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2009.02.25

住宅用火災報知器の設置

地域によって多少違うのと思いますが
私の地元静岡県では平成21年5月31日
までに既築の建物に火災報知器の設置が
義務化されています。

以前は10年寿命の製品で一万円弱したものですが、
現在は製品単体だと3000円前後
取り付けまで頼むと
一台あたり7000~10000円程度
が相場のようです。

私自身は、自分で取り付けようかと、一個
3000円のものをまとめて5個ほど購入し
たのですが、これは、空室になった場合用です。

入居中の人を訪問して取り付けるのは
「面倒」なのですべて管理会社にお任せして
います。

まあ、対応としては、自分でつけるか管理会社
にお願いするしかないのではないかと思って
いました。。。。。

が、あるんですね。第3の方法

これも、ローカルの話で申し訳ありませんが
静岡ガスからチラシが届きました。

そこには、
「取り付け費込」集合物件特別リース料
月額250円 (一台あたり)

多少割高なような気もしますが、ガス会社が
始めたということで、アフターメンテナンスも
期待できて、その転は評価できそうです。

問題はコストですね。
交渉で下がるのかどうか。
まあ、ひとつの選択肢としてはアリなのではないかと。

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2009.02.24

これが使いこなせればすごいかも。

先週はバンコクへ「仕事」に行ってきました。
あいかわらず暑く、空気は悪いのですが、
まあ、それも慣れればどうということもなく
それより、タイ人のまるっこい性格はとても
気に入っていています。

さて、一週間いなかった間にすぐれものサイト
ができているとの情報をもらいました。

不動産情報検索・実験サイト
『東京不動産取引所』

まだ実験中とのことですが

ネット上の不動産情報を横断的にすべて
得られることを目指しているとのこと。

これが実現すれば
○ットホームや△ームズ、□びや
など、たくさんの投資サイトをチェックする手間も
省けそうです。

ものぐさな私にとってとても「ありがたい」かなと。

でも、まだ実験中のためでしょうか。
サクサクっと動くというまでにはなっていないよう
ですが、これも扱うデータが膨大なことの裏返し
でしょうね。

このあたりの使い勝手が向上してくれば
物件検索はこれだけでOKになるかも。

物件探しの方法が劇的に変わる可能性を
秘めたサイトではないかなと。

楽しみなサイトができました。

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2009.02.15

区分所有2室目

えーと、性懲りもなく区分所有2室目
買い付け通してもらいました。

といっても、前回と同じ物件
前回は2階、西向き、
今回は3階南向き

コストはちょっと癪でしたが前回より
5万円アップ まあ、南向きだから
いいかと無理に納得させています。

50室弱の物件のうちの2室
ということは4%くらいか・・・

少しずつ買いましていけると
面白い展開かもしれないかなと。

管理費、
修繕積立金、
それから共有の駐車場収入も
あって、
さらにEV無し

普通に考えて月のランニングは
10万あればお釣りが来るはず
削れば5万といったところだと見てる
のですけど

現在、管理費と積み立てで全体
で23万+駐車場収入

運営会社としてはとてもおいしい
物件なんだろうな。

ということで、この物件の情報は注意して
見ていこうと思っています。


と書いていて

区分所有投資のセオリーというか
基本「分散投資」
まったく無視してます。
すいません。
ひねくれ者です。

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2009.02.12

不動産投資道場さん5周年セミナー

昨日は道場さん5周年セミナーでちょっとだけ
話してきました。

午前10時から18:00まで

山田純男先生
沖有人先生
遠藤雅司先生
唐木良和先生
そして
猪俣淳親分!
(西の大沢親分と体型も似てるなあ)

超盛りだくさんで、本当に役に
立つ知識、考え方を得られ、
最近、少し回転の鈍くなった不動産脳?
に良い刺激を得ることができました。

やはり、第一線で活躍している人達の
話はすばらしいものです。

内容を話し出すとキリがないのですが
今回のセミナー講師の皆さんの共通点は
時代を見る目、それも俯瞰した見方で
今~これからの予測と、その予測から
最適な投資とはなにかを常に考えている
こと、また、それに対応できる思考の柔軟
性なのではないかと。

講師の皆さんはもとより、受講者みんなの前向き&懸命さが伝わって
きたとても良いセミナーでした。
Image
私も、見習わないと。
私、猪俣親分、主催者の稲葉さん

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2009.02.09

景気悪いですね。。。。

私の勤務先のメイン販売先は
某大手家電メーカー○○電機でして

そこは白物家電のうちのエアコンと冷蔵庫を
作り、最近はエコキュートの室外機も作り始め
ているので、まあ、不景気といっても極端に
売り上げが落ちているわけではありません。

でも、普段から仲良くしている取引先には
自動車向け部品を作っているところも多く
その中には臨時休業を始める会社もチラホラと

臨時休業すると、国から補助金がもらえるらしい
ので、そういう動きを加速している面もあるようで
すが、昼夜を問わず動いていた会社が止まって
しまうと「なんだかなあ」と思います。

今回の景気後退というか、崩壊は長く続きそう
ではないかと思われます。
少なくとも5年、普通で10年、長引けばもっと
のような感じです。

で、当然賃貸業にも影響するわけで、
まあ、住むところがないと困るという事実は
ありますので、どういう現象が起きるかを
予想すると

一定割合の賃貸需要の減少
⇒今まで一人くらししていた人が親元に戻ったり
部屋をシェアしたりするかもしれません。

住宅の質のグレード低下
⇒お金払えなければ安い部屋に変わるしかない
でしょうね。

あと、産業の衰退によって、一部地域のゴースト
化もありそうです。

とすると、

これから投資する物件は
地域選定を厳密にして
間取りと家賃バランスをよく見なければならない
でしょうね。
グレードを上げても家賃はあがらないという現象
も見られるでしょう。

必要な住居を適切なコストで取得して価格競争力
をつけて入居者を確保する。

特に適切なコストでの取得、これは、今後の家賃
動向を踏まえて考える必要があるでしょう。

「現状家賃」での利回り計算は危険だと思います。
必ず「募集家賃」で収支を計算するようにしましょう。

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2009.02.06

高圧電線

今日、お昼にラーメン屋さんに行ってきまして。

なぜかというと、その近所にある不動産屋
さんが作っているわかりやすい物件リストが
おいてあるので、それが欲しいのです。

とはいえ、そのリストだけ持っていくわけにも
いかないので、月初には、そのラーメン屋
さんに行くのですけれど。

まあ、おいしいので、それもあるのですが。

で、ラーメン食べながらリストでちょっと面白そうな
土地を見つけました。

容積60%ですが、そこは駐車場が必要な土地
なので、どうせ60%程度しか使えないので
別に問題はなさそうです。

とにかく安いので、新築いけるかも。。。。

で、そのラーメン屋さんから徒歩一分の場所に
ある不動産屋さんに突撃

資料を出してもらいました。

けど

ああ、傾斜地かあ。。。。

造成にかかるなあ。。。。

ということで、これはNG

で、ついでになにかあるというと
出てきたのが上にばっちり高圧電線が通って
いる土地
しかも「安くない」

売主さんは
「電力会社はまったく問題ないって言ってます」
「だから安くする必要はない」

という論法だそうです。

まあ、なんというか・・・
不動産屋さんも持て余しているようです。

電磁波の影響は距離の二乗に反比例して減衰
するそうで、高圧電線といってもかなり高い位置
なので確かに「問題ない」のでしょうけど。

でも、だからといって「安くする必要がない」
わけではないでしょう。

売りたいのであれば、売れる価格で出さないと
意味はないと思うのですけどね。

なかなか難しいところです。

それと、先日買った(,ただしかみさん)区分所有
また別の部屋が出て
でも、けっこう強気の値段で一回指値をして
蹴飛ばされたの(笑)ですが
今日、サイトを見たら値下げしてました。
なので再度指値をしてみました。

さて、どうなるか。

一棟ものは値下げしたときに微妙な価格で
揺さぶるとくる場合があるのですが、区分の
場合はどうなんでしょうね。

ちょっと面白がっています。

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2009.02.05

お宝不動産セミナーをやります!

3/14(土)
お宝不動産セミナーをやります。

今回は多ければいいってもんでもありませんが
「豪華4本立て」

マニアにはたまらない
NSXアパート経営の松田淳さん
の登場です。
松田さんをまだ知らない人、このセミナー参加
すればあなたもきっと松田マニアになることでしょう。

松田ファンの皆さんも

今松田さんが手掛けている最新物件情報や、さらにパワー
アップしているテクニックの披露がありますのでご期待
ください。

さて、今回はこのマニア松田さんに対抗?する賢美人
をお招きしています。
島岡美穂さん(名前からして美人ですね~)
正真正銘 プロの空間デザイナーです!

そして 4部で
NSX松田 VS 賢美人美穂が激突

ということで、乱闘にならないよう、私がレフェリーを
務めさせていただきます。

ぜひぜひご参加くださいませ。


直、終了後、実費割り勘となりますが、懇親会もやります。
(当日受付となります)


 

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2009.02.03

建築見積りで気づいたこと

新築物件を検討するとき
当然ですが建築費の見積りを各社
からとります。

そうすると、「差が」あります。
ちと、大きめの物件だと、その差が
数千万円で、これはこれで
かなり笑えるものです。

でね。見積りの方法、利益の考え方など
各社の考えがあり、それは仕方ないこと
だろうと思うのです。

でも、それだけでもないようで・・・

ちょっと新鮮な話を聞きました。
(業界の人には常識なのかもしれません)

その考えは「抱き合わせ」

何を抱き合わせるかというと

「黒字工事」と「赤字工事」

たとえば、黒字工事があると
もうひとつは赤字(といっても建築原価
が赤字ではなくて、利益部分が不足
していることらしい)でも受けることが
あるらしい・・・・

この考え方には利益確保+売上確保
の決算上の問題があるようで、
その微妙なバランスのところで
「赤字工事」もアリのようです。

世の中、正札のみの商売はありませんから
当然といえば当然ですね。

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2009.02.01

物件情報

いつもお世話になっている不動産会社
(けっこう大きい)の社長さんから

「売り出しに出ている物件が大幅に
値引きになったけど・・・・」

との話がありました。

たぶん、あれね。。。と思い、確認のため
夕方その不動産会社さんに寄ってみると
やっぱりあれ(笑)でした。

まあ、資産価値というか、積算はそこそこ
なんですが

すでに見に行ったときの印象がイマイチで
「ピンとこない」のです。

利回りもまあなあ。
でも築年数を考えるとこれでは。。。うーん。

ということで、私は業者さんではありませんが

たぶん

業者さんが買い付けを入れたらこの程度だろう
という価格で

「○○だったら買うね~」
ということで退散してきました。

実際、その価格だったらけっこう
面白いのですが、

まあ、こないでしょう。

無理に買う物件ではないのですが、
まあ、口頭でも買い付けには違いないので
あとは話がきたらちゃんと動きます。

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ハイ シーズン到来

大家業の一番大切な2ヶ月間
転勤、移動、新生活準備の2月、3月
が始まりました。

今年の入居状況の50%は、この時期に
決まるのではないでしょうか。

昨日、私がお願いしている募集、管理会社に
別件の用があり、お邪魔したのですが
15人座れる相談カウンターはすべて
一杯で、大盛況です。

途中、他社も外からチラ見してきましたが
さほど混んでいるようではなかったので
やはり会社によって大きな差があるのもの
なのですね。

「やっぱり、この会社に任せて大正解」
と安心しています。

大家業は、自分で集客できませんから
「どの会社に任せるか」が生命線に
なります。

選択によって、入居率は最低でも
数%、場合によっては二桁違うことも
あるのではないでしょうか。

つまり、家賃(売り上げ)がそれだけ
違ってしまうということです。

特に不動産投資でローンを組めば
支払いもありますので
キャッシュフローがタイトの場合
全体の数パーセントでも
キャッシュフローは半減、場合によっては
マイナスになってしてしまう場合
もあるでしょう。

不動産投資をするとには、物件をじっくり吟味
することが最低限必要ですが、
購入後「どこの不動産屋さんが最適なのか」
を考え抜き、実践することも同じくらい大切ですね。

とはいえ、今の時期に会社を変えると
不動産屋さんにすれば、変えられるほうも、受ける
ほうも「大迷惑」です。

今は見る時期、もし不満があり、変更するのでしたら
オフシーズンにしましょう。

あとね。不動産屋さんの問題ではなく、
大家さん自身にも問題がある場合もあります
(というか、入居が決まらない原因の半分は
大家さん側にもあるのではないかと)
このあたりは自戒を含めて書いています。

相手を批判する前に、自分を振り返ること
も大切でr,。
(これも自戒&懺悔含む)

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