
今までほとんどメンテナンスされていません。
バブル頃に土地を仕入れ、高い建築費で建てたもの
ですので、その後のフローはマイナスだったはず。
ですからメンテの費用までは負担できなかったのが
その理由だと思われます。

ですから、決済終了後にやるべきことがたくさんあります。
こんなところでしょうか。

屋上防水
外壁塗装
白線引きなおし
壁クラック補修
外廊下クリーニング
外部タンク清掃、検査
樹木剪定

などなど

かなりの費用になりそうなので、2社に
相見積もりを依頼しています。

差がでそうなのは、屋上防水でしょうか。

FRP防水で平米4000~5000円
ウレタン塗布で平米2000~3000円

このくらいが相場だそうですが、実際の下請け
さんの受注単価はウレタンで1000円台らしい・・・

元受けがどこまで利益をのせてくるのか、非常に
興味のあるところです。

結果はわかり次第報告します。


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2007.06.07

いつも怪しい話を持ってくる人

と言っても、本当に怪しい人ではありません。
オ○ックスのMさん

オ○ックスは、私が2棟目を買うときに自己資金が
数百万たりず(今思うとお金なかったなあ・・・)
それを無理やり捻出するために、オ○ックス生保の
一時払養老保険に入り、それを担保に上乗せして
融資してもらったのが取引の始まりでした。
(今は保険業法に抵触するはずなのでできません)
といってもそれ以来なんにもやってないのですが。。

その後、担当者も何人変わったのですが、
最近はリースの話はまったくなし。
特にMさんは不動産融資が得意技らしいので
話が合います。

今日のテーマ?は
「不動産の融資をどうやって活用すれば、リスクを少なく
してリターンを得ることができるのか」
良識のある人だったら思わずひいてしまうような話を
しています。

オ○ックスは金利も高いので「何故」と思うかもしれま
せんが、今持っている物件を借り替えたり、新規を組
んだりすると「結構面白そう」なパターンがあるような
気もします。

ポイントはノンリコの長期ローンと自己資金の調達手法、
それと利益確定(売却)のタイミング
これを最適化すると、失敗しても損失限定、うまくいけば
・・・・

という私でさえ(笑)ほんとに怪しい話だなあと思うプラン
が出来てきます。

でも、この手法のポイントは短期所有での回転なので
私の長期、インカムゲインでのリスク低減の考えとは
反対の考え方、なので

「たぶんそういうこともできるだろうけど、私の好む手法ではない」
ということになりそうです。

不動産投資も、いろんな手法があるものですね。
勉強になります。

余談ですがオ○ックスは日本の法人向け融資総額の3%を
借りている?らしい・・・・

私もレバレッジは好きなほうですが、ケタが違います。

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2007.06.03

全国賃貸住宅新聞コラム開始

先日、全国賃貸住宅新聞の編集部に
寄らせてもらったとき

デスクから
「沢さん、次号ちょっと穴が空きそうだから
書いてくれない?」

と言われいきなり締め切り3日以内の仕事
を引き受けて、ヒイヒイいいながら書いたの
ですが、

深夜、完成したファイルをメールで送るときに
なぜか[ハイテンション]になってしまい
(たまにやたらと文を書きたくなることがある
のです)

つい、新築マンションのコラム、書こうかなと
思っているのだけど、どう?
と止せばいいのに余計なことを書いてしまい

また、それをデスクが真に受けて(笑)企画
が通ってしまい・・・どうしよう・・・

ということで、今日あたり届く
全国賃貸住宅新聞6/4号にコラムが載って
ます。全8回なのでこれがあと7回!も続き
ます。

久しぶりなので気合いれて書きます。
購読している方はおひまなときにでもご笑読
ください。
まだの皆さんも、とても充実した専門誌ですので
購読を検討してみたらいかがでしょうか。

また、紙面の関係上、突っ込んだ話とか、
あんまりおおっぴらには書けない内容など
ディープなところまで知りたい方は
 
  お宝不動産公式セミナーDVD
土地から買って「お宝マンション」を建てる
~お宝マンションプロジェクトの全貌~

の購入をご検討ください。(宣伝)

決して業者側ではなく、投資家の立場で
ちゃんと新築マンション建設の話をして
いるのは貴重ではないかと・・・

というか、今までなかったんじゃないの?

もちろん土地を持っている方で具体的
に考えている方も必見

先日の和合さんの言葉を借りれば

不動産投資の世界は
「知っているのか、知らないのか、それだけ
のことで大きな差が出てくる」
ものなのです。

お宝セミナーの使命は、その
知らないと損をする知識知っていれば得をする知識
を伝えることなのだなと改めて感じています。


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