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2007.08.29

表面利回り15% 現在入居25/28

という物件が転がり込んできました。

契約となっていたが、融資が通らなかったためとのこと

築15年、木造 1R 3点ユニット
地方都市、駐車場なし、駅まで徒歩圏、市役所3分
大型スーパー1分・・・

立地はいいのですが、どうも気になるので現地を見てきました。

建物は「まあ、こんなもんかな」

外壁ブルーミングがあったので数年後には塗装が必要です。
すさんだイメージも無く、電気メーターを確認してみましたが
入居も聞いたとおりです。

でとりあえず看板があった不動産屋さんにアポなしで
聞きに行きました。
男性は留守、親切な女性社員がいたので、ざっくばらんに
尋ねたところ、何人かすでに聞きにきていて、大家さんから
も話して良いと言われているとのこと。

なのでいろいろと情報収集できました。

現在の家賃は少し高めのようです。
ワンルームは回転が早いので現在の相場で計算すると
表面利回りは13%程度
契約は派遣会社が多いとのこと

でもまあ許容範囲

入居率は90%程度のようですから
実質は12%弱

そんなもんかな・・・

あと、いろいろと貴重な話を聞いて(あとは内緒)
退散しました。

感想としては、「もう一声」あると面白いかも。

銀行の担保価値は、概算ですが現在の売値の
良くて80%程度

だから前の人の契約は流れたのでしょう。

普通で言えば自己資金は相当額つぎ込まなければ
買えないはずですが、そこまでして買う人がいるか
どうか、そういう奇特な人が現れたら仕方ありません。

じれて担保価値+α程度になりそうなら面白そう。
この手の物件を満室できそうな方法もわかって
きたので、注意して見ているつもり。


最近、爺くさい趣味にはまりはじめました。
2007_08290018


まだ準備中の水槽(写真は写りこみの部分を修正してあります)
水草専用の予定ですが、二酸化炭素の添加器具とか、外部ろ過、
深山石まとめ買い(25kg買ってしまい後悔中、余った石が欲しい
人、先着一名!ただで送ってあげますのでメルマガ相談にでも連
絡ください)などとりあえずフル装備の予定です。
9月になったら水草を植え始めますので完成したらアップします。
でも、まあ興味のない人だと、ただ水槽の中に草が生えていると
しか思えないかもしれませんが。。。。

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