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2007.08.29

表面利回り15% 現在入居25/28

という物件が転がり込んできました。

契約となっていたが、融資が通らなかったためとのこと

築15年、木造 1R 3点ユニット
地方都市、駐車場なし、駅まで徒歩圏、市役所3分
大型スーパー1分・・・

立地はいいのですが、どうも気になるので現地を見てきました。

建物は「まあ、こんなもんかな」

外壁ブルーミングがあったので数年後には塗装が必要です。
すさんだイメージも無く、電気メーターを確認してみましたが
入居も聞いたとおりです。

でとりあえず看板があった不動産屋さんにアポなしで
聞きに行きました。
男性は留守、親切な女性社員がいたので、ざっくばらんに
尋ねたところ、何人かすでに聞きにきていて、大家さんから
も話して良いと言われているとのこと。

なのでいろいろと情報収集できました。

現在の家賃は少し高めのようです。
ワンルームは回転が早いので現在の相場で計算すると
表面利回りは13%程度
契約は派遣会社が多いとのこと

でもまあ許容範囲

入居率は90%程度のようですから
実質は12%弱

そんなもんかな・・・

あと、いろいろと貴重な話を聞いて(あとは内緒)
退散しました。

感想としては、「もう一声」あると面白いかも。

銀行の担保価値は、概算ですが現在の売値の
良くて80%程度

だから前の人の契約は流れたのでしょう。

普通で言えば自己資金は相当額つぎ込まなければ
買えないはずですが、そこまでして買う人がいるか
どうか、そういう奇特な人が現れたら仕方ありません。

じれて担保価値+α程度になりそうなら面白そう。
この手の物件を満室できそうな方法もわかって
きたので、注意して見ているつもり。


最近、爺くさい趣味にはまりはじめました。
2007_08290018


まだ準備中の水槽(写真は写りこみの部分を修正してあります)
水草専用の予定ですが、二酸化炭素の添加器具とか、外部ろ過、
深山石まとめ買い(25kg買ってしまい後悔中、余った石が欲しい
人、先着一名!ただで送ってあげますのでメルマガ相談にでも連
絡ください)などとりあえずフル装備の予定です。
9月になったら水草を植え始めますので完成したらアップします。
でも、まあ興味のない人だと、ただ水槽の中に草が生えていると
しか思えないかもしれませんが。。。。

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2007.08.18

なんだかなあ

私は株とか為替とかの紙の投資は苦手です。
なのでそんなにやっていませんので、今回の
大騒ぎは大変だなとは思いますが、これで
しばらくは金利は上がらないかも・・と不謹慎
ですがちょっと安心したりします。

ただ、今回の発端の原因がサブプライムローン
のリスクが顕在化したことと聞くと
つい、日本のバブル崩壊のとき住専などが破綻
したことと重なって見えます。

あのときは住専とか、リース会社(日本リースって
当時日本第二位の会社もありましたね)クレジット
会社などが銀行ではリスクが高く融資できないもの
に対して迂回させたものが結局焦げ付いたんですよね。

なぜ融資が可能だったかといえば、当時はまだ土地
神話があって、将来の含み益に融資したからだったの
ではなかったかなあと。

企業向けと個人向けの差はありますが、実際、これから
予測されることは日本が経験してきたことにならなければ
良いのですが、その確率が高い気がします。

また、今回気がかりなのは、ローン債権が証券化されて
世界中にばら撒かれてしまっていることのようです。

日本のバブル崩壊は国内に限定されていましたが、今回は
その点でヤバイのかもしれません。

各国で流動性の確保に必死なのはその点なのでしょう。
今回は住宅向けのローン債権となってますが、なんでも
債権化してしまうお国柄ですから、また似たようなものが
出てきて収拾がつかなくなるってこともあるのではないか
なと・・・

紙に印刷すればお金になると信じている国のことですからね。
油断はできません。

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2007.08.11

あかちゃんの「ゼロからの不動産投資」

お宝のブロガーとしても登録してもらっている
あかちゃんがいつのまにか(笑)本を出していました。
ゼロからの不動産投資
彼の投資の軌跡と実践から学んだノウハウがギュッと詰まった良書です。
常に前向きに、またアイディアを実行する行動力が凄い。
彼の言葉に「大家ではなく経営者を目指して」とありますが、
この意識が彼の成功の原動力ではないでしょうか。
サラリーマンとしての等身大の不動産投資から事業者
になるためのポイントが、彼自身の言葉で伝わってきます。

ぜひご一読ください。

ゼロからの不動産投資

あ、そうそう 書き忘れていました。

私が一番ギクっときたのは
P190 今後の目標 のところです。

わかっているけど、つい・・・・
なんですが、ものには限度というものがあるので
私もそろそろこの目標どおりにしようと思います。

気になる方は本を買ってご確認を(笑)


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2007.08.07

相続について思う

私事となりますが身内に不幸があり先週
からバタバタしております。

普段からブログの更新をさぼり気味なので
すが、そんなこんなでさらにご無沙汰して
しまいました。

まあ、なんとか少し落ち着いてきて、
さて、問題は相続・・・・

ある程度、整理をしてくれていたので助かって
いますが、それでも、アレってこともあります。

取りまとめ役となったので悪戦苦闘中です。

まとめていって思ったのは

「やっぱり流動性って大切だよなあ・・・」

と不動産投資を山ほどやっている私としては
「不謹慎発言」です。

全部を流動資産で持つというのも得策ではない
と思いますが、

私が今、パタンっと逝ったらけっこう大変かも。

幸い?なことに不動産の評価は低いので負債と
相殺すれば現時点の相続資産はきっとマイナス・・・

なので、相続税の心配は必要ありませんが、
なんにも知らない相続人がいきなり負債を背負う
のも大変なのではないかと。

全部売却すれば投売りしてもそれなりの資産は
残るとは思いますが、でもそれは一時的なことで
今までの投資の意味も半減するし、うーん。

次の世代にスムーズにつなぐためには、ある程度
負債は圧縮しておく必要性を痛感しています。

まあ、あと十年以内には、安心して相続できるように
しておきたいと。

というと、やっぱり繰り上げでしょうか。
もう少し規模を拡大したい気持ちもあるのですが、
いろいろ考えると微妙です。
うーん。うーん。

こういうときにかぎって面白そうな情報が入るの
ですが、今はちょっとなあ。

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