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2009.01.29

土地からのアパート新築プラン

先日買い付けを入れたアパート用地の
土地の買い付けがほぼ流れたため、
多少凹んでいたのですが

今日、その際に知り合った大手ハウス
メーカーの営業マン(超ベテラン)
が新たな土地情報を持ってきてくれました。

こういう出会いは大切にしたいものです。

まだ土地の価格も決まってないので
「いくらだったら合うのか」の試算を
軽くしてみました。

計算には、

土地に立つ間取り、部屋数
家賃
建築費
必要な利回り

これで、投資総額が出ます。

そうすると、

投資総額から建築費を引けば

「土地はいくらまでだったら買えるのか」

が出るので、その価格と実勢価格を
見比べれば実行可能かどうかが
判るわけです。

ただ、建築費は私のイメージより
「けっこう高い」ので、そのあたり
じっさいの建築費はいくらなのかを
もう少し精査する必要があります。

超ベテランさんいわく

いつの間にか、建築費高くなってるのですよ~
確かに10年前はそのくらいだったのですけど

という話

裏をとってありますが、確かにそういう傾向
があります。

これはベテランさんのせいではないので
仕方ないのです。

それにしても物件が飽和状況になって
入居率、家賃が下がってきている中で、
いくらグレードが上がっているとしても
同じ面積で建築費が高くなるのは
いただけないですね。

まあ、そういう地主さん相手の節税をからめた
ゆるい経営感覚が純粋に不動産投資に取り
組む人達にとっては与しやすいですね。

これからも事業としての賃貸経営に目覚め
ないでほしいものです。

そっとしておきましょう。


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2009.01.27

建築確認申請中

新土地からのお宝マンション、
現在建築確認申請中です。

市に出して、チェックが入って、今その部分
を修正しているところ。
窓口の指導とは、また違ったことを言われたり
して、建築士さんは苦労しているようですが
幸い致命的な誤りは無かったようです。
これを出しなおすと
構造のダブルチェックと消防のチェックがあります。

さて、どうなるか。


あと、通ったとして、もうひとつややこしい話が
あるのですが、本当に差し障りがあり
「自粛」です。

まあ、影響が無くなったらどこかでお話します。

ふー、新築はかなり労力が必要です。

あともう少し


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2009.01.26

はじめての区分所有 決済完了

昨年12月に契約したはじめての区分所有物件
本日決済完了しました。

静岡の司法書士事務所で売主が署名捺印したもの
を仲介会社の担当者さんが持ってきてくれて

こちらといえば、税金の問題もあったので結局
かみさんが買うことになり、私も代行みたいなもの。

仲介会社さんは、もう慣れたもので、チャッチャッと
手早く処理が進み、さらに司法書士さんのところに
お札を数える機械があったので、現金も簡単に確認
OK

ということで、かかった時間は15分

プロ同士の仕事とはいえ、なかなかのものでした。

それまでにかかった時間といえば

えーと、ネットで物件を見つけて買い付けを入れる
まで5分

その後の電話連絡が合わせて5分

送られてきた契約書を記入するのに15分

証明をとったりお金を引き出すのに15分とすると・・・

合計正味55分かあ。


さらにこれからは家賃保証ということで

不動産投資というより利付債権
(ただし元本保証なし・流動性に難あり)
を買ったような気分です。


無事「区分所有デビュー」(ただしかみさんだけど)
ご関係者の皆様 ありがとうございました。


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2009.01.24

土地探しで忘れてはいけないもの

土地からの新築物件を検討するときには

まあ、当たり前なのですが土地探しから
はじまりますね。

で、重要な要素として

立地

土地の価格

形状

道路付け

などは、フツーに検討すると思います。

私も、そんなとこです。

でも、そうして、良さそうな土地が見つかった
として、具体的な検討をしていくと
かなり高い確率で不安要素が発生します。

それが忘れてはいけないこと

「地盤」の問題です。

冷静に考えればわかるのですが、
沼地に建物を建てるのは大変ですね。

沼を買うということではありませんし、
整地されていれば見た目はまったく
変わりません。

でも、中には「ズブズブ」の土地や
ちょっと掘ると「ザブザブ」の土地も
あるので
(ま、具体内容は想像してください)

ちゃんと建てるためには支持層が必要だし
引き抜き強度も満たさなければ
ならないので

あとで、建築費が大きく変わってくる
可能性もあるのです。
(いろいろとありますが、自粛です)

心配するとキリがないのですが、
そこんとこを切り抜けないことには
建たないので、

まあ、そうなると
ヒリヒリするというか、しびれる感覚を
味わうことになります。

当たると持ってかれる
ルーレットの逆みたいなもの(笑)

今回の新築マンションも多少の綱渡り
があります。

ひっかかると東京の築浅区分所有一室分
を持ってかれることになりますからね。

金銭感覚を麻痺させないとやってけない
時期がもう少しで来ます。

うーん。。。。

これは、もちろん賃貸物件だけの話ではなくて
自宅を建てるときも同じなので、
新築投資をしない人も注意しましょう。


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2009.01.23

買い付け微妙

ガードレールがついている物件の
買い付けですが、現時点では
拒否の報告が入りました。

不動産屋さんによると、
夫  買い付け価格根拠 理解
妻  感情的

ということで、拒否ということのようです。

ただ、不動産屋さんも、買い付け価格
の妥当性は良くわかっているので
まあ、少し様子をみようかと。

とはいえ、ズルズルと延ばすことはしない
ほうが良いと思うので、新築の収支が
出た段階で期限を切るということになりました。

不動産投資をするときにも、かみさんの理解
がいるのですが(まあ、最近はそう問題が
なくなりましたが)
売るほうもそういうことがあるのですね。

いろいろなケースがあるものです。


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2009.01.22

建築確認は無法地帯

えーと、建築確認を無視して建てる
ということではありません。

厳密に法律を遵守して設計しても
理不尽に許可されないと言う話です。

実際の話は「差しさわり」があるので
すいません。自粛です。

私の案件ではありませんが、相談に
乗っている人の話です。

建築会社が一生懸命、制約を意識
して、図面を作って、構造計算して・・・

で、法律上はまったく問題がありません。

でも・・・・・

「通達」?のようなものがあって
勝手に基準が引き上げられているものが
あります。
その基準では、適法であっても「ダメ」
ということになってしまうのです。

つまり、勝手に行政が「通達」を作り
自分たちだけの都合に合わせて
法律を改変しているのと同じです。

えーと、日本は三権分立の国ではなかった
のでしょうか。

立法 行政 司法は分離していなければ
ならないはずですよね。

で、行政が「通達」で勝手に法律で定めて
いることを改変して良いわけはありません。

一部の行政では、そんな無法行為が
図々しくも横行しているのですね。

なんのための法律なのか。

法律は行政の保身のためにあると
大きな勘違いをしているようです。

とんでもないことです・・・・

皆さんもお気をつけください。

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2009.01.20

道路をふさぐガードレール 続編

昨日の不動産王の出演は
例によって、まあ、なんというか
やっぱ「生放送は勘弁してほしい~」
というところです・・・

時東ぁみさんがイメージチェンジしたのか
黒髪になってまして

おじさん的にはなかなか見目麗しゅう(笑)

テレビではテーブルに隠れて見えなかった
と思いますが、全面に黒のスパンコールが
ついたタイトスカートがかっこいいなと。

まあ、これは出演者の役得ということで。

さて、前フリが長くなってしまいましたが

今買い付けをいれている土地の接道に
ガードレールが立ちふさがっている話

市役所に行ってきいてみました。
どこに行ったらいいかわからなかったので
受付で聞いたら建設管理課というところ。

窓口で担当のおじさんがいろいろ調べてくれて
「うーん、写真ある?」ときたので

これです。
Image_2

と、

「ふーん、でもここは道路だから、問題ないよ。なんで
つけたのかな」
「まあ、とるときは許可とってくださいね」

と割りと簡単な話らしい。

新築を建てる場合、この接道がつながるかどうかで、
大きく計画が違ってくるので、まずは一歩前進

さて、あとは・・・

買い付けが本当に通るか
何を建てるか。
いくらで建つか。

などなど

けっこう楽しめそうです。

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2009.01.19

今日は不動産王の生出演

だんだん慣れなければいけないのでしょうが

どうも生放送というのは、苦手でして

でも、今さら断るわけにもいかないので

今日も夜中12:00時から出ます。

BS11 不動産王

今日の私のパートは
「マンションの建てかえについて」
公団などの古いマンションの建てかえについてのコメントを
します。

まあ、番組ではそれほど突っ込めないので補足すると
実際の建てかえの場合、昔から住んでいる人と
投資目的で所有している人が入り混じっている場合
があって、そこが話をややこしくしているようです。

元々自己の居住目的だったものも、状況によって
ずいぶんと変容してしまうものなのですね。

個人的にはなんでも投資すれば良い(儲かれば良い)
ってものではないと思うのですが

私の考えは甘いのでしょうかね・・・

投資で利益を求めるのは当たり前ですが、
不動産には、公共の利益もあることを忘れては
いけないと思うのです。


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2009.01.17

野村不動産アーバンネットさんのセミナー

今日、野村不動産アーバンネットさん主催
のセミナーで話してきました。

新宿野村ビル29階、さすがだなあ・・・

実は12月にもあったのですが、そのときはすぐに
いっぱいになってしまったようで、その人達の
ために、また企画してくれたのです。
さすが、野村さん、太っ腹です。

セミナーは、3末を控え、いろいろと動きがあるよう
なので、参加者の皆さんも真剣そのもの、気持ち
よく話すことができました。

参加者の皆さま、野村不動産アーバンネットの
皆さま
ありがとうございました。

さて、今日のコネタ

おととい買い付けを入れた物件
公図での道路の取り付けのところに
道路はあるのですが、その境界にガードレールが
ついてました。
何コレって思ってましたが、あるベテランのプロが教えてくれました。

たぶん、区画整理に協力しなかった土地で、
本来はそこを道路が通り抜けるべきだったところだろう・・・

ずいぶん昔の話ですが、さて、このガードレール
市の建築物なので、取れるかどうか・・・・
取れたとしても、そうすると道路に変えてくれとか
言われないかなあ・・・

ということてで、追加で買い付けの条件に加えました。
「ガードレール、法律に則って撤去できること」
「区画整理で土地が取られないこと」

いろいろとあるものですね。

プロのアドバイス、ありがたいものです。

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2009.01.16

買い付けを入れました

どうも、情報誌を見ていると
「ウズウズ」してくるタチで
新築マンション計画に差し障りのない
程度の物件に目が行ってしまいます。

で、築古で、ちょっと郊外のアパートを
見に行ってきました。

物件を見に行く前に小さな不動産屋さんに立ち寄って
だいたいの説明を受けたのですが、
元某大手ハウスメーカー出身で、同じメーカーに勤める
私の友人の先輩であることが判明、
共通の知人がいるとなんだか安心します。

で、物件のほうは2DK 6戸
放置物件 築28年 軽量鉄骨(ただしメーカー製ではなし)

直しても無理と判断、解体費も考慮して
土地代以下で買い付けしてきました。

うまくすると新築アパートが乗っかって、そこそこ
になるかもしれません。

まあ、無理でも更地にしてそのまま売ると悪くても
プラマイゼロというところ。

どうなるか。ちょっと楽しみです。

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2009.01.14

情報誌が厚くなりました。

最近、不動産の情報誌が厚くなったように
思うのですけど。

たぶん表にでないで流通している物件は
もっと多くなっているのかなと。

それと、友人が不動産に興味を持ち始めた
こともあって、いちおうマメに見てみました。

今イチですが、値段交渉できれば、それなり
に良さそうなのもチラホラと。

新築が進行中なのであまり動きがとれませ
んが、軽く情報収集をしています。

大型物件を売りに出している業者さんが
あって、確かこれは「自社物件」だったな
と思い出し

→自社物件を売り出す

→何かあるな

→資金繰り苦しいのかな

→えーと、どうやってしらべようか

→企業情報でしらべちゃえ

→○○リサーチの評価は

→ふーん。最低ランクか。やっぱり・・・

→取引銀行は、ああ、私の仲の良いところだ

→支店長に電話しちゃおう

以下 激しく自己規制


といった香ばしいやりとりも今の時代ならでは
かもしれません。


みなさんもお楽しみください。


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2009.01.13

金融機関の融資姿勢

私のように「多額」の借金をしていると
生存確認をしたいのか(笑)
金融機関の人が世間話に来ます。

ほとんどがたわいもない話なのですが
今日は融資姿勢について聞いてみました。

いろいろとややこしい話もあるので、
ま、ここからは一般論ということとです。

不動産融資について、特別に厳しくしている
ことはないらしい・・・
まあ、いろいろな銀行があるので、一概には
いえないけれど

それより、今は資金需要が旺盛で、貸し出し先
が増えている

「お金貸してください!」という要望が強いと
あえて、金利もディスカウントする必要もない。

銀行も利益を追求するのです。。。。
金利が高くとれればやっぱりそちらを優先するでしょうね。
不動産の利回りとおんなじですね。

結果、不動産投資にまわるお金が減ることに?

融資を考えるときに、融資基準などの制度的な話
が気になるものですが、全体の動きを見ることも
必要なのですね。


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2009.01.11

プロパンガスの基本料

賃貸業をやっている人は皆さん知っていると
思うのですが

都市ガスではなくプロパンの場合はガス器具
の無料交換などをやってくれる業者さんが
います。

もちろん私も利用しています。
前回書いた業者さんと、そのカラクリについて
いろいろと話したので、まあ、これも
小ネタということでお話を


実際のところ、その器具代はどこから捻出して
いるのかといえば・・・
入居者のガス料金です。

ま、考えてみれば当たり前なのですが、
どこで調整しているかというと
だいたい基本料ということだそうです。

それでね。私の使っている業者さんは
良心的なので、基本料といっても、都市ガス
の価格を基準にして、「ぼったくる」ような
ことをしてはいないのですが。

でも、中には基本料やガス代を高くしているところ
もあるようです。

特に新築でプロパンを導入すると、いろいろと
おまけをつけてくれるところがあるのですが
そうすると、その分が入居者のガス基本料が
高くなることもあり、注意が必要のようです。

なので、新築の場合は、サービスしてくれる
内容と同時に入居者への料金体系のチェックが
不可欠なんですね。

私はその点をおろそかにしていたので、再チェック
しています。

入居者あっての賃貸業なので、不利益にならない
ようにするのが大家としての義務なのではないで
しょうか。


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2009.01.10

新春プレゼント!

今年は1/6から仕事始めだったのですが

調子が戻らないうちにある環境基準の
更新審査があって(私の担当)
(まあ、前から決まっていたのですけど)
それが昨日終了し、ほっとしています。

新築マンション計画は年末に確認審査
申請が終わり、あとは結果待ち

審査が通ることを前提に細部の準備も
しなければならないので、バタバタが
しばらくは続きそうです。

で、私がお願いしているプロパン屋さんと
打ち合わせしていて、気づいたのですが
(新築の話とは別)

プロパン屋さんって入居中はガスを使う
ものだから、入退去はすべて把握して
るのですね。
ま、考えてみれば当たり前ですけど。

ということは、中古物件のチェックで
もしプロパンを使っている物件だった
ら、過去の入居状況は業者さんが
わかっているということですね。

ならば「内緒」で教えてくれれば
貴重な情報ということになります。

まあ、そこまで個別の話は無理でも
その地域の入居率はプロパン屋さん
に聞くということもありなんではないかと。

実際、私の業者さんは詳しかったです(笑)

知っておくと得をするかもしれない「小ネタ」
でした。


まあ、ということで、参考になるかどうかは
聞いた人の判断にお任せしますが、

「借金パワーで金持ちになる!」をお買い上げ
の方限定で(すでに買っている方もOK)
私とけーちゃんの対談の音声を無料で提供します。
(けーちゃんの本のキャンペーン特典と同じものになります)

無料ですが50分間もありますので、けっこう聞き応えは
あるのではないかと。

前半はけーちゃん中心でけーちゃんの本
の話などなど、後半は私もけっこう話していて
最後に「小ネタ」もあります。


ダウンロード方法はこちら

「借金パワー」を持っている人はおひまなときに

持っていない人は「買ってから」ひまになってから

聞いてみてくださいませ。


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2009.01.04

そうか。ぼくらは・・・

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いします(ちと遅くなりましてすまません)

さて、普通でしたら、ここで今年の抱負とか、予測とかやる
ところのですが、まあ、不動産は遅効性があるので、
「今の状況を見てればわかるよね」
ということで

後だしじゃんけんのコメントは「はげしく自粛!」です。

で、ぜんぜん関係ないのですが
BSで松田優作の特集をやっていていて
それをYくんにもらったワインを飲みながらみていました。

でね。

桃井かおり(私が10代の頃、結構好きでLPもいまだに
あるのだけど)のコメントで

松田優作との関係が戦友だったというくだりがあって

なるほど・・・・と思ったのです。

でね。

お宝不動産のセミナーの集まりって

セミナーのあとの飲み会が半端ではなく盛り上がるのですが

それもね。みんな 不動産投資という けっこうシビアな
投資の戦場を戦っている 
「戦友」の集まりだからじゃないかって

だってねー、いろいろ勉強して、万全な準備をして
不動産投資をやっても、最後は「エイ、いっちゃえ」
と言う決断が必要で

そこのとこ、一歩踏み込んだ人達が集まって、
それに続こうとして本気で来ている人達もきて

それは盛り上がらないわけないでしょう(笑)

ということで、
まあ、今年も引き続き戦友会はやらない
わけにはいかないなあ
ということで
お宝セミナーを懲りずにやりたいと思います。
たぶん3/14になるかなと・・・


今年も一緒に戦いましょう!


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