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2007.09.23

家賃査定の大切さ

きのう、地元の連れが物件を見に行くと
いうので同行しました。

見た目も造りも良いRCです。
おまけに立地も良くて、築浅です。

問題は利回り、まあ他の条件がいいので多少
悪いのは仕方ないかという感じです。

で、丁度オーナーと仲介業者さんが来ていて、
しばし立ち話、
どうも良い印象を受けません。
なにかひっかかる・・・・

そのあと、ファミレスでつれと打ち合わせ

やっぱり釈然としない・・・

仲介業者さんも不動産屋さんの端くれなので
募集家賃もそんなに割り増ししていないだろうと
もらった賃貸募集の家賃ベースで利回りを計算
していましたが
「これって信じられる?」
ということで再度調査することに

結果「この募集家賃は相場より最低10%割高」

という判断になりました。

地元でそこそこ名の通った業者なのですが、油断
できないものです。
でも、調べなければ買主の責任、あとの祭りって
すね。

物件調査で手抜きは厳禁です。

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FXと税金

バタバタと為替が不安定なときにスワップ
狙いで買っていったFXですが、スワップ目的
のはずが含み益がけっこう発生してきたので
どうしようか考えました。

利益確定もいいのですが、問題となるのは
FXは雑所得扱いになってしまうということです。
見かけ上の所得が膨れているところに、総合課税
で累進税率がかかってしまうと税引き後の利益は
たいしたことないようです。

クリック24だと源泉税のようですが、今買っている
ところは違うので、ちょっと失敗したかと反省。

そこで、いろいろと調べていくと、FXの所得として
申告しなければならないのは、反対売買終了時点
のようです。(たぶん、私の使っているところはその
処理が正しい)
ということは含み益については課税にならない・・
ま、当たり前ですけど

でスワップの扱いはどうなるのか、つまり発生した
段階で所得となるのかという点については、これまた
取り扱い会社によって扱いが違うらしい
で、調べると、反対売買しなければスワップも計上
しなくて良い(含み益)ようです。

ということは、スワップで手当てされる保証金分を
口座から引き出しても利益は確定していないから
ここでは所得とならないのかな?

なら、スワップ分を引き出していって、最初の証拠金
分を回収しても無税?

為替が下がらなければ、約2年で証拠金が回収できる
ので、その後は暴落して強制決済されなければスワップ
は元出ゼロの配当金ということになるかも。

2年間、強制解除されないほうに賭けて、寝て待つことに
しました。

金融と税の知識?は大切ですね。


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FX

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2007.09.19

インターネット無料の効果

私の所有ではないのですが、関連している
会社が所有している元○○パレス物件があります。

昨年末で保証解除されて一般の募集会社さんで
お願いしていたのですが、○○パレスが契約解除
の際に入居者を引き抜いていったため、10室中
9室が空室でスタートしました。

4月までに6室がきまりましたが、その後はぱったり・・・
駅からは近いのですが、3点ユニット18平米という
不利な条件で「ちょっとやばい」とあれこれ悩んでいました。

そこで、管理会社さんと相談して
「インターネット無料」で勝負することにしました。

ネットの業者さんはいいろいありましたが、地元で拠点
がある会社に依頼することとしました。
パナソニックテレコムの「のぞみネット」です。

設備費負担もあるのですが、パナソニックというブランド
は安心感があります。
たぶん入居者も同じではないでしょうか。

月々のコストは15000円程度
これで10室の光ブロードバンドができるようになります。

さて、結果は・・・・

導入後一ヶ月で空室だった4室すべて入居しました。
「無料」の効力は絶大です。

あと数年もすれば当たり前のサービスになるかもしれ
ませんが、今のところ先行者利益を得ることができるよう
です。

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2007.09.05

毎月分配型の投資信託

FXをちょっと買ったこともあり、最近はネット証券の画面
を「ちゃんと」見るようにしています。

毎月分配型の投資信託が流行りなんですね。
一口につき、30~70円くらいのものが多くて
一口はだいたい一万円程度
ということは70円が一年続くと利回り8.4%
源泉税をとられると6%台になります。

毎月分配というと不動産の家賃収入と似ているので
つい不動産投資の見方と重ねて考えてしまいます。

これが正しいかどうかは不明ですが。

不動産でも物件の価値は変動します。
投資信託でもそうですね。
また投資信託でも運用がうまくいかなくなった場合
には毎月の配当がゼロになりますが、不動産も空室
になったらゼロです。

毎月着実に配当があれば、(不動産は家賃が入れば)
投資資金の回収も少しずつ進んできます。

基本は一緒のようです。

どちらも問題は投資元本の変動にあるようです。

違いとして
投資信託はレバレッジをかけるのが難しいのに
対して、不動産はレバレッジが基本となるということ
ですね。

その点からは資金に余裕がある人は投資信託など
の投資、余裕のない人は不動産投資のほうが適して
いるということ。でも、これは世間の常識からはずれて
いるような感じです。

そういえば、もう数年前になりますが、筑摩書房さんが
声をかけてくれてロバートキヨサキ夫妻とランチを
させていただいたときにキヨサキさんが
「株式投資はお金が出来てからやるもの」とお話されて
いたのを思い出しました。
そのときは意味がよくわからなかったのですが、その理由
のひとつでしょうか。

投資をするときには、本来お金に対する基本を知って
から最適なものを選ぶというのがベストなのでしょう。


10/20のお宝セミナーはそんな意味もあって北野さん
にお願いしました。

決して北野さんが「とびっきりの美女」だからではありません。
実績と知識があり、またリアルタイムで投資している方です
ので貴重なお話が聞けると確信して企画しました。

えーと。。。誤解のないように。

でも、最近は男性講師ばかり続きましたので、今回は
華やかなセミナーを楽しみにしています。


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2007.09.01

FXと不動産投資

私は紙の投資が苦手と以前書きました。
たぶん今もそう・・・

でも、円が高くなった最近ドサクサにまぎれ
FXで
オーストラリアドル   2枚
ニュージーランドドル  1枚
ランド           1枚

買っちゃいました。

実は以前証拠金とられちゃったという前科者
なんです。たいした金額ではなかったですけど

にもかかわらず、なんでいまさら・・・

実はこの前、FXの画面をみて、為替相場と
スワップ金額のバランスを見ていたら

「これって不動産投資と同じかも・・・」と
たぶん大きな勘違いかもしれませんが、
そう思ったのです。

下落リスクの大きさとスワップでの投資
金額の回収速度がインカムゲイン狙い
の不動産投資と通じるものがあるので
はないかなと。

元々、キャピタルを狙う才能はないので
やり方によっては相性が良さそう。

でもこのやり方は暴落などの極端な動き
で条件がそろったのときだけかも

まあ、実験です。

9月に入ったので水草水槽を作り始めました。
これで一週間くらいして水が出来上がったら
カージナルテトラでもいれるつもり

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