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2007.06.17

中古マンションの購入確定

契約を済ませていた中古マンションですが
売主側停止条件の抵当権設定解除について
銀行からOKがとれたということなので、これで
購入できることになりました。

ここまでくれば、概略を話してもいいかと

物件価格8000万
RC3階建て 27平米1DK15室
駐車場 7台
築17年
土地200坪
現在満室 表面10.4%

融資限度は物件価格+仲介手数料+火災保険料まで
ということは8300万くらいです。

自己資金は移転、登記費用と不動産取得税となります
ので300万くらいになります。

融資期間は25年 3年固定 1.8%

少し手直しも必要ですので、RCという優位性をみても
まあまあといったところです。

以前のブログにも書きましたが今回、購入を決めたポイントは

・現在の家賃設定が安すぎること→利回りアップができそう
・国立大学の大学生主体で需要は安定している
・競合物件はアパートが多くRC造りは競争力がある
 また部屋も広くリフォームもやりやすい。

この3点です。

それから、ひそかに狙っているのは(ブログに書いて密かに
はないですが)
6年後の転売です。

RCなので6年後は築23年、銀行の評価はまだ高いと思われます。
つまり、融資はつきやすいということになり、買い手が現れる確率が
高くなります。
それから、家賃値上げによって利回りが上がれば6年後に収益還元
法で計算するときのキャップレートにあまり変化がなければ評価額はプラスになる可能性が大きくなります。
最悪でも、今回の購入額は下回ることはないだろうという読みです。
であれば、6年間の家賃収入から金利、諸経費、税金を差し引き、
売却時の源泉税を考慮しても、かなりのプラスが見込めるのでは
ないかと予想しています。

出口がはっきり見えていて、そこそこの利回りも確保できているので
この物件は買いという判断をしました。

先のことはわからないですが、まあ、それを言ったらなんにもできませんね。

投資とはそういうものなのでしょう。

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コメント

うはは!まだ買うんですか。

あ、でも1つ売って寂しかったんですね。
何となく分かるような気もしますが、さすが、出口出口出口ですね。

うーん、考えます。

投稿: おざわ | 2007.06.20 11:59 午前

小沢さん そうなんですよ~。売ると寂しいものなんです。でも、出口&資産組み換え作戦はまだ継続中で近々もう一軒手放す予定です。

投稿: 沢孝史 | 2007.06.21 12:35 午後

澤さん、こんにちは、ハンドルネームからみても貴殿と同郷です。
 さて、次々に物件取得をされて垂涎の的ですね。私に至っては寂しい限りですが、レバレッジは時には毒にもなる事を肝に刻んで、強かに生き延びています。貴殿のメイン行の存在から判断しても貴殿に対する信頼感が厚いことが脈々と伝播して参ります、今、取引している先は、旧第二地銀、JAですが、鞍替えしたい気持ちが強い今日この頃です、もし、澤さんのご指導により鞍替え可能でありますればと思いますが、地元の風説では「しぶ銀」の名称を受けている辛辣な批判を浴びている銀行から、100%融資をひっぱている貴殿に賛美をお送りいたします。今後ともよろしくお願い致します。

投稿: 駿河 三郎 | 2007.07.04 08:34 午前

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