2004.09.13

大阪の長谷工さんに侵入!?

なやら怪しげな題名で申し訳ありません。
9/11に長谷工コーポレーションの大阪本社の
勉強会の講師として行ってきました。

その勉強会の名前は「お宝」発見勉強会
光栄にも私の「お宝不動産」からつけていただ
きました。

その会を主催している高木部長さんがなかなか
のつわもの。
長谷工は本来ビルを建てるのが本業なのに、
もっとおおきな視点、建設業の枠を超えた(本来
の業務を越えた)活動をしています。

でも、この活動は彼の手弁当、受講者への
お茶入れも部長さんみずかからやっました。
(私も手伝いました)

さて、そんな手作りの会はどんな様子だったの
でしょう。

様子は次回に

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2004.08.01

束田さんの不動産投資

今日はクラブリッチというサイトで一緒に日記を書いている束田さんの話
先日直接会う機会があったのでその内容を少し整理してみました。


去年から不動産投資を始めた彼の実績は
現在の投資物件
新築賃貸マンション 表面利回り10%
事務所をワンルームに改築した中古マンション 改築費込みで計算して
表面利回り20%
賃貸にまわすと利回りが良さそうな自宅マンション一室

さて問題点
現在満室だけど、空室になった場合部屋数が少ないだけにキャッシュフロー
が大変になりそう 。
物件がRCのため。償却期間が長い。つまり減価償却費が少ない。
事業的規模(5棟または10室)になっていないため青色申告の特典が使えない。

この対策として
ノーマルのやり方は、新規物件を買うこと(移転費用等が一括損金)
しかし、その場合は自己資金が潤沢ではないため区分所有の物件が購入候補
となってしまう。この場合、一室のみであり、事業的規模にはまた゛時間がかかりそう。
また、マンションの場合は償却期間は長くなるだろう。。。。

緊急課題

所得税対策をしたい。
空室リスクを部屋数を増やして和らげたい。

当日は「一棟買いがいいねー。」という話でしたが、実際はそう簡単ではないでしょう。

それで私の結論(といっても責任はとりませんが)
一棟買いの基本線は変えない。
ただし、一部を自宅に転用できるものを探す。
つまり空室があるもの。ファミリータイプなら一室空室が理想。
でも1Kや1ルームなら、2室くらい空いているもの(それも隣どおしにしたい。場合によっては
入居者に部屋を移動してもらう)のその二部屋をつなげて自宅としてしまう。
もちろん今のやどかりは賃貸にまわす。

こんな感じでしょうか。

ほんとは利回り20%の物件を売却するという手もありかなと思ったのですが、譲渡益に対する
課税はきついので無理ですね。

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