アパート経営フェスタ

えーと、コテツさんとけーちゃんのとこ（ハートブレイン）で
なにやら

「変わったことをやる」ということで

変わったことをやるので「変人」を集めたいと思ったのか
どうかわかりませんが、私にも声がかかりました。

ということで、まあ、私も変人自慢ではけっこういい感じなのでは
ないかと思い、参加することにしました。

１０月４日
ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ

メンバーを見ると、

「あなたも好きですね。いやいやあなたには負ける」
と美しい譲り合いになりそうな不動産オタクが集まってますね。

そんな話を仕掛人コテツさんが予想したのか、今回はすべて
対談形式になっています。　

不動産漫談？かもしれません。

ちなみに私の相方は

「めざせ３億　月収３００万　ゼロからのアパート経営」の著者
赤井誠さんです。
私と同じサラリーマン大家で、パワフルですからオタク話で盛り上がること間違いなしかと。

対談の中では今取り組んでいる新築マンションの裏話、最新苦労話などもお話できればいいかなと。

それと、私が指名したわけではありませんが

お宝セミナー出演後各地で引っ張りだこの北野琴奈さんや、
同じくお宝セミナーの司会でおなじみの、坂上愛佳さんが
対談のコーディネイトをしてくれるそうですので、
お宝美女の競演も楽しみです。

その他、出演は

投資家けーちゃん、
満室経営コンサルタントの西山雄一さん、
光速不動産投資法で有名な今田信宏さん
など
豪華メンバーですね。

１０月４日は、ぜひ会場の南大塚ホールまでお越し下さい。

◆詳しくはこちら

そうそう、言い忘れていました。

今回のフェスタの収益金はすべて
ＮＰＯ法人アジアチャイルドサポート（家の無い子供達を支援しています）
に寄付するそうです。

これが一番変わってますね。

結局一番の変人は

このイベントの主催者　コテツさんなんでしょう。

会場でお会いできるのを楽しみにしています。

セミナーライブ？やります。

夏休みぼけがまだ直らないのですが
そんなことをいっている余裕が今は
ない事情が・・・・

昨年２回ほどセミナーをやらしていただいた
ギブコムさんから、
「はい、３回目もよろしく～」と頼まれ
もう２回も頼まれていると、断る理由もなく
それにこの前窪島社長にはゴチになったし・・・

ということで９／１３にギブコムさん主催の
セミナーにでることになっております。

窪島社長、例によって太っ腹！で
無料です。
それと、好きなこと話していいということも
相変わらずの太っ腹で
そんなとこも私のお気に入りランク上位（笑）
の理由です。

で、今回は３回目なのでフツーのセミナーじゃ
「面白くない」
ということで
私の希望で
「今目の前にある物件」を生であーでもない
こーでもないと話し合おうという企画です。

実際に買おうとすればすぐ買える（笑）
ということで
「ライブ」なのかなと

オリンピックも録画より、ハラハラドキドキの
ライブがいいですね。

そんなセミナーにしたいなと思ってます。

台本、やらせなしのぶっつけ本番
ですから、うまくいくかどうかは未知数ですが
そんなハプニングも楽しんでもらえたら
良いかと。

「お好きな」方　ぜひご参加くださいませ

金持ちがますます金持ちになる理由

ロバートキヨサキさんの新作がでます。

7/25発売予定
「金持ち父さんの金持ちがますます金持ちになる理由」
例によって筑摩書房のキヨサキさん担当編集長さんから
いただきました。いつもありがとうございます！

今回の本はヤフーファイナンスのコラムをまとめたものだそうです。
ひとつのコラムが４～５ページにまとまって、とても読みやすい！

またコラムをが掲載された日付も入っているので、
キヨサキさんがそのとき世界の動きをどうみていたのか
が良くわかります。

時事経済エッセイのような感じで今までのシリーズとは
違う新鮮さがあります。

日付の内容、つまり後付けでないことが証明されている
ということですね。
その点に注意を払って読んでいくと・・・・
これは「すごい本」です。

一例を挙げると

2006年4月18日のコラムの題は
「石油危機がやってくる」

2006年9月19日のコラムの
「来るべき大惨事」ではこんなことが書いてありました。

これからの５年間、アメリカと世界は、経済的には未曾有
の混乱の時期に見舞われるだろう。
金持ちはますます金持ちになり、無防備な人は経済の
氷山に突っ込むタイタニック号に取り残されることになる。

う～ん。さすがです。

本屋にいけば、今は経済危機を訴える本がたくさんあります
が、そのほとんどはサブプライム問題以降に書かれたもので
極論を言えば「誰でも書ける」話、いくら体裁を整えても、
ノイズの寄せ集めです。

その前から見通していた人の考え方、見方こそ貴重なのです。

おまけ

明日7/21深夜２４：００　
ＢＳ１１不動産王に呼ばれてます。
例によって生放送なので大変ですが・・・
もしおきてたらみてくださいませ

綱渡りと人事異動

新お宝マンション
請負契約も数ヶ月前に済ましたのに・・・
その後、バタバタしています。
理由については。。すいません　自粛中
微妙なんだよなあ。。
綱渡り状態です。

人事異動　もちろん私ではありません。

一棟目からずっとお世話になった（本でも登場してもらいました）
某大手不動産会社のＳくん。。
８月から近県に移動とのこと。

彼なくして、私の不動産投資は成り立たなかった
恩人です。

最初の出会いのとき、彼は平社員（笑）
もちろん私も物件ゼロ

その後、私の物件も順調に増え、彼も順調に
昇進、現在は店長（私が買ったからではありませんが）。

大きな組織なので、さらにステップアップするには
やっぱり移動が必要なんでしょう。

Ｓくん

さらに大きくなって帰って来いよ～
私ももっと大きい物件を買えるようにがんばるから

大長くんがセミナーを開きます。

「不動産投資の王道」などの著書のある白岩貢さん
とは「年齢一緒」「ある時期、大失敗している経験あり」
そして、
「体型が似ている」
「なんとなく雰囲気もにているそうな・・頭の形がきっと同じ」

なので、以前から親近感があり、現在も交流が続いております。

で、一昨年だったかなあ、白岩さんが私の地元静岡に来る用事
があって、当然のように、夜は私の行きつけのお店、というか
ここの大将が私の中学の同級生、「鹿島屋」さんで宴会がはじ
まりました。

で、静岡出身の青年も参加、その人が大長くんでした。
当時、彼は某上場企業のサラリーマンだったのですが、いつの間
にか白岩さんのところで遊んで？いるようです。

コテツさん、けーちゃんもそうですが、不動産始めてからサラリーマン
やめた人ってけっこう私の周りには多いな。みんな楽しそうだな・・・

話がそれましたが
大長くん、それまではまったく知らなかったのですが、私の出身高校
の後輩ということが判明、その高校は、まあ、多少は良い進学校
なのですが、ちょっと変わった人が多いという話もあり、「おまえもか」
みたいな話で盛り上がりました。

で、その彼がセミナーをやります。

それと日本実業出版社で本も出すそうです。

がんばってますね～。やはり私と同じ種類の「ちょっと変わった人」
でしょう。

ということで、彼の人柄、不動産投資オタク（笑）は私が保証します。
ご興味のある方はぜひご参加ください。
こちらです。

東京＆大阪
「サラリーマン大家サポーターズ」キックオフ講演 （2）
～私のやり方、私のアパート、全てお見せします～
講演者：大長　伸吉

不動産王

BS11の不動産王なのですが、
また５／２６と６/２の2週続けて出ることになりました。
どうもゲストのローテーションに組まれているようです。

今回は番組内の特集も「私」です(笑)
ちなみに製作会社さんにはこの2回分
さわスペシャルと呼ばれているようです。

実は先日、二日間に渡って製作会社さんがきまして
私の物件を片っ端から撮ってきました。
丁度新築マンションも入れ替えの空白期間だったので
部屋の内部も撮影できました。
だいたい私の物件は見れるかな。
今取り組んでいる土地も写ります。
なかなかの大作?かも。

ということで、お見逃しなく。
それと番組内で感想などのメールを募集していますので
(冒頭にテロップが流れます)
時東あみがかわいいとか、なんでもいいので、メールしても
いただけると番組的にはうれしいそうなのでよろしく御願い
します。はい。

セミナー資料 作成中

５／３１のセミナー資料、作成中です。
印刷の締めが２０日なので、それまでに
最新の動きまで入れる予定です。

今回の私のパートは、
う～ん。かなりマニアックかなあ。

まあ、いつもお宝セミナーに集ってくれる人を
想像しながら作った結果なので、
多少、わからないこともあったりしても
ご勘弁というか、あとで、ネットで調べたりして
「ああ、こういうことを言いたかったのか」
とわかってもらえればいいかなと。

それと、私の話の特徴（笑）ですが
話がいろんなところに飛び回ります。
すいません。移り気な性格なのです。

というか、私が投資を、特に今回は新築
物件投資について考えるときに
何を考えているのか、それをそのまま
セミナー内容にした結果ということで
ご勘弁を。

これも、まあ、あとでジグソーパズルのように
組み合わせてもらうと、ひとつの絵になるかなと。

いいわけですが、私はコンサルタントではないし、
なりたいとも思っていません。

不動産投資を実際にやってきて（それも最近は半端
な金額ではなくなってきました）
そのことを同じく不動産投資を目指す人、実際に
やっている人たちと
「私はこんなことを考えてやっています。同じ投資
仲間の皆さんはどう思いますか」
という情報交換をお宝セミナーを通じてやっていきたい
のです。

皆が格差時代に対抗できるように。

ＤＶＤ予約販売します。

５／３１のセミナーが満席となってしまいま
したので、お宝不動産では初めての試み
なのですが、このセミナーのＤＶＤ予約販売
をすることにしました。

今回、私の話はほんとにリアルタイムの話です。
今資料を作成していますが、今回の新築
マンションの進行にあわせて内容もギリギリ
まで変わります。

またけーちゃんも今年買った物件の話も
します。

なので、今回のセミナーは「鮮度」がキーワードです。

当日皆さんが参加できれば一番なのですが、
キャンセル待ちもかなりの人数となってしまって
います。
そこで、セミナー終了後、最短でＤＶＤを作成して
予約をいただいた方最優先でお届けしたいと考えました。

また、事前予約の方につきましては、セミナー開催日までは
限定価格での販売になりますので、ご興味のある方はこの機会
にお申し込みください。

え、まだセミナーやってないのに申し込むのは
不安？
大丈夫、代引きをご選択くださいませ～

近隣説明会開催

昨日、新お宝マンションの近隣説明会が
ありました。
説明会参加者は数名・・・
商業地区はあまりこないと聞いていましたが
本当でした。
オフィスビル、マンションが多数建っている地域
ですので（両隣も建っています）マンションが建つ
のも日常の風景なのでしょうか。
集まっていただいた方も皆さん良識のある方
ばかりでしたので、順調に進めることができました。

また今回は設計士、施工会社とも経験豊富で
したので、その点も安心してみていられて
ほっとしました。

一棟目のときは、慣れていない建設会社だった
ので、途中から私が進行役をやらざるを得なかった
ことを考えれば非常に助かります。
これがプロフェッショナルというものでしょうね。

さて、一段落つきましたが、次は建築確認です。
設計図面のままＯＫがでるかどうか。
若干の不安は残ります。

なくて七癖

不動産王、２週に渡った生番組も無事？
終了しました。
番組主催者様、製作スタッフの皆様、
Ｗコロンの木曽さんちゅうさま、ねづっちさま
そして、
時東ぁみさま

たいへんお世話に、またご迷惑！をおかけしました。
ありがとうございました。
この場をおかりして御礼申し上げます。

不動産投資の本格的な番組を作るという熱い
思いを感じることができ、また微力ながらも
お手伝いできたことを本当に感謝しています。
ありがとうございました。

えーと、あと、はずかしいものですが、録画を見て
みると・・・・
ああ、ずいぶんと「しょうもない私のくせ」がわかる
もので、昨日は「体が揺れてる？？？？」
ああ、生放送の恥はカキステです。すいません。

番組終了後、ぁみちゃんにツーショット写真をお願い
しました。

ほんとに利発でかわいい子です。
お宝の「おじさんたち」も応援しましょう。

明日は忙しいなあ

明日　午前中に新築マンションの
建築請負契約
土地売買契約

午後に　
自販機業者打ち合わせ
某大手サッシ会社打ち合わせ

夜
不動産王　生放送出演

ハードだなあ・・・

今回建築費はかなりタイトでお願いしているので
あれこれ手を回して、各メーカーに特単価を出して
もらえるように工作しています。

浴槽は○S製を本業の取引ルートから声をかけて
もらい、代理店ではなく、その上の担当とコンタクト
しています。

サッシ、建具は大学のゼミの友人が大手サッシ会社
の東京に勤めているのでそのルートからコンタクト中

あとは、ガス器具とキッチン、これは地元の都市ガス
会社の営業担当と懇意にしているので、そのルート
でプッシュ

エレベータは本業ルートでランニングコストも含め
協力依頼中

あと、なにかあるかな

シャンプードレッサー、トイレのメーカーにはコネがないなあ。

仕入単価が安くなっても建築費は値切る気はなくて
すこしでも浮いたらグレードアップに使いたいと計算中
うまくいくかどうか。
気がかりき鉄骨価格の上昇ですが。

けーちゃんとのジョイントセミナー

5/31(金）投資家けーちゃんと私の
ジョイントセミナーをやります。

（主催はお宝＆ハートブレイン共同開催）

私のセミナーは
「今私がやっていること」
「考えていること」
を包み隠さずお話します。
もちろん、その中心は現在進行中の
「新お宝マンション」

けーちゃんも、実践からの本音の話を
披露してくれます。

このセミナーを通じてこれからの不動産
投資の戦略を考えるうえで、重要なヒント
をひとつでも多く伝えたいと考えています。

私は今回は基本的な話は最小限にして
そのかわり
「私はこう考え実行しています。皆さんは
どう考えますか」
という問題提起をしたいですね。

それをどう捉えるのかは皆様次第ですが
お宝＆ハートブレインの参加者はハイ
レベルですので、きっと今後の投資戦略の
最適化に役に立つのではないかと考えています。

ぜひご参加ください。

あなたに金持ちになってほしい

おお・・・・凄い題名
ロバートキヨサキとドナルドトランプの共著です。

筑摩書房さんからいただいたのですが、
凄い題名だけあって　分厚い本、なんと400ページ
オーバーです。
まあ、ビッグネーム二人の共著ですからね。
そのくらい当たり前でしょう。

とはいえ、大作なのでまだ最初のほうをチョロ
チョロしています。

とそんなこんなで、いつ紹介しようかと思って
(プレッシャー)いました。

そんな感じでしたが先日筑摩さんの編集長のところに
新作打ち合わせと友達のけーちゃんの出版企
画持ち込みにいったときに感想を求められたので
まだチョロチョロとは言えずオロオロと・・・

でも私のことがよーくわかっている編集長なので
バレました。

で、渡されたのが
2/10発売予定のトランプ自伝(筑摩文庫)
あ、これ面白い　　ほんと　読んでて楽しい!

ああ、良かった。とりあえずこれで自伝を読んで
次に400ページにチャレンジできそう。

トランプのことを良く知っている人は
「あなたに金持ちになってほしい」を
そうでない方は
「トランプ自伝」を読んでからチャレンジしましょう。

ＮＳＸ松田さんのセミナー

昨日ＮＳＸ松田さんのセミナーに参加してきました。
ホームセンター２００％活用術！
いつも見慣れているお店も大家さんの視点から見る
とこんなに変わるものなんですね。
目からうろこってやつです。
とてもよいセミナーでした。

最後に松田さんと重鎮山田里志先生と私でのプチ
対談がありましたが、楽しく話させていただきました。
進行役のコテツさん　ありがとうございました。

たまには他のセミナーにいくのもいいものです。
とくにコテツさん主催はレベルが高く、私も主催者
として勉強になります。

０７年から０８年へ

新年明けましておめでとうございます。

えーと、かなりブログの更新をサボっていました。
言い訳は・・新作の原稿書きに気をとられて、
ちょっとキーボードをさわりたくない気分だったのと
07年はいろんなことがあって、少し自分の頭の
中で整理するのに手間取っていたことかな。

０７年は中古マンションを一棟買って、アパートを
２棟売却しました。投資の流れとしては良かった
と思います。
今年は、今交渉している土地からの新築マンション
の話が決まるかどうか。
ロットが大きいだけに重要なターニングポイントに
なるかもしれません。

どうなるでしょうね。
もうやることはやったので、あとは縁があるかないか
の話です。

まあ、個人的な話は別として今年の不動産投資の
予測です。（無責任発言ですが）

リート市場の低迷から、リートへの売却を出口として
いた不動産ファンドの中にはやばいところが出てき
そうです。
リートも予定利回りを達成できずに価格下落→資金
調達難→さらに利回り低下・・・・
といった負のサイクルに陥るところも出てきそうです。
あと、ファンドが買ってくれることを期待して、高値で
土地を購入している会社も何社かとぶかもしれませ
んね。
賃貸物件の需給バランスを崩していたシステムが
失速することは個人投資家にとっては朗報です
ので、「良い年」になるのかなと（笑）

拾い物が出てくる可能性大でしょう。
ただし、ロットが大きいので、誰でも買えるという
ことではなさそう。それなりに準備している人が
手にするのではないかなと。

一般の不動産投資でも銀行の融資基準は厳しく
なるでしょう。
でも、厳しくなるといっても、すべて例外なくという
ことではありません。自分の立場を例外のポジション
に持っていくことが大切です。

まとめると　
今年は昨年に比べインカムゲインでの投資対象として
良質な物件が多く流通すると思いますが、その情報
を得てトライするためには今以上の資金調達力が要求
されるでしょう。

今動いている話がこけたらそっちに賭けようかな・・・

本年もよろしくお願いします。

えーと、それからお宝の初セミナーは
1/19　佐藤直希さんにお願いしています。

佐藤さんは元警察官ですが、その前は民間にお勤め
の方で、さらに、今は不動産投資によって余裕の大家
さん生活を送っています。
穏やかな方で、元警察官というより
「豊かな人生を送っていく過程で一時期警察官になっていた」
ように思います。

今回のセミナーを通して、防犯の知識はもとより、彼の
目標に取り組む姿勢を感じ取ってもらいたいと思います。

ぜひご参加ください。

また、いつものようにセミナーのあと、会場に残っていただ
ければ、「完全割り勘打ち上げ呑み会」に行きます。
今回は新年会ですね。楽しみです。

賃貸住宅フェアに出ます

来週１２／１８～１９
全国賃貸住宅新聞主催の
賃貸住宅フェアで私もセミナーをやります。
今回は

ビジネスセミナーでは
12/18　15：10～（２会場）
12/19　15：10～（４会場）

パナソニックテレコムさんで私の物件をブロードバンド化して
もらっていていまして、その縁で今回のセミナーとなりました。
ビジネスセミナーですのでは、一応宣伝の意味もあるのですが
セミナーを頼まれてからパナソニックに頼んだわけではなく、
導入したら中々しっかりした会社だったので、引き受けました。
ということで、宣伝セミナーでの枠でやりますが内容は宣伝
というより実際にやった報告となります。

題名は

「お宝不動産の沢孝史が語るリフォーム＆ブロードバンド大作戦」
ベタな題名ですが、今年買った中古マンションの全面リフォーム
の内容＋ネット導入を写真もたっぷり使って話しますね。
受講されると、マンションリフォームの注意点がだいたいわかるように
なります。

これから、中古マンションの購入を検討している方、そろそろリフォーム
を考えている方、ネット導入を検討している方、
役に立つ内容なのでぜひお越しください。

それとノーマルのセミナ－ブースでは
12/19　Ｈ会場　13：30～　
「お宝不動産流不動産投資における賢い借り入れテクニック」というテーマです。
まあ、あいかわららず借金まみれ（笑）の私にはふさわしいテーマですね。

こちらもお時間がある方はぜひ

今回のセミナーは、両方とも新しい資料を加えましたので
自己満足ですが「けっこういい感じ」かなと

あとは、当日出たとこ勝負で話をするので（私はセミナー資料は作る
のですが話は練習なしで、まあ適当に資料を見ながらやっちゃうと
いうスタイル）
当日の「体調次第」となります。
面白くなかったら前日呑みすぎたということでご勘弁ください。ハイ

来春発売予定の本

筑摩書房さんと企画を詰めている本ですが
少しずつ書き進んでいます。
今、やっと２章まできました。

今回は不動産投資という具体的な話ではなく
借金を使った投資全般について書いています。

不動産投資ですとセミナーなどで話した内容
などのベースを組み合わせることができるの
ですが、今回はまったくなし
ゼロからの書き下ろしということになりますので、
大変です。

でも、今まで私がやってきたことは、どんなこと
なのか、じっくり振り返って考えることにもなり、
自分の頭の中でバラバラになっていたものを
整理してまとめるという作業は自分自身のため
にもなるようです。

私の考えの整理ノートですね。

現在借金が５億くらいですから、今後の戦略
を考える良い機会のようです。

お楽しみ？

融資交渉

今、トライしている大きめの話、
今日が融資承諾取り付けの猶予期間だったのですが
金融庁の検査がはいっていて融資部長の判断待ち
ということで２週間延長してもらいました。
とりあえずの途中経過報告ということで支店長が
きたのですが

問題点として

融資した場合のＢ／Ｓ　バランスが悪くなる
ロットが個人にしては大きい
建築費か高い
自己資金　一定規模投入を　などなど

なかなか難題が多いのですが

とりあえず、建築費の件は再度交渉の電話をしました。
場合によってはコンストラクションマネッジメントの
コンサルタントを入れることになるかもしれませんが
売主側が嫌がって決裂ということもありえます。
まあ、そのときは縁がないものとすべきでしょう。

だいたい２０％は高いと見ていますが、今回、ややこしい
フィーの話があって、やむを得ない部分もあるので
（詳細はカット）・・・でもやはり高いと思われます。
銀行が指摘するのは当たり前か。

Ｂ／Ｓが悪くなる点については、新たに共同担保の物件
を提供することでどうかと。。。
２棟提供するので、これはそこそこ良いのではないかと思います。

あと、自己資金　これも限度があるので・・・

結局、ポイントは建築費のＣＤということになりそうです。

うーん。なんとか成立させたいのですが。

以前に立ち上げた水草水槽がやっと落ち着いてきました。

不動産ソリューションフェア

来場者はビルオーナーが多いのでどうも
場違いな気もするのですが、今日不動産ソリューションフェアで
セミナーをやってきました。

まあ、住居系もビルも賃貸には変わらないので
いいかなと。
去年もそんな言い訳をしてましたが

だったら引き受けなければといわれそうなのですが
若いお嬢さんからの依頼だとつい・・・・

とりあえず、ひとつ終了

あとは全賃のフェアで喋るのが
12/19　13：30～（普通の会場のもの）融資についての話です。
一時間融資の話てのも大変なのでシミュレーションの方法と兼ねて話そうかなと
それと

12/18、12/19の両日15：10～からパナソニックテレコムの関係
で「リフォーム＆ブロードバンド大作戦」というのをやります。
リフォーム～は今年購入した中古マンションのリフォームの
詳細をお話します。

といってもまだ資料は製作途中ですが、写真もたっぷりありますので
リフォームの実際についてひととおりのことはわかるようにがんばって
作ります。

ということでおひまな方はよってくださいね。

新作の企画が通ったのですが

独り言です。

えーと、以前　お宝セミナーブック完成の
打ち上げで芦沢さん、編集長、私と良い調子
でワインなどしこたま呑んでいたときに
ロレツがまわらない酔っ払い３人の話で
「今度はこれで！」と勢いで話したことを
（きっと明日には忘れてもらえるかも）と
甘くみていたのが間違いでした。

ああ、最後の防波堤、企画会議もとおってしまい
「言い訳ができない」ことになってしまって
はや数週間

いえいえ、忘れていたわけではありません。
書かなかっただけで頭の中では（きっと）構想
を練っていたのです。
という言い訳ができる期間もすぎ、そろそろ
やばいなあと・・・・

とりあえず、序文は書いたので
目次も出来てるし、あとは何とかなる（と思う）

次のチャレンジ

しゅんさん　小沢さん　レス書く気力もなく・・・
ちょっと弱気になっていました。すいません。

しかし、しか～し
次の案件が出てきました。
もう一度大きめの物件にチャレンジします。

今度は目処がついたらご報告します。
報告がなかったら消えちゃったということで
ご理解ください。

ちょっと届かないかも ２

投資総額の大きい土地からの新築マンション建設の話の続きです。

金融機関を何行か当たりました。
その結果、一行が本部で検討中です。
今日も追加資料を作成、提出しました。
支店長は大変乗り気、本部も好感触です。

が・・・・

売主の様子がおかしい・・・

売主了解の価格で買付証明を出しているので
すが、いつの間にか二番手になってしまって
いるようです。
かませに使われたかもしれません。

不動産業界ではよくあることなのでしょうが
実際の当事者としては非常に「不愉快」ですし
このまま流れてしまうと買付証明を前提に動い
てくれている金融機関などの関係者には申し訳
ない話です。

買い付けから決済までの流れには常識というもの
もあるはずです。

契約ではないといえばそうですが、不動産業界
の皆さんには一定のルールを守って欲しいもの
です。売主が一般であれば、「わからない」こと
もありませんが、今回は売主＝不動産業者です。

ずいぶんと無責任な方もいるものですね。

北野琴奈さんセミナー

昨日（１０／２０）大盛況の中
北野琴奈さんセミナーを終えることができました。
これもご来場くださった皆様方、そして、熱く語って
くれた北野さんのおかげです。
本当にありがとうございました。

今回、実は北野さんは前日に体調を崩され、
当日開催前に病院へ行き点滴まで打っての講演でした。
途中倒れないかとスタッフ一同心配していました。
しかし、講演が始まると、受講者と真正面から向き合い、
体調不良を微塵も感じさせない熱演をふるっていただきました。

その責任感、使命感と意思の強さに感激しました。
やっぱり只者ではないです。
［その雄姿のひとコマ］

これからどんな北野ワールドが広がっていくのか
とても楽しみです。

えっと　それで
北野琴奈ファンクラブ　作ります。
会長＆会員ＮＯ．１は役得でもちろん「私」
（一応本人了解済ですから公認ファンクラブ？です）

詳細はまた

ちょっと届かないかなあ

先週（１０／１～６）はバンコクに出張していました。

今回はこれといった課題はなく、表敬訪問的な仕事
になりそうと思っていましたが、いろいろと仕掛ける
ことの出来そうなネタが拾え

「頭で考えるより現地に行ったほうが早い」

ことを再認識しました。
合弁の可能性もあるネタも見つかったので、楽しみです。

さて、出張中に日本から転送されて携帯にかかって
きた電話の中に大きな話がありました。

戻ってから、そのシミュレーションを始めています。

案件は、土地からの新築マンション建設

大雑把な利回りから「工夫したらいけそう」なのですが
問題は投資規模です。

うーん。実額は言えないですが小ぶりの投資ファンド
レベルになります。

資金調達に無理がありそう・・・・
とりあえず、２行の支店長に話を持って反応をみよう
と思います。
でも、呆れられるかも（というか間違いなく呆れると思う）
ま、とりあえず相談するのはかまわないでしょう。

思うに、いままでの私の行動パターンは

ちょっと手が届かなそうな話でも

指先だけでも引っかかるのならトライしてみる

指を引っ掛けると他にも足場が見つかったりして

エイって力を入れると登れたりすることもあるので
（登れないことのほうがほとんどですが）

まあ、とにかくやってみる
（やってみないと気がすまない）

といったものなので、それがだんだん大きく
なってきただけの話。

気にしないでトライしてみます。

家賃査定の大切さ

きのう、地元の連れが物件を見に行くと
いうので同行しました。

見た目も造りも良いＲＣです。
おまけに立地も良くて、築浅です。

問題は利回り、まあ他の条件がいいので多少
悪いのは仕方ないかという感じです。

で、丁度オーナーと仲介業者さんが来ていて、
しばし立ち話、
どうも良い印象を受けません。
なにかひっかかる・・・・

そのあと、ファミレスでつれと打ち合わせ

やっぱり釈然としない・・・

仲介業者さんも不動産屋さんの端くれなので
募集家賃もそんなに割り増ししていないだろうと
もらった賃貸募集の家賃ベースで利回りを計算
していましたが
「これって信じられる？」
ということで再度調査することに

結果「この募集家賃は相場より最低１０％割高」

という判断になりました。

地元でそこそこ名の通った業者なのですが、油断
できないものです。
でも、調べなければ買主の責任、あとの祭りって
すね。

物件調査で手抜きは厳禁です。

FXと税金

バタバタと為替が不安定なときにスワップ
狙いで買っていったＦＸですが、スワップ目的
のはずが含み益がけっこう発生してきたので
どうしようか考えました。

利益確定もいいのですが、問題となるのは
ＦＸは雑所得扱いになってしまうということです。
見かけ上の所得が膨れているところに、総合課税
で累進税率がかかってしまうと税引き後の利益は
たいしたことないようです。

クリック２４だと源泉税のようですが、今買っている
ところは違うので、ちょっと失敗したかと反省。

そこで、いろいろと調べていくと、ＦＸの所得として
申告しなければならないのは、反対売買終了時点
のようです。（たぶん、私の使っているところはその
処理が正しい）
ということは含み益については課税にならない・・
ま、当たり前ですけど

でスワップの扱いはどうなるのか、つまり発生した
段階で所得となるのかという点については、これまた
取り扱い会社によって扱いが違うらしい
で、調べると、反対売買しなければスワップも計上
しなくて良い（含み益）ようです。

ということは、スワップで手当てされる保証金分を
口座から引き出しても利益は確定していないから
ここでは所得とならないのかな？

なら、スワップ分を引き出していって、最初の証拠金
分を回収しても無税？

為替が下がらなければ、約２年で証拠金が回収できる
ので、その後は暴落して強制決済されなければスワップ
は元出ゼロの配当金ということになるかも。

２年間、強制解除されないほうに賭けて、寝て待つことに
しました。

金融と税の知識？は大切ですね。

インターネット無料の効果

私の所有ではないのですが、関連している
会社が所有している元○○パレス物件があります。

昨年末で保証解除されて一般の募集会社さんで
お願いしていたのですが、○○パレスが契約解除
の際に入居者を引き抜いていったため、１０室中
９室が空室でスタートしました。

４月までに６室がきまりましたが、その後はぱったり・・・
駅からは近いのですが、３点ユニット１８平米という
不利な条件で「ちょっとやばい」とあれこれ悩んでいました。

そこで、管理会社さんと相談して
「インターネット無料」で勝負することにしました。

ネットの業者さんはいいろいありましたが、地元で拠点
がある会社に依頼することとしました。
パナソニックテレコムの「のぞみネット」です。

設備費負担もあるのですが、パナソニックというブランド
は安心感があります。
たぶん入居者も同じではないでしょうか。

月々のコストは１５０００円程度
これで１０室の光ブロードバンドができるようになります。

さて、結果は・・・・

導入後一ヶ月で空室だった４室すべて入居しました。
「無料」の効力は絶大です。

あと数年もすれば当たり前のサービスになるかもしれ
ませんが、今のところ先行者利益を得ることができるよう
です。

毎月分配型の投資信託

ＦＸをちょっと買ったこともあり、最近はネット証券の画面
を「ちゃんと」見るようにしています。

毎月分配型の投資信託が流行りなんですね。
一口につき、３０～７０円くらいのものが多くて
一口はだいたい一万円程度
ということは７０円が一年続くと利回り8.4％
源泉税をとられると6％台になります。

毎月分配というと不動産の家賃収入と似ているので
つい不動産投資の見方と重ねて考えてしまいます。

これが正しいかどうかは不明ですが。

不動産でも物件の価値は変動します。
投資信託でもそうですね。
また投資信託でも運用がうまくいかなくなった場合
には毎月の配当がゼロになりますが、不動産も空室
になったらゼロです。

毎月着実に配当があれば、（不動産は家賃が入れば）
投資資金の回収も少しずつ進んできます。

基本は一緒のようです。

どちらも問題は投資元本の変動にあるようです。

違いとして
投資信託はレバレッジをかけるのが難しいのに
対して、不動産はレバレッジが基本となるということ
ですね。

その点からは資金に余裕がある人は投資信託など
の投資、余裕のない人は不動産投資のほうが適して
いるということ。でも、これは世間の常識からはずれて
いるような感じです。

そういえば、もう数年前になりますが、筑摩書房さんが
声をかけてくれてロバートキヨサキ夫妻とランチを
させていただいたときにキヨサキさんが
「株式投資はお金が出来てからやるもの」とお話されて
いたのを思い出しました。
そのときは意味がよくわからなかったのですが、その理由
のひとつでしょうか。

投資をするときには、本来お金に対する基本を知って
から最適なものを選ぶというのがベストなのでしょう。

１０／２０のお宝セミナーはそんな意味もあって北野さん
にお願いしました。

決して北野さんが「とびっきりの美女」だからではありません。
実績と知識があり、またリアルタイムで投資している方です
ので貴重なお話が聞けると確信して企画しました。

えーと。。。誤解のないように。

でも、最近は男性講師ばかり続きましたので、今回は
華やかなセミナーを楽しみにしています。

ＦＸと不動産投資

私は紙の投資が苦手と以前書きました。
たぶん今もそう・・・

でも、円が高くなった最近ドサクサにまぎれ
ＦＸで
オーストラリアドル　　　２枚
ニュージーランドドル　　１枚
ランド　　　　　　　　　　　１枚

買っちゃいました。

実は以前証拠金とられちゃったという前科者
なんです。たいした金額ではなかったですけど

にもかかわらず、なんでいまさら・・・

実はこの前、ＦＸの画面をみて、為替相場と
スワップ金額のバランスを見ていたら

「これって不動産投資と同じかも・・・」と
たぶん大きな勘違いかもしれませんが、
そう思ったのです。

下落リスクの大きさとスワップでの投資
金額の回収速度がインカムゲイン狙い
の不動産投資と通じるものがあるので
はないかなと。

元々、キャピタルを狙う才能はないので
やり方によっては相性が良さそう。

でもこのやり方は暴落などの極端な動き
で条件がそろったのときだけかも

まあ、実験です。

９月に入ったので水草水槽を作り始めました。
これで一週間くらいして水が出来上がったら
カージナルテトラでもいれるつもり

表面利回り１５％ 現在入居２５／２８

という物件が転がり込んできました。

契約となっていたが、融資が通らなかったためとのこと

築１５年、木造　１Ｒ　３点ユニット
地方都市、駐車場なし、駅まで徒歩圏、市役所３分
大型スーパー１分・・・

立地はいいのですが、どうも気になるので現地を見てきました。

建物は「まあ、こんなもんかな」

外壁ブルーミングがあったので数年後には塗装が必要です。
すさんだイメージも無く、電気メーターを確認してみましたが
入居も聞いたとおりです。

でとりあえず看板があった不動産屋さんにアポなしで
聞きに行きました。
男性は留守、親切な女性社員がいたので、ざっくばらんに
尋ねたところ、何人かすでに聞きにきていて、大家さんから
も話して良いと言われているとのこと。

なのでいろいろと情報収集できました。

現在の家賃は少し高めのようです。
ワンルームは回転が早いので現在の相場で計算すると
表面利回りは１３％程度
契約は派遣会社が多いとのこと

でもまあ許容範囲

入居率は９０％程度のようですから
実質は１２％弱

そんなもんかな・・・

あと、いろいろと貴重な話を聞いて（あとは内緒）
退散しました。

感想としては、「もう一声」あると面白いかも。

銀行の担保価値は、概算ですが現在の売値の
良くて８０％程度

だから前の人の契約は流れたのでしょう。

普通で言えば自己資金は相当額つぎ込まなければ
買えないはずですが、そこまでして買う人がいるか
どうか、そういう奇特な人が現れたら仕方ありません。

じれて担保価値＋α程度になりそうなら面白そう。
この手の物件を満室できそうな方法もわかって
きたので、注意して見ているつもり。

最近、爺くさい趣味にはまりはじめました。

まだ準備中の水槽（写真は写りこみの部分を修正してあります）
水草専用の予定ですが、二酸化炭素の添加器具とか、外部ろ過、
深山石まとめ買い（２5ｋｇ買ってしまい後悔中、余った石が欲しい
人、先着一名！ただで送ってあげますのでメルマガ相談にでも連
絡ください）などとりあえずフル装備の予定です。
９月になったら水草を植え始めますので完成したらアップします。
でも、まあ興味のない人だと、ただ水槽の中に草が生えていると
しか思えないかもしれませんが。。。。

なんだかなあ

私は株とか為替とかの紙の投資は苦手です。
なのでそんなにやっていませんので、今回の
大騒ぎは大変だなとは思いますが、これで
しばらくは金利は上がらないかも・・と不謹慎
ですがちょっと安心したりします。

ただ、今回の発端の原因がサブプライムローン
のリスクが顕在化したことと聞くと
つい、日本のバブル崩壊のとき住専などが破綻
したことと重なって見えます。

あのときは住専とか、リース会社（日本リースって
当時日本第二位の会社もありましたね）クレジット
会社などが銀行ではリスクが高く融資できないもの
に対して迂回させたものが結局焦げ付いたんですよね。

なぜ融資が可能だったかといえば、当時はまだ土地
神話があって、将来の含み益に融資したからだったの
ではなかったかなあと。

企業向けと個人向けの差はありますが、実際、これから
予測されることは日本が経験してきたことにならなければ
良いのですが、その確率が高い気がします。

また、今回気がかりなのは、ローン債権が証券化されて
世界中にばら撒かれてしまっていることのようです。

日本のバブル崩壊は国内に限定されていましたが、今回は
その点でヤバイのかもしれません。

各国で流動性の確保に必死なのはその点なのでしょう。
今回は住宅向けのローン債権となってますが、なんでも
債権化してしまうお国柄ですから、また似たようなものが
出てきて収拾がつかなくなるってこともあるのではないか
なと・・・

紙に印刷すればお金になると信じている国のことですからね。
油断はできません。

相続について思う

私事となりますが身内に不幸があり先週
からバタバタしております。

普段からブログの更新をさぼり気味なので
すが、そんなこんなでさらにご無沙汰して
しまいました。

まあ、なんとか少し落ち着いてきて、
さて、問題は相続・・・・

ある程度、整理をしてくれていたので助かって
いますが、それでも、アレってこともあります。

取りまとめ役となったので悪戦苦闘中です。

まとめていって思ったのは

「やっぱり流動性って大切だよなあ・・・」

と不動産投資を山ほどやっている私としては
「不謹慎発言」です。

全部を流動資産で持つというのも得策ではない
と思いますが、

私が今、パタンっと逝ったらけっこう大変かも。

幸い?なことに不動産の評価は低いので負債と
相殺すれば現時点の相続資産はきっとマイナス・・・

なので、相続税の心配は必要ありませんが、
なんにも知らない相続人がいきなり負債を背負う
のも大変なのではないかと。

全部売却すれば投売りしてもそれなりの資産は
残るとは思いますが、でもそれは一時的なことで
今までの投資の意味も半減するし、うーん。

次の世代にスムーズにつなぐためには、ある程度
負債は圧縮しておく必要性を痛感しています。

まあ、あと十年以内には、安心して相続できるように
しておきたいと。

というと、やっぱり繰り上げでしょうか。
もう少し規模を拡大したい気持ちもあるのですが、
いろいろ考えると微妙です。
うーん。うーん。

こういうときにかぎって面白そうな情報が入るの
ですが、今はちょっとなあ。